У квітні 2021 року актив інвесторів банку "Аркада" з одного боку та Київська міська державна адміністрація, компанія Stolitsa Group, Міністерство розвитку громад і територій, МВС, СБУ, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, ПАТ "ДТЕК" Київські електромережі" підписали Меморандум про добудову трьох житлових комплексів збанкрутілого банку "Аркада": ЖК "Еврика", ЖК "Патріотика", ЖК "Патріотика на озерах". Згідно з Меморандумом, добудова об’єктів "Аркади" має фінансуватись за рахунок реалізації 10% від житлових площ нового житлового комплексу на переданих в управління ТОВ "СТОЛИЦЯ ГРУП" земельних ділянках, залишками коштів на рахунках "Аркади", авансуванням власних коштів Stolitsa Group і бюджетом міста та країни.
Як наразі виконується Меморандум, який поточний стан справ з добудовою об'єктів "Аркади", як судові спори з Київрадою впливають на терміни добудови, як компанія "СТОЛИЦЯ ГРУП" комунікує з інвесторами "Аркади" та коли може бути завершено будівництво, а сім’ї отримають квартири, в інтерв’ю "Апострофу" розповів голова Дирекції з добудови обʼєктів збанкрутілого банку "Аркада" Віталій Щербаков.
- Пане Віталію, хотілося б знати який поточний стан справ з добудовою об'єктів "Аркади"? Які конкретні кроки були здійснені з моменту підписання Меморандуму?
- З моменту підписання Меморандуму було здійснено багато підготовчих дій до старту будівництва. Фактично закінчено всі необхідні етапи для того, щоб була можлива добудова об’єктів "Аркади" і формування джерела коштів на добудову.
Нагадаю, в 2020 році було повністю зупинене будівництво об’єктів "Аркади". У тому ж році почато процедуру ліквідації банку "Аркада". У квітні 2021 року було підписано Меморандум, яким визначено та закріплено шлях добудови об’єктів "Аркади", і після цього здійснювалось переоформлення усіх юридичних осіб забудовників на колегіальну організацію, спеціально створену для добудови об’єктів "Аркади" – Дирекцію з добудови.
Потім здійснювалась актуалізація інформації стосовно виконавчої, проектної документації, приведення її у відповідність до законодавства. І основне – з кінця 2021 року компанією "СТОЛИЦЯ ГРУП" здійснювались дії щодо початку будівництва та реалізації житлового комплексу "Н2О" на 176 Га житлового масиву "Осокорки-Центральні". Це той ключовий пункт Меморандуму, який саме і забезпечує покриття дефіциту на добудову об'єктів "Аркади".
- Як вирішується питання з фінансуванням добудови, враховуючи ситуацію на ринку нерухомості та війну і всі ці спори довкола? Які гарантії того, що проєкт буде завершено?
- На сьогоднішній день реалізація житлового комплексу "Н2О", за рахунок якого планується надходження Частки на добудову (10% усіх житлових і нежитлових площ) для покриття дефіциту коштів на добудову "Аркади", почалась. Вже тиждень, як здійснюються продажі в даному об'єкті, і ми сподіваємось на планомірне надходження коштів 10% Частки на добудову.
Разом з тим, у період війни, через те, що ринок первинної нерухомості просів, ми об’єктивно не можемо сподіватись на виконання тих графіків будівництва, які ми планували до війни. Сподіваємось на якнайшвидше завершення війни, зростання показників будівельної галузі та попиту на первинну нерухомість і, відповідно, підвищення темпів генерування 10% частки на добудову.
Зазначу, у період повномасштабної війни інвестори багатьох будинків об’єднались в кооперативи для пришвидшення добудови будинків. На сьогодні у нас 16 із 35 будинків вже організували об'єднання інвесторів будинків у вигляді кооперативів і здійснюють акумулювання коштів для пришвидшення будівництва своїх будинків, наближаючи їх введення в експлуатацію і заселення. Даний процес є паралельним до загальних принципів фінансування відповідно до Меморандуму та не виключає їх.
Натомість така схема співфінансування вже на практиці продемонструвала значне пришвидшення добудови будинків. Так, з моменту підписання Меморандуму вже було введено в експлуатацію та заселено два будинки ЖК "Патріотика". Наразі готується введення в експлуатацію ще трьох будинків ЖК "Еврика". Крім цих будинків до кінця року планується завершення добудови і введення в експлуатацію ще трьох будинків ЖК "Патріотика" та дитячого садочку та одного будинку ЖК "Еврика" та дитячого садочку. При цьому, наразі не спостерігається значних проблем при введенні будинків в експлуатацію завдяки тому, що вся документація приведена у відповідність до норм законодавства.
