В Украине начался второй этап земельной реформы. С 1 января на рынок земли, помимо физических лиц, допускаются юрлица. Кроме того, теперь предельный размер земельного участка, который может достаться одному покупателю, вырос в 100 раз – до 10 тысяч гектаров. "Апостроф" выяснял, есть ли риски, связанные с новыми правилами на рынке земли, и обоснованы ли страхи фермеров, которые выступают против увеличения лимитов земельных паев.
Не ко времени
С 1 января 2024 года в Украине начался второй этап земельной реформы. Основные новации, которые вводятся на этом этапе, – допуск на рынок земли юридических лиц, а также увеличение лимита приобретения земли до 10 тысяч гектаров.
В то же время, часть введенных раньше ограничений остаются. В частности, продлен запрет на приобретение земли иностранными физическими и юридическими лицами.
Нововведения на земельном рынке традиционно вызвали бурное обсуждение.
"Первая норма практически не вызывает споров в обществе, – рассказал "Апострофу" аналитик Центра исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики Роман Нейтер. – Существует консенсус относительно того, что юридические лица должны стать полноценными участниками рынка земли. А вот увеличение в 100 раз предельного размера частных земельных участков (до 2024 года одному лицу разрешалось владеть не более 100 гектарами земли) вызывает у многих фермеров страхи, в значительной степени иррациональные".
Фермеры действительно активно выступают против новых правил на рынке и сегодня через свои общественные организации пытаются убедить власть, если не отменить, то хотя бы отложить введение новых правил.
Читайте также: Второй этап земельной реформы вызывает недовольство среди украинцев — опрос
"Мы подготовили законопроект, который предусматривает, что увеличение лимитов на приобретение земли должно произойти через два года после отмены военного положения, — сказал "Апострофу" заместитель главы Всеукраинской аграрной рады Денис Марчук. - Сегодня мы активно общаемся с правительством и парламентом, добиваясь принятия этого закона".
Причиной неприятия нововведений аграрии называют затруднительное финансовое положение, в которое они попали из-за войны.
"Сегодня мелкие товаропроизводители попали в сложную ситуацию, когда им трудно конкурировать с крупными агрохолдингами, — рассказал изданию директор СООО "Перемога" (Фастовский район Киевской области) Николай Малиенко. - У холдингов сегодня лучше доступ к экспорту собственной продукции, из-за чего их выручка выше. При этом возможности малых и средних производителей гораздо более ограниченные. И из-за этого они часто вынуждены продавать ее дешевле себестоимости. К тому же, фермеры сегодня очень много средств тратят на покупку автомобилей и других необходимых для ВСУ вещей".
Финансовое состояние небольших хозяйств из-за этого сегодня значительно ухудшилось, утверждает предприниматель. Поэтому у фермеров возникают опасения, что пока они борются за выживание, крупные агрохолдинги отхватят самые вкусные куски земельного пирога. Очевидно, ограничение размера пая в 10 тысяч гектаров их не остановит, поскольку владельцам агрохолдингов не составит проблемы учредить любое количество предприятий и на каждое из них купить по 10 тысяч гектаров.
"К тому же, существует возможность, что на земельный рынок потянутся коррупционные деньги, — говорит Николай Малиенко. - Земля — это очень ценный актив для спекуляции. Сегодня, когда из-за военных рисков и упадка рынка стоимость земли минимальная, можно приобрести участки, а после войны, когда цены пойдут вверх, продать их с большой прибылью.
Мифы и реальность
Впрочем, в правительстве считают страхи фермеров преувеличенными. Комментируя этот вопрос в эфире единого телемарафона, министр аграрной политики и продовольствия Николай Сольский отметил, что введение рынка земли на протяжении десятилетий было окружено мифами, которые не имели под собой практической основы.
"Земельная реформа работает уже несколько лет (с июля 2021 года - "Апостроф"), и ни один из тех мифов, которые озвучивались при ее запуске, не сбылся, — заявил министр. - Никаких проблем в земельных отношениях не наблюдается. И они даже частично вышли из "тени".
