Рынок недвижимости Украины ожил после снятия большинства коронакризисных карантинных ограничений. Застройщики вводят в строй все больше объектов, но и цены на квартиры заметно подрастают. При этом вряд ли благосостояние украинцев значительным образом улучшилось. "Апостроф" разбирался, почему дорожает недвижимость, кто разогревает спрос, и как будет развиваться ситуация на рынке дальше.
В Украине бум на рынке недвижимости. Это касается, как новостроев, так и вторичного жилья.
Как ранее писал "Апостроф", весной 2020 года, во время жесткого локдауна, рынок недвижимости, особенно первичный, замер, при этом спрос на жилье упал почти на 50%.
После отмены жестких ограничений рынок понемногу начал оживать, однако значительного роста цен на недвижимость не наблюдалось.
Стабильный рост
Ситуация изменилась в 2021 году. Буквально с первых его месяцев квадратные метры начали дорожать опережающими темпами.
"В 2021 году действительно наблюдается рост цен на жилье и увеличение объемов строительства. Но, если стоимость достигла максимума с 2014 года и продолжает расти, объемы строительства превосходят не лучший для отрасли 2020 год", - рассказал в комментарии изданию руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль.
При этом, по его словам, спрос на жилую недвижимость в Украине растет последние несколько лет, и новые дома для потенциальных покупателей предпочтительнее, чем старый жилой фонд: "Из-за этого застройщики не успевают удовлетворить потребности рынка, который все еще находится далеко от точки насыщения".
Как отметил в разговоре с "Апострофом" эксперт по недвижимости Сергей Костецкий, в нынешнем году цены на недвижимость растут в гривневом эквиваленте примерно на 20%, а в валюте уже последние лет пять есть стабильный рост на уровне 10-15% в год.
"Поэтому я не могу сказать, что сейчас какая-то суперактивность на рынке", - сказал он.
При этом эксперт признал, что в последнее время действительно стало больше покупок на рынке: "Особой альтернативы нет – банковские депозиты неинтересны, соответственно, местный вариант инвестиций – это недвижимость. При том, что, если бы была возможность купить какие-то акции, они (инвесторы) ушли бы из недвижимости – не такая она и прибыльная".
Более того, добавил Костецкий, если в эконом-классе действительно наблюдается стабильный рост цен, то недвижимость бизнес-класса и элитная даже дешевеют.
В последнее время, по данным собеседников "Апострофа", которые связаны со сферой недвижимости, на отечественный рынок начали активно заходить иностранцы, в том числе из России и Израиля. Они также подогревают общий спрос и, соответственно, способствуют увеличению цен.
"Иностранным инвесторам чаще интересны покупки отдельных дорогих объектов. Пока это не массовый тренд, и он не имеет влияния на широкий сегмент", - говорит Алексей Коваль.
Сергей Костецкий, в свою очередь, отмечает, что нерезиденты должны платить налог в размере 20%, как при покупке недвижимости, так и в случае последующей продажи. "Есть, конечно, те, кто оформляет на юрлиц, на родственников, но я не могу сказать, что это массовое явление, - сказал он. - Украина – не самый надежный рынок. У нас после роста примерно в течение десяти лет происходит резкое падение в 2,5 раза. Плюс нестабильность экономики".
Кстати, о нестабильности. На "первичке" произошли некоторые изменения, связанные со скандалами незавершенного строительства компании "Укрбуд" и банка "Аркада", когда тысячи инвесторов остались без жилья.
"После "Аркады" и "Укрбуда" люди практически перестали инвестировать в недвижимость на первых этапах строительства и стали это делать на финальных этапах. Соответственно, цена первой сделки выросла. Кроме того, из-за того, что раньше финансирование шло за счет конечных покупателей, а сейчас – больше за счет банковских кредитов, выросла цена привлечения денег (что отражается на ценах – "Апостроф"). Соответственно, если бы не фактор "Укрбуда" и "Аркады", цены были бы ниже", - рассказал Сергей Костецкий.
Протест инвесторов банка "Аркада"
Дорогая стройка
Есть и другие факторы роста цен на квадратные метры. Так, себестоимость строительства возросла из-за повышения тарифов на газ и электроэнергию, а также минимальной зарплаты.
Помимо это в Украине в последнее время значительно подорожали строительные материалы.
То, что стройматериалы будут дорожать, специалисты прогнозировали еще в конце прошлого года. И это вполне объяснимо – ведь до этого мировые цены несколько лет падали. Но с завершением острой фазы коронакризиса начался бурный экономический рост, в первую очередь, в Китае. США и Европа также начали выходить из рецессии, и там также повысился спрос на сырье, что подтолкнуло цены вверх.
Нельзя сказать, что в 2020 году цены на стройматериалы вообще не росли. В частности, бетон в прошлом году подорожал в среднем на 20%. Но подорожание было, скорее, точечным, а не массовым. Например, цены на кирпичи за минувший год практически не изменились.
А вот в нынешнем году дорожает все. Так, цены на металл выросли в 2-2,5 раза, а на древесину – в 4-5 раз.
В Украине металлопродукция преимущественно отечественного происхождения, при этом порядка 85% ее идет на экспорт. И хорошая мировая конъюнктура только способствует ее вывозу за рубеж.
Кроме того, как рассказывают собеседники издания, значительные объемы металлопродукции отнимает "Большая стройка". В результате для "обычного" строительства металла не хватает – даже по заоблачным ценам. Таким образом, появляется дефицит, во многом искусственный, но он, тем не менее, способствует дальнейшему росту цен.