Фактично усього цього вдалось досягнути протягом 3,5 року з моменту підписання Меморандуму. Прошу також врахувати, що майже весь цей час припав на період повномасштабної війни, що, м’яко кажучи, уповільнювало процеси.
- Скажіть, як судові спори з Київрадою впливають на терміни добудови? Які можливі сценарії розвитку подій та їх вплив на інвесторів?
- Це для нас надважливе питання, принципове. Нагадаю, що основою Меморандуму є 5 земельних ділянок загальною площею 176 гектарів (житловий масив "Осокорки-Центральні"). Так от, по трьох земельних ділянках є остаточні рішення Верховного суду щодо продовження терміну їх оренди до 2035 року, це вже безповоротно і оскарженню не підлягає.
Ще по двох земельних ділянках ситуація невизначена і досі. Внаслідок постійного оскарження Київрадою рішень судів, на сьогодні ми не маємо таких рішень, на жаль. По одній земельній ділянці є рішення Верховного суду про відмову забудовнику в позові про продовження договору оренди. Ще одна з п’яти земельних ділянок знаходиться в суді першої інстанції на новому розгляді. Отже, по двох з п’яти ділянок Київрада не виконала взятих на себе за Меморандумом зобов’язань.
Для спрощення вирішення ситуації ми вимагаємо від Київради розглянути проєкт рішення про продовження цих двох договорів оренди. Даний проєкт перебуває на розгляді Київради ще з весни 2021 року, коли було підписано Меморандум. Вже три роки ми наполягаємо на ухваленні відповідного рішення, адже саме це було б чітким сигналом для інвесторів "Аркади", що київська влада, як один з гарантів Меморандуму, належно виконує взяті на себе за Меморандумом зобов’язання. Ми дуже розраховуємо на те, що Київрада все ж таки поставиться до ситуації відповідально і продовжить дані договори оренди. Це має критичний вплив на ситуацію і без цього добудова об'єктів "Аркади" неможлива.
Ми і далі наполягатимемо на гарантуванні права компанії Stolitsa Group забудови всіх п’яти земельних ділянок, бо тільки реалізація 10% житлових площ від забудови усіх п’яти ділянок може покрити дефіцит на добудову об'єктів "Аркади".
До речі, окремо варто звернути увагу на ще одне питання, яке потребує вирішення на рівні Київради. Це повернення 360 млн грн, які банк "Аркада" у 2017-2018 роках витратив на реконструкцію теплової станції, як інфраструктурного об'єкта. Це кошти з Фонду фінансування будівництва, вкладені в будівництво інфраструктури міста. Згідно з усіма правилами, місто мало б повернути ці кошти. За них можна було б звести ще один будинок в ЖК "Патріотика" (буд. №28 за проектом) і вирішити житлове питання для 500 інвесторів ЖК "Патріотика на озерах", які вирішили змінити об’єкт інвестування на "Патріотику". Однак розв`язання цієї проблеми поки блокується окремими групами столичних депутатів.
- Які конкретні заходи вживаються для комунікації з інвесторами "Аркади" та інформування їх про поточний стан справ?
- Ми маємо широкий спектр каналів комунікації – це і сторінки в соціальних мережах, і спільноти (загальні та окремих будинків) в месенджерах, де інвестори можуть завжди поставити свої питання та завжди знайти на них відповіді, і пряма комунікація у вигляді особистого спілкування. В інформаційних групах ми фактично щоденно інформуємо інвесторів про перебіг подій та ухвалені Дирекцією рішення.
Зараз значно активізувалось будівництво наших комплексів, маємо значний прогрес руху вперед. І це добре, що інвестори відчувають себе залученими в процес. Обізнаність інвесторів дуже допомагає у вирішенні нашої ситуації. Звісно, 10 тисяч сімей – велика спільнота, де періодично бувають різні погляди на ситуацію. Це декілька житлових комплексів, 35 висотних будинків різного рівня будівельної готовності. Але запевняю усі зовнішні сторони, які періодично створюють перешкоди в добудові об’єктів "Аркади" та намагаються "розхитувати" ситуацію, що інвестори "Аркади" продовжують бути консолідованими та згуртованими. Неможливо ігнорувати інтереси інвесторів банку "Аркада", бо це 10 тисяч сімей і неприпустимо нехтувати долями їх сімей, які потребують житла.