По его словам, страхи аграриев, что они не смогут покупать землю из-за тяжелого финансового положения, преувеличены, поскольку реально на рынке земли обращаются не такие уж и большие деньги.
"За год в Украине покупается земли на 90-100 миллионов долларов, — сообщил Сольский. - При этом за это же время 1,5 миллиарда долларов тратится на приобретение только сельскохозяйственной техники. Прочие расходы составляют еще несколько миллиардов. Таким образом, в среднем на приобретение земли приходится менее 1% расходов в аграрном секторе. И после вступления в силу второго этапа реформы в этом плане ничего не изменится. За неделю действия новых правил в онлайн-системе, где регистрируются соглашения, не зарегистрирован ни один случай приобретения земли юридическим лицом".
По мнению министра, волнения аграриев относительно последствий произошедших изменений вполне естественны. Однако со временем, когда станет ясно, что опасения не подтверждаются, уровень волнения будет снижаться.
В свою очередь, Роман Нейтер считает, что на жизнь общества новые правила на аграрном рынке практически не повлияют. "99,9% украинцев не почувствуют никаких изменений, так же как "средний гражданин" не ощутил открытие рынка земли в июле 2021 года, — говорит эксперт. - Эти обсуждения являются политическими, а не такими, которые существенно влияют на жизнь подавляющего большинства украинцев. Я скажу даже больше — проблема "высокой" концентрации земли завтра перед нами стоять не будет, как и не будет стоять перед нами через год, через два и через пять".
По его словам, основные страхи фермеров сегодня связаны с тем, что приобретение крупных земельных массивов позволит крупным предприятиям получить "рыночную власть", которая даст возможность диктовать цены и другие условия работы в отрасли. Однако он считает и эти страхи преувеличенными: "В Украине насчитывается 41,3 миллиона гектаров земли сельскохозяйственного назначения. То есть собственник 10 тысяч гектаров будет владеть всего лишь 0,024% этой площади. Такая доля не будет давать ему никакого практического влияния на рынок".
Минимизировать риски
С другой стороны, можно опасаться, что один землевладелец приобретет 10 тысяч гектаров на территории одной громады и таким образом получит чрезмерную рыночную власть на местном уровне. Однако и это произойдет не так уж быстро.
"Вряд ли люди в ближайшее время будут массово продают свои паи, – говорит Роман Нейтер. – Они рассчитывают на получение арендной платы и на то, что стоимость земли со временем вырастет. И поэтому подавляющее большинство собственников будут продлевать договоры аренды. Вряд ли в каждой громаде в год будет продаваться более 1-2% земельных участков, поэтому для сколько-нибудь заметной концентрации понадобится 10-20 лет, а это вполне достаточный срок для того, чтобы государство изменило правила функционирования рынка и вместо абстрактных "10 тысяч гектаров" внедрило более гибкое ограничение — запрет одному субъекту приобретать более, чем определенный процент земель в пределах одной громады".
Кроме того, по закону сохраняется право арендатора на первоочередной выкуп. То есть если владелец задумает продать свой пай, то в первую очередь он обязан предложить его фермеру, который на данный момент его обрабатывает. Так что сторонним покупателям не так легко будет приобрести землю в определенной громаде.
Земельные отношения были трудным вопросом для общества во все времена и в любой стране. И аграрные реформы всегда сопровождаются множеством мифов, споров и конфликтов. Украина не стала исключением. Ужасы в стиле "враги скупят всю украинскую землю и вывезут за границу" два десятилетия заставляли Верховную Раду из года в год продлевать мораторий на продажу земли.
С другой стороны, никто сегодня не может предугадать, каким образом сработают радикальные изменения в земельной политике во время войны. Возможно, они действительно спровоцируют перекосы и злоупотребления на земельном рынке. Поэтому остается надеяться, что в этом случае государство сможет своевременно диагностировать проблему и внедрить соответствующие предохранители в законодательство. Тем более что у фермеров уже есть предложения по этому поводу.
Читайте также: Выжить любой ценой: экономический прогноз на 2024 год
