Земельная реформа в Украине не завершена – мораторий на продажу земли продлевается ежегодно, а Украина остается единственной в Европе, где оборот сельскохозяйственных земель на рынке запрещен. Это блокирует приход в страну инвестиций и обесценивает уникальный чернозем.
Об этом заявил Сергей Тимченко, который возглавлял в 2011-2014 годах Государственное Агентство земельных ресурсов Украины.
Свободный рынок земли принесет рабочие места, налоговые поступления в госбюджет и местные бюджеты, и даст возможность развиваться мелким фермерским хозяйствам. При этом, интересы владельцев крупного агробизнеса могут пострадать, но это будет новой фазой конкуренции.
Около 70% европейских черноземов находятся на территории Украины и после проведения земельной реформы инвестиции в аграрный бизнес будут исчисляться десятками миллиардов долларов, поскольку для мировых инвесторов будут понятны условия работы, считает он.
Стоимость рынка земли в Украине составила бы 0,5 трлн долларов, которые могут постоянно вращаться. Если добавить оккупированные территории - это 700 млрд долларов. Если цена будет выше, чем в ЕС, поскольку украинские земли считаются лучшими, то это уже 1 трлн долларов.
По мнению Тимченко, необходимо позволить брать землю в качестве обеспечения инвестиций. Для этого нужно аккумулирование банка земель сельхозназначения государственной формы собственности. Он послужит залогом для формирования кредитного ресурса. Тогда можно будет брать кредиты под минимальные проценты у инвесторов. То есть, иностранный инвестор берет землю в залог, но не в собственность, фермер получает деньги под обеспечение своего актива, а прибыль получит фонд, в который войдет и государство, и территориальная община. Если же заемщик не сможет справиться с обязательствами, инвестор может ее продать только через негосударственную биржу и исключительно резиденту Украины. Инвестор ничего не теряет, так как в залог он брал земельный актив по одной цене, а в связи с тем, что цена земли из-за недооцененности будет расти – продаст участки или сдаст в аренду по более высокой цене.
Площадь пашни в Украине - 44 миллиона гектар. Страна на 6 месте в мире по запасам чернозема - 16 млн гектаров. И земля сильно недооценена - в денежном эквиваленте она стоит от 700 до 1500 долларов. При этом глинистые земли в Нидерландах стоят 70 тысяч евро за гектар. Это обусловлено украинским мораторием на продажу земли, который выгоден агрохолдингам.
В ЕС земля дороже потому, что большая часть ее стоимости — это рынок земли и инфраструктура.
Также необходим закон, обязывающий компании, которые занимаются сельхозпроизводством, регистрироваться по месту актива. Так деньги в виде налогов будут оставаться на территории сельсоветов и появятся рабочие места.
В интересах фермеров и малых сельхозпроизводителей нужно ограничить площадь земель в собственности. Например, для юридических лиц до 3-4 тысяч га. Если для физлиц ограничить максимальную площадь до 500 гектаров, то можно сохранить и крупные массивы пахотных земель для использования современной техники и технологий, и создать рабочие места в селах, и обеспечить поступления в сельсоветы.
Как только произойдет оценка рынка земли, желание собственников капитализировать актив поднимет цену минимум в два-три раза. Цена будет постоянно расти, потому что компании-покупатели будут зарегистрированы по месту нахождения земельного актива и налоги будут поступать в общины, а община будет направлять средства на развитие инфраструктуры.
Необходимо провести полную и детальную инвентаризацию аграрных земель государственной и коллективной форм собственности, с выделением зон ограничений в использовании земель, и завершить наполнение кадастра.
Сейчас земельные отношения регулируют 4 кодекса: земельный, лесной, водный, гражданский и огромное количество законов и подзаконных актов, постановлений Кабмина, которые противоречат друг другу. Украине необходим единый документ, который будет определять "правила" - Земельный Кодекс. Кодекс должен регулировать все направления земельно-правовых отношений, в том числе и рынок земельных участков. Логичная и прозрачная законодательная база – одно из условий дешевых кредитов. Меньше рисков - ниже ставка. С его принятием должны быть отменены все действующие законы, регулирующие земельно-правовые отношения.
За последние годы сильно "похудел" госбанк земель. Такая политика управления земельными ресурсами является ошибочной. Если Украина хочет сформировать банк земель сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной форм собственности, как залог для формирования кредитного ресурса, то необходимо остановить "разбазаривание" актива, подчеркнул Тимченко.
