Украина строит 80 тысяч квартир в год. До войны строили 100 тысяч. А реальная потребность – миллионы. Девелоперы готовы строить больше, банки – финансировать, международные партнеры – инвестировать. Но всем им нужен один и тот же сигнал от государства: что, сколько и для кого строить. Пока такого сигнала нет — рынок не может работать по полной.
Именно это была одна из главных тем на Forbes Development — ежегодном форуме для девелоперов, инвесторов и представителей власти.
Масштаб потребности
Еще до войны у Украины один из самых низких показателей обеспеченности жильем в Европе — около 20–22 квадратных метров на человека. В странах ЕС – около 40, в США – около 70.
По оценкам Всемирного банка, сегодня потребность в финансировании восстановления жилья составляет около 90 миллиардов долларов, а война затронула около трех миллионов домохозяйств.
«Общая потребность в жилье, которое существовало еще до войны, составляло около 600 млн кв. м. Она состоит из устаревшего жилищного фонда и жилья, утраченного из-за войны войны. Мы видим огромную потребность и в жилье, и в финансировании жилья», – отметила Ярослава Авраменко.
Для чего нужен новый ориентир
Сегодня в Украине нет четкого ответа на вопрос: сколько жилья страна должна построить, где, для кого и за счет каких инструментов. Без этого девелоперы не могут планировать долгосрочные проекты и получать финансирование как от банков, так и международных партнеров. Рынок работает, но каждый участник действует раздельно, без общего знаменателя.
Глава Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов подтвердил:
«Девелоперу нужно понимать, есть ли государственный приоритет на развитие жилья, в каких регионах, для каких категорий граждан, за счет каких финансовых инструментов и с какой инфраструктурой. Бизнесу нужен ориентир: строить или нет, где строить и какой продукт нужно людям. Без этого бизнес будет действовать осторожно».
Речь идет не о государственном планировании для бизнеса. Речь идет о рамках, в которой рынок может принимать решения: государство определяет приоритеты, общины готовят территории и инфраструктуру, международные партнеры направляют ресурсы, а девелоперы инвестируют и строят.
Существующие барьеры
Одной из главных проблем есть состояние градостроительной документации. Девелоперы строят новые проекты согласно генеральным планам территорий городов, которые уже давно нуждаются в обновлении.
Народная депутат Елена Шуляк, председатель Комитета Верховной Рады по вопросам градостроительства, подтвердила: Европейский инвестиционный банк, ЕБРР и IFC видят эту проблему и не готовы финансировать рынок при таких условиях.
«Многие девелоперы уже готовы развивать проекты на месте бывших промышленных зон, но из-за отсутствия или затягивания решений по градостроительной документации такие проекты годами остаются заблокированными. Это сдерживает развитие не только отдельных городов, но страны в целом», — отметила она.
При этом земельный ресурс есть. В Киеве промышленные территории занимают около 130 тысяч квадратных метров. Большинство из них фактически не используются. На этих участках уже есть инженерная инфраструктура. Все, чего не хватает — обновленная документация и решение местных властей.
Следующий шаг – стратегия
Шуляк напомнила, что парламент уже принял новый закон, заменяющий Жилищный кодекс 1983 года. Теперь очередь за государственной жилищной стратегией – ее правительство должно подготовить уже к концу лета.
«Первый шаг, который мы ожидаем, – это государственная жилищная стратегия на национальном уровне. Это ответ на вопрос, как государство видит, куда мы двигаемся, в какие регионы, с какими параметрами и с какими ресурсами. Такая стратегия должна стать указателем для всех работающих в жилищной сфере», — проинформировала Елена.
Этот документ будет включать в себя несколько ключевых направлений: развитие социального и доступного жилья, реновацию жилищного фонда, детенизацию рынка аренды, цифровизацию градостроительных процессов и создание прозрачной системы инвестирования в жилищное строительство. Отдельное внимание уделено согласованию градостроительного планирования с жилищной политикой именно то, чего бизнес ждет годами.
Украинская ассоциация девелоперов отмечает: жилищное строительство должно стать одним из ключевых направлений долгосрочной государственной политики обновления.
«Это не вопрос только девелоперов. Это вопрос обеспечения украинцев жильем, возвращения людей домой, развития городов и будущего экономики. Для этого рынка требуются прозрачные правила, государственный ориентир, подготовленный ресурс и общая ответственность за результат», — Евгений Фаворов.
