Україна будує 80 тисяч квартир на рік. До війни будували 100 тисяч. А реальна потреба — мільйони. Девелопери готові будувати більше, банки — фінансувати, міжнародні партнери — інвестувати. Але всім їм потрібен один і той самий сигнал від держави: що, скільки і для кого будувати. Поки такого сигналу немає — ринок не може працювати на повну.
Саме це була однією з головних тем на Forbes Development — щорічному форумі для девелоперів, інвесторів та представників влади.
Масштаб потреби
Ще до війни Україна мала один із найнижчих показників забезпеченості житлом у Європі — близько 20–22 квадратних метрів на людину. У країнах ЄС — близько 40, у США — близько 70.
За оцінками Світового банку, сьогодні потреба у фінансуванні відновлення житла сягає близько 90 мільярдів доларів, а війна зачепила близько трьох мільйонів домогосподарств.
«Загальна потреба у житлі, яка існувала ще до війни, становила близько 600 млн кв. м. Вона складається із застарілого житлового фонду та житла, втраченого через війну. Ми бачимо величезну потребу і в житлі, і у фінансуванні житла», — зазначила Ярослава Авраменко.
Для чого потрібен новий орієнтир
Сьогодні в Україні немає чіткої відповіді на запитання: скільки житла країна має збудувати, де, для кого і за рахунок яких інструментів. Без цього девелопери не можуть планувати довгострокові проєкти й отримувати фінансування як від банків, так і від міжнародних партнерів. Ринок працює, але кожен учасник діє окремо, без спільного знаменника.
Голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов підтвердив:
«Девелоперу потрібно розуміти, чи є державний пріоритет на розвиток житла, у яких регіонах, для яких категорій громадян, за рахунок яких фінансових інструментів і з якою інфраструктурою. Бізнесу потрібен орієнтир: будувати чи ні, де будувати і який продукт потрібен людям. Без цього бізнес діятиме обережно».
Йдеться не про державне планування для бізнесу. Йдеться про рамку, у якій ринок може ухвалювати рішення: держава визначає пріоритети, громади готують території та інфраструктуру, міжнародні партнери спрямовують ресурси, а девелопери інвестують і будують.
Бар'єри, які існують
Однією з головних проблем є стан містобудівної документації. Девелопери будують нові проєкти згідно з генеральними планами територій міст, які вже давно потребують оновлення.
Народна депутатка Олена Шуляк, голова Комітету Верховної Ради з питань містобудування, підтвердила: Європейський інвестиційний банк, ЄБРР та IFC бачать цю проблему і не готові фінансувати ринок за таких умов.
«Багато девелоперів уже готові розвивати проєкти на місці колишніх промислових зон, але через відсутність або затягування рішень щодо містобудівної документації такі проєкти роками залишаються заблокованими. Це стримує розвиток не лише окремих міст, а й країни загалом», — зазначила вона.
При цьому земельний ресурс є. У Києві промислові території займають близько 130 тисяч квадратних метрів. Більшість із них фактично не використовується. На цих ділянках вже є інженерна інфраструктура. Все, чого бракує, — оновлена документація і рішення місцевої влади.
Наступний крок — стратегія
Шуляк нагадала, що парламент уже ухвалив новий закон, який замінює Житловий кодекс 1983 року. Тепер черга за державною житловою стратегією — її уряд має підготувати вже до кінця літа.
«Перший крок, який ми очікуємо, — це державна житлова стратегія на національному рівні. Це відповідь на питання, як держава бачить, куди ми рухаємося, в які регіони, з якими параметрами і з якими ресурсами. Така стратегія має стати дороговказом для всіх, хто працює у житловій сфері», — проінформувала Олена.
Цей документ охоплюватиме кілька ключових напрямів: розвиток соціального та доступного житла, реновацію житлового фонду, детінізацію ринку оренди, цифровізацію містобудівних процесів та створення прозорої системи інвестування у житлове будівництво. Окрему увагу приділено узгодженню містобудівного планування з житловою політикою — саме те, чого бізнес чекає роками.
Українська асоціація девелоперів наголошує: житлове будівництво має стати одним із ключових напрямів довгострокової державної політики відновлення.
«Це не питання лише девелоперів. Це питання забезпечення українців житлом, повернення людей додому, розвитку міст і майбутнього економіки. Для цього ринку потрібні прозорі правила, державний орієнтир, підготовлений ресурс і спільна відповідальність за результат», — Євген Фаворов.
