Миллиардные инвестиции и тысячи новых квартир: застройка заброшенных земель Государственного предприятия "Научно-исследовательский, производственный агрокомбинат "Пуща-Водица" (ГП) является успешным кейсом сотрудничества международного бизнеса и государства. Однако в ГП предложили пересмотреть проценты по договорам. Что это – официальная государственная позиция, или самодеятельность отдельных чиновников? И как попытки манипулировать условиями заключенных соглашений могут отвадить иностранного инвестора от Украины? Об этом в интервью рассказал гендиректор девелоперской компании Stolitsa Group Эдуард Соколовский.
- Расскажите, пожалуйста, об истории взаимоотношений между государственным агрокомбинатом "Пуща-Водица" и девелопером Stolitsa Group. Как все начиналось?
- Ряд компаний, которые в дальнейшем выступили застройщиками государственных земель, заключили с ГП "Пуща-Водица" ряд инвестиционных договоров, по которым госпредприятие передало под застройку земельные участки. Отмечу, что подписание договоров состоялось в период 2012-2014 годы, а первое разрешение на выполнение строительных работ было получено в сентябре 2015 года. Был определенный процент, который после застройки и ввода домов в эксплуатацию должен быть передан комбинату, как результат реализации инвестиционного договора.
Перед подписанием данных соглашений их положение и размер доли, которую получает ГП, были согласованы Министерством аграрной политики и продовольствия Украины, как органом управления на то время. Более того, мы проводили экспертизу рыночности этих процентов. Определяли рыночную стоимость земельного участка, который был предоставлен под застройку. И эта экспертиза в очередной раз подтвердила, что процент, который получает ГП в результате реализации инвестиционных договоров, превышает стоимость земельных участков, на которых производиться реализация этих проектов.
То есть, на момент заключения соглашения процент был рыночный. И утверждения, которые иногда звучат о, якобы, убыточности, не соответствуют действительности.
- Какие именно условия были прописаны в этих инвестиционных соглашениях?
- Были разные условия по различным инвестиционным соглашениям. Но в среднем речь шла об около 5% от коммерческих площадей, построенных в объекте. Если оперировать конкретными цифрами, то на сегодня по инвестиционным договорам, которые сейчас находятся на этапе реализации, предусмотрены обязательства по передаче 72 тысяч 892 квадратных метров. Это ориентировочно полторы тысячи квартир.
На сегодня уже передано 8 тысяч 398 квадратных метров готовых квартир и выплачено деньгами 245 миллионов гривен, что в целом составляет почти 31 тысячу квадратных метров, переданных ГП "Пуща-Водица". То есть до завершения реализации инвестиционных договоров остается передать ГП 42 тысячи квадратных метров.
- В какой срок должны быть проведены расчеты с агрокомбинатом "Пуща Водица"?
- Ориентировочные сроки, в которые это возможно реализовать – до 2025 года при условии, что предприятие надлежащим образом будет выполнять свои обязательства. Напомню, подписание договоров состоялось в период 2012 -2014 годы, а первое разрешение на выполнение строительных работ было получено в сентябре 2015 года.
К тому времени был разработан детальный план территории, изменено целевое назначение земельного участка, компенсированы потери сельскохозяйственных земель. В развитие инфраструктуры этого участка было вложено более 1,5 миллиарда гривен частных инвестиций. Все это, безусловно, сегодня существенно увеличивает и стоимость, и привлекательность этого земельного участка.
И, скажу откровенно, попытки "заработать" на этой истории с помощью давления, через различные уголовные дела, происходят постоянно. Ситуация, к сожалению, привычна для Украины, мы над ее решением постоянно работаем. Уголовные производства были закрыты, законность их закрытия была подтверждена судебными решениями, то есть, мы застраиваем участок на законных основаниях.
Более того, рыночная стоимость земель в рамках этих производств была оценена, и суд подтвердил, что государству не были нанесены никакие убытки. Установлено, что процедура заключения инвестиционных договоров отвечала нормам и порядкам, и с момента их подписания и до сегодня не было никаких злоупотреблений, которые бы содержали признаки преступления.
- Вы говорите о миллиардах, которые уже были потрачены на развитие инфраструктуры. Это средства Stolitsa Group, или инвесторов?
- Stolitsa Group - девелопер, который разработал концепцию развития этой территории. А компании застройщики профинансировали развитие инфраструктуры, в том числе за счет средств инвесторов.
- На каких основаниях и в какой период решили изменить условия договоров? И кто был инициатором – Фонд государственного имущества или ГП "Пуща-Водица"?