- Що Ви можете сказати про інформаційну кампанію проти будівництва на житловому масиві "Осокорки-Центральні"?
Тут варто окремо зупинитись на темі можливих маніпуляцій, що періодично виникають довкола будівництва нового житлового комплексу "Н2О". Переважно з боку фінансово зацікавлених осіб та окремих депутатів Київради, які перебувають в постійному пошуку легких політичних дивідендів.
Пропоную зробити невеликий екскурс в історію даного питання. В кінці минулого століття ніяких водоймищ в нинішньому вигляді на місці ж/м "Осокорки-Центральні" не було, жодного з них. Це була болотна місцевість.
Водойми в нинішньому вигляді з'явилися після активної забудови Дарницького району в середині 20 століття шляхом намиву піску в цій локації. Добування піску продовжувалося до останніх років, тому берегова лінія постійно змінювалася. Через це глибина цих водойм в деяких місцях досягає 40 метрів. Фактично вони є штучно сформованими кар’єрами, а ніякими не природними водоймами. Наприклад, так зване озеро Тягле - це штучна водойма Карєр №5. (ознайомитися з документами можна за посиланням.
Наразі там довкола штучних водоймищ, на жаль, суцільні масиви намитих пісків, місця проживання безхатченків, зграї собак та гори сміття. У цьому можна легко переконатись, відвідавши це місце самостійно.
При цьому, Генеральним планом міста Києва визначено територію довкола даних водоймищ землями житлового будівництва. Такий статус цим земельним ділянкам належить і сьогодні. Реалізація будівництва там житлового комплексу з набережними довкола водойм допомогла б впорядкувати дану територію та покращити інфраструктуру міста, додавши нове місце для прогулянок киян.
У 2005 році між товариством з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" та Київською міською радою було укладено договори оренди 5 земельних ділянок ж/м "Осокорки-Центральні" строком на 15 років. З того часу ТОВ "Контактбудсервіс" належним чином користувалось земельними ділянками, здійснюючи будівництво мереж, готуючи дані території під житлову забудову та сплачувало податки за користування землею.
18 грудня 2007 року відбулося громадське обговорення містобудівної документації - Детального плану території району Осокорки у Дарницькому районі м. Києва у відповідності до вимог статті 18 3акону України "Про планування та забудову територій" в редакції, що діяла станом на дату проведення громадського обговорення. Відповідно до протоколу громадського обговорення містобудівної документації воно було проведене в залі середньої школи № 316 (пр. Бажана, 32-а) та учасники обговорення не мали заперечень та доповнень щодо розробленого Детального плану території району Осокорки.
Пізніше в процесі судових розглядів даний факт було перевірено і встановлено, що громадські слухання проєкту Детального плану території району Осокорки були проведені у повній відповідності до процедури, визначеної законодавством.
27 листопада 2009 року рішенням Київської міської ради №695/2764 було затверджено Детальний план території району Осокорки у Дарницькому районі м. Києва, включно з ж/м "Осокорки-Центральні". 16 липня 2014 року Департаментом містобудування та архітектури було видано Містобудівні умови та обмеження забудови земельних ділянок - 1, 2, 2а, 3, 4, 5 мікрорайони житлового масиву "Осокорки-Центральні" у Дарницькому районі м. Києва.
27 квітня 2018 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України було видано дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ113181171313 на комплексну забудову території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення мікрорайонів 1, 2, 2а житлового масиву "Осокорки-Центральні" у Дарницькому районі м. Києва.
Я наводжу всі ці факти для розуміння того, що ще з початку 2000-х років дана територія 176 Га ж/м "Осокорки-Центральні" активно готувалась до забудови. Однак далі відбувається найцікавіше – 15 листопада 2017 року (тобто вже після 12 років оренди земельних ділянок забудовником та проходження ним усіх необхідних підготовчих етапів до здійснення будівельних робіт) було зареєстровано громадську організацію псевдоактивістів, які своєю основною метою визначили перешкоджання забудовнику ТОВ "Контактбудсервіс" здійснювати будівельні роботи. При цьому, засновниками даної організації стали взагалі не мешканці міста Києва – місце проживання лише 4 з 8 учасників було зареєстровано в місті Києві, більше того місце проживання лише 2 з цих 4 учасників було зареєстроване в Дарницькому районі Києва. Тобто, тоді ніхто особливо навіть не намагався приховати бажання незаконного вимагання коштів від забудовника за ширмою "боротьби за збереження зелених зон".