Впрочем, на мировых рынках уже постепенно наблюдается остывание, а, значит, можно надеяться, что цены на металл, в том числе в Украине, в ближайшее время стабилизируются.
Чего не скажешь о древесине, цены на которую и не думают останавливаться.
Тенденция сохранится
В связи с вышеизложенным возникает закономерный вопрос: что будет с ценами на недвижимость дальше?
Много шума в последнее время наделал принятый в первом чтении законопроект №5600, которым, в частности, предусматривается введение подоходного налога для граждан, которые продадут три и более квартир в течение одного года. Есть опасения, что, в случае принятия документа в целом, цены на недвижимость для конечных потребителей вырастут, так как продавцы переложат свои расходы по налогам на покупателей.
Этим же законопроектом планируется ввести НДС в размере 20% для юридических лиц при второй и дальнейшей продаже объектов недвижимости. Сейчас этот налог платит застройщик при первой продаже. Риэлторы уже заявили, что такой шаг приведет к росту цен на квартиры как раз на эти 20% (в дополнение к общему подорожанию жилья).
Впрочем, здесь не все так однозначно.
По словам экономиста и финансового аналитика Алексея Куща, ныне действующая льгота по уплате НДС при повторной продаже используется застройщиками для оптимизации налогообложения.
"Первая продажа – это продажа имущественных прав на квартиру в еще не построенном доме, которые застройщики продают аффилированным с ними риэлтерским компаниям. При этом продают по себестоимости, чтобы не платить налог на прибыль. А риэлтерские компании уже вводят квартиры в эксплуатацию и продают их по рыночной цене реальным покупателям. Но НДС они уже не платят. Вот таким нехитрым способом происходит оптимизация уплаты НДС на строительном рынке", - рассказал он "Апострофу".
Что касается риска повышения цен на квартиры из-за введения 20%-го НДС, то он, конечно же есть, но конечная цена квартиры все равно будет ограничена потолком платежеспособного спроса: "Автоматически ты не сможешь повысить цену квартиры, чтобы за счет продажной цены компенсировать уплату НДС, потому что просто не будут покупать".
Но, похоже, цены на недвижимость будут расти, независимо от законодательных инициатив по поводу налогообложения.
До конца 2021 года нынешняя тенденция сохранится, считает Сергей Костецкий. "Количество сделок по чуть-чуть будет расти – на 25-30% в год, может немного больше. Цены тоже будут расти – на "вторичке", думаю, максимум, на 15% в долларовом эквиваленте – и то, в эконом-сегменте, а элитка и бизнес-класс, либо будут на нуле, либо уйдут в минус. На "первичке" однозначно будут расти, включая элитку и бизнес, при этом перераспределение строительства будет происходить в сторону эконом-класса".
Что касается 2022 года, то здесь прогнозировать что-то крайне сложно. "Мы не знаем, что будет до конца этого года. Если никаких серьезных банкротств застройщиков не будет, если не будут сильно дорожать энергоресурсы, не будет сильно расти курс доллара, рынок продолжит потихоньку расти", - отметил эксперт.
Алексей Коваль, в свою очередь, убежден, что цены на недвижимость будут расти, как минимум, до 2023 года – если, конечно же, не будет системного кризиса глобальной или украинской экономики: "Рынок далек от точки насыщения – спрос на квартиры высок как в качестве инвестиционных активов, так и для улучшения собственных жилищных условий".
При этом, по его словам, непредсказуемая государственная политика, в частности, связанная с введением новых налогов, может способствовать сокращению объемов строительства, и тогда цены будут расти еще быстрее, чем сейчас.
Призрак кризиса
Нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости некоторые специалисты и инсайдеры уже начали сравнивать с тем, что происходило в 2008 году, когда с большим грохотом лопнул "пузырь", причем не только в Украине, но и по всему миру.
В частности, и тогда, и сейчас наблюдался стремительный рост цен на стройматериалы. И, когда в 2008 году случился мировой финансовый кризис, себестоимость квартир выросла, а спрос на них упал. В результате вся отрасль ушла в крутое пике.
Впрочем, эксперты сомневаются, что история 2008 года в ближайшее время повторится.
При этом Сергей Костецкий не исключает непродолжительных скачков цен на первичном рынке из-за подорожания энергоносителей, дальнейшего повышения "минималки", а также политических факторов.
"Сегодня и в 2008 году совершенно разная ситуация, - говорит Алексей Коваль. - Тогда большую часть спроса представляли покупатели с кредитными средствами. Они были готовы платить больше, потому что тратили деньги банков. Это способствовало перегреву рынка. Когда банки не смогли дальше финансировать сделки, случился провал".
Он пояснил, что сейчас доля кредитов несущественна в общем объеме средств, которые люди инвестируют в недвижимость: "В основном покупатели сначала собирают деньги, а затем вкладывают их в приобретение квартир. Это делает скорость роста цен не такой высокой, как в 2008 году, однако позволяет рынку развиваться более устойчиво".
Что ж, остается верить в лучшее. Однако следует помнить, что время от времени в нашей стране случаются кризисы. По большому счету, история Украины - это и есть история кризисов.
Да и в мире не все спокойно - согласно наиболее пессимистическим прогнозам, глобальный кризис может начаться уже в ближайшее время. И, если это произойдет, никому и ничему мало не покажется. В том числе, и рынку недвижимости.