- Вы знаете, там достаточно странная ситуация. Мы так и не нашли подтверждения, что это действительно позиция Фонда государственного имущества. На предприятии состоялась серия кадровых изменений. Были, насколько мне известно, определенные злоупотребления относительно отчуждения земель в Киевской области. По этому поводу были открыты уголовные дела, и, вероятно, руководство госпредприятия могло быть уволено в связи с этими событиями.
Когда все изменилось? Однозначно ответить трудно, потому что мы всегда пытались найти взаимопонимание. И, с нашей точки зрения, ситуация простая, ведь ГП должно быть заинтересовано в получении результата.
На сегодня позиция агрокомбината по невыполнению своих прямых обязательств, как заказчика строительства по введению домов в эксплуатацию – напомню, речь идет о домах, часть квадратных метров в которых мы должны передать ГП – выглядит несколько странной. И, как по мне – не вполне последовательной. Нас это удивляет. Ведь были выстроены определенные взаимовыгодные отношения с ГП, которые дают возможность этому предприятию в течение последних 5 лет показывать положительный финансовый результат, доходность, поддерживать определенную хозяйственную деятельность. Потому что по основному виду деятельности (сельскохозяйственному) – это фактически убыточное предприятие. Прибыль ГП пока формируется исключительно за счет инвестиционной деятельности. Это подтверждает финансовая отчетность предприятия за последние 5 лет.
Поэтому, когда средства инвесторов, в том числе и литовских , вкладываются в развитие экономики и выполнение инвестиционных соглашений, а затем условия этих соглашений пытаются пересматривать, это ставит под сомнение намерения в дальнейшем инвестировать в украинскую экономику, в развитие страны. Это расходится с тем курсом, который декларирует Фонд госимущества.
- Народный депутат Юрченко на странице в Фейсбук опубликовал ответ от Фонда госимущества на свое депутатское обращение. И там Фонд декларирует, что такая инвестиционная деятельность наносит ущерб государству. Прокомментируйте это, пожалуйста.
- Ответы Фонда госимущества на запросы народного депутата, который фигурирует в коррупционных скандалах в СМИ, говорят о том, что у Фонда существует позиция относительно якобы нанесения убытков от инвестиционной деятельности, которые покрываются за счет доходов по сельскохозяйственным направлениям. Это не соответствует действительности – я бы сказал, все происходит с точностью до наоборот.
Достаточно только посчитать, перевести эту 31 тысячу квадратных метров в денежный эквивалент, а полученную сумму вычесть из финансового результата ГП за последние 5 лет, и станет понятно, насколько это предприятие на самом деле является "прибыльным". Оно генерирует около 15-20 млн гривен убытков от сельскохозяйственной деятельности ежеквартально. Это легко проверить.
- Как в этой истории вообще появился народный депутат Юрченко? Он даже не член профильного комитета ВР.
- Он может присутствовать на заседаниях, как и любой народный депутат. Но профильный комитет почему-то ссылается на информацию, собранную нардепом с сомнительной репутацией, непонятно с какой целью и каким способом, и подает ее, как полную и достоверную. Причем этот депутат не имеет отношения к комитету экономического развития и, соответственно, не имеет отношения к реализации программ строительства госпредприятиями.
Комитет, очевидно, не исследовав позицию Фонда госимущества и самого ГП, опирается на эту сомнительную информацию и делает выводы, что реализация инвестиционных проектов якобы наносит ущерб государству, а Фонд госимущества, как орган управления, бездействует и неэффективно распоряжается государственным имуществом.
- Обнародована ли где-нибудь официальная позиция Фонда госимущества о том, что они просят вас пересмотреть условия?
- Что касается Фонда госимущества, то его официальная позиция сторонам заключенных инвестиционных соглашений не была предоставлена к сведению. Было обращение предыдущего и.о. директора ГП Шинкаренко Анатолия Ивановича относительно изменения условий. На что компании попросили предоставить соответствующие полномочия от Фонда государственного имущества, как органа управления, на просмотр существенных условий договоров. Никакого ответа от директора агрокомбината получено не было. Из чего я могу сделать вывод, что полномочий у директора не было, и это его самодеятельность.
Фактически с назначения этого, уже бывшего, и.о. директора и стартовал ряд событий, которые препятствуют выполнению инвестиционных соглашений. Он был назначен в феврале 2020 года и начал эту сомнительную историю, которая в конце концов завершилась предложением с его стороны, со стороны агрокомбината, пересмотреть ключевые условия ранее заключенных договоров. Именно так выглядит сегодняшняя ситуация в глазах международного инвестора.