Дані особи, реалізуючи свій умисел перешкоджання забудовнику заради власної вигоди, почали створювати петиції про заборону будівництва, подавати безліч надуманих позовів в суди, дискредитувати забудовника інформаційно та фізично здійснювали перешкоджання роботам на будівельному майданчику. Звертаю особливу увагу, що все це вже після вкладення забудовником значних коштів і зусиль в розвиток даної території, отриманням усієї необхідної дозвільної документації та початку будівництва.
На жаль, окремі політичні діячі серед депутатів Київради вирішили, що дана тема є перспективною з точки зору політичного піару і зі свого боку почали сприяти цим псевдоактивістам. Апогею було досягнуто в 2019 році, коли рішенням Київради було розірвано 5 договорів оренди земельних ділянок з ТОВ "Контактбудсервіс". Пізніше рішеннями судів (у тому числі остаточним рішенням Верховного Суду) це рішення Київради було визнане незаконним і скасоване.
У процесі цих подій в ті роки Київською міською радою внаслідок поверхневого розгляду даного питання було ухвалене рішення про створення ландшафтних заказників "Озеро Тягле" та "Осокорківські Луки" без чітких встановлення меж даних територій та врахування діючої містобудівної документації. Це, у свою чергу, заважає та ускладнює реалізацію інфраструктурних проектів загальнодержавного значення, як от будівництво продовження проспекту Григоренка до меж міста Києва з будівництвом в подальшому кільцевої дороги міста Києва. Через це наразі ми вимушені звертатись до суду задля врегулювання даних питань і встановлення меж земельних ділянок.
Звісно, тоді в 2018-2019 роках все це критично вплинуло і на ситуацію з будівництвом об’єктів Аркади – ЖК "Еврика" та "Патріотика", адже свого часу банк "Аркада" виступав девелопером житлового комплексу "Патріотика на озерах" та від імені забудовника ТОВ "Контаткбудсервіс" намагався розпочати будівництво на території ж/м "Осокорки-Центральні".
Саме тому після початку ліквідації банку "Аркада" та при формуванні Меморандуму ми категорично наголошували на тому, що основний актив, який залишився після "Аркади" - право забудови даних 5 земельних ділянок ж/м "Осокорки-Центральні" може стати головним джерелом покриття дефіциту на добудову об’єктів "Аркади". І компанією, що погодилась вирішити питання 35 недобудов банку "Аркада", стала саме Stolitsa Group, за що ми їй щиро вдячні.
Після стількох пройдених етапів нашого протистояння з псевдо-екоактивістами і намагань окремих безвідповідальних осіб маніпулювати темою неіснуючих зелених зон, можу сказати тільки одне – ми з абсолютною впевненістю дивимося вперед. Наша позиція ґрунтується на праві та правді, вона надзвичайно стійка і сильна. Обов’язково буде реалізовано новий сучасний житловий комплекс на відведених для будівництва землях, що стане окрасою міста Києва та покращить рекреаційну ситуацію на лівому березі Києва, і одночасно буде збережено та упорядковано водоймища і ландшафтні заказники місцевого значення поруч.
- Який ваш прогноз щодо остаточного завершення будівництва та передачі квартир інвесторам?
- Повторюсь, у 2025 році планується завершення добудови і введення в експлуатацію ще трьох будинків ЖК "Патріотика" та дитячого садочку та одного будинку ЖК "Еврика" та дитячого садочку. Продовжуємо плідно співпрацювати в синергії з кооперативами, їх сьогодні вже 16.
Завдяки цьому ми можемо сподіватись, що за найближчі два роки всі будинки, які організували кооперативи – будуть добудовані. А це половина усієї кількості будинків банку "Аркада", будівництво яких було повністю зупинене в 2020 році. Також почнеться потік коштів - 10% Частки на добудову від будівництва житлового комплексу "Н2О" як основне джерело покриття дефіциту на добудову об’єктів "Аркади".
Впевнений, що економічна ситуація в країні має вже найближчим часом почати покращуватись. Ми всі сподіваємось на завершення активних бойових дій і я більш ніж переконаний, що після закінчення війни попит на первинну нерухомість буде величезним. Відповідно можна сподіватись, що 10% Частки на добудову від будівництва нового житлового комплексу "Н2О" буде згенеровано якомога швидше і будівництво об'єктів банку "Аркада" буде завершено в оглядовому майбутньому.
Запевняю, що ми, інвестори, допоможемо зробити усе для успішної стійкої реалізації проекту "Н2О", завдяки чому Меморандум буде реалізовано, а об'єкти банку "Аркада" обов'язково буде добудовано.