Стоит отметить, что наша компания всегда выстраивала с ГП партнерские отношения и никогда не отказывала в предоставлении финансовой помощи, которую ГП направляло на уплату налогов, коммунальных услуг, заработной платы. На сегодня задолженность агрокомбината по возвратной финансовой помощи составляет 65 млн грн. И эти средства не спешат возвращать. В ответ на просьбу вернуть деньги, мы получили только письмо за подписью Шинкаренко с требованием пересмотра процентов по инвестиционным договорам.
Добавлю, что это не подтвержденная Фондом госимущества позиция, который является государственным органом управления. Поэтому, в моем понимании, это – превышение полномочий со стороны бывшего директора. Не имея законных оснований не выполнять нашу просьбу о подписании и предоставлении документов в соответствии с договорными обязательствами, была, наверное, и выдумана позиция о том, что проценты, якобы, являются заниженными, а выполнение соглашений является невыгодным.
- Как вы оцениваете такую позицию агрокомбината и имеет ли отношение, хотя официально и не заявляет об этом, к этой ситуации Фонд государственного имущества?
- Я надеюсь, что в Фонде госимущества понимают важность выполнения договорных обязательств, которые существуют перед государством в рамках реализации инвестиционных договоров, и что один из немногих иностранных инвесторов, который вкладывает сотни миллионов долларов в Украине, должен иметь возможность реализовывать инвестиционные соглашения на тех условиях, которые были согласованы прежде.
Если говорить о доходе ГП "Пуща-Водица", то реализация остатка квадратных метров, который будет передан – это дополнительно около миллиарда гривен, которые получит государство в результате выполнения инвестиционных соглашений. Я не понимаю, о каких убытках для государства сегодня идет речь. Реализуя застройку на этом участке, государство получает прибыль и квадратные метры, которые можно использовать для выполнения государственных программ.
Плюс к этому, уплачивается еще и большой объем налогов. В моем понимании это – хороший пример сотрудничества государства и бизнеса в сфере строительства.
Инвестировав в этот участок, на котором еще 5 лет назад были заброшенные территории, сегодня мы уже видим там развитую инфраструктуру, торговый центр, собственную подстанцию – это развитие. Это налоги и занятость людей. Все это – прямая выгода для государства. Почему бы это направление не развивать и не расширять объемы инвестиций в эти земли? Для меня это непонятная ситуация.
Безусловно, если бы условия инвестиционных договоров обсуждались сегодня, а созданная инфраструктура была профинансирована государством – инвестиционные условия, возможно, могли бы быть другими. Но сегодняшние реалии – это уже следствие инвестиций и многолетней работы специалистов девелопера. Когда мы вкладываем в эти участки средства, они становятся дороже. Нельзя сравнивать картофельное поле, которое было там раньше, и современный город, который, фактически, построен сейчас.
На месте, где раньше было картофельное поле - сегодня, фактически, вырос современный город
- А по закону они имеют право на пересмотр условий?
- Нет. Если говорить о возможности изменения существенных условий в одностороннем порядке, законодательство такие вещи запрещает. Такой пересмотр ключевых условий может происходить только по взаимному согласию сторон.
Если говорить о невыполнении условий инвестиционных договоров, то это может расцениваться, с одной стороны, как бездействие со стороны должностных лиц, а с другой – как препятствование законной хозяйственной деятельности или злоупотребление служебным положением.
- Обращались ли вы уже к компетентным органам за помощью в решении этой ситуации?
- Сегодня сложилась напряженная ситуация по введению домов в эксплуатацию и уклонению от выполнения функций заказчика ГП "Пуща-Водица". Поэтому мы стараемся задействовать все возможные пути досудебного решения вопроса относительно принуждения к выполнению условий инвестиционного договора. Но если этот вопрос не будет решен в ближайшее время, у нас не останется выбора, и мы обратимся в суд.
- Сейчас на предприятии новый руководитель. Есть ли у вас с ним диалог?
- Да, мы стараемся выстроить цивилизованную форму сотрудничества. Но на сегодня все попытки взаимодействия с ГП "Пуща-Водица" останавливаются на этапе невыполнения функций заказчика.
Мы готовы к открытому диалогу, готовы донести свою позицию до Фонда госимущества, до руководства ГП. Чтобы они не прислушивались к каким-то сплетням, или мыслям отдельных депутатов, а услышали нашу позицию, наши намерения из первоисточника. И в дальнейшем надеемся на начало диалога и плодотворного сотрудничества.
