Градостроительные условия и ограничения остаются одной из самых проблемных процедур по запуску жилых строительных проектов в Украине.
Об этом свидетельствуют результаты отраслевого опроса "Административные барьеры в жилищном строительстве", проведенного Украинской ассоциацией девелоперов.
По оценке Ассоциации именно процедура получения ГУО сегодня является одним из главных административных барьеров для девелоперского рынка. Среди факторов, наиболее сдерживающих реализацию жилых проектов, сложности с получением градостроительных условий и ограничений заняли первое место. Кроме того, эта процедура вошла в тройку наиболее нуждающихся в оптимизации на местном уровне.
Градостроительные условия и ограничения – это документ, определяющий основные параметры будущего объекта: допустимую высотность, плотность застройки, отступы от красных линий и границ земельного участка, требования к благоустройству, озеленению и другие планировочные ограничения. Именно ГУО фактически задают пределы, где девелопер может проектировать строительство на конкретном участке.
"ГУО должны быть понятным и предсказуемым документом — по сути, цифровой выдержкой из градостроительной документации с параметрами будущего объекта. На практике эта процедура часто остается "ручной": сроки затягиваются, появляются необоснованные требования или отказа, а одни и те же нормы могут трактоваться по-разному. Именно поэтому рынку нужен понятный механизм обжалования", — отметил председатель Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов.
В УАГ отмечают, что проблемность ГУО подтверждается не только позицией участников рынка, но и выводами Национального агентства по предотвращению коррупции. В проекте Антикоррупционной стратегии на 2026–2030 годы НАПК указывало, что действующий порядок получения исходных данных на проектирование создает условия для коррупционных злоупотреблений и незаконной застройки, а подходы к выдаче градостроительных условий и ограничений нуждаются в системном пересмотре.
В предварительном анализе НАПК также отмечало, что ГУО, которые по своей природе должны отражать требования градостроительной документации по конкретному земельному участку, на практике могут выдаваться местными чиновниками "в ручном режиме". Это создает простор для затягивания процедур, необоснованных отказов и манипуляций с содержанием ограничений.
Отдельно результаты исследования УАД указывают на дефицит доверия к местному уровню принятия решений. По данным опроса, респонденты выше оценивают доверие к государственной власти, чем к местным: 5,0 против 3,0 балла. В то же время реформа ГАСИ в ДИАМ получила одну из самых высоких оценок среди показателей исследования - 7,04 балла из 10.
"ДИАМ уже показала, что может работать как реформированный орган государственного архитектурно-строительного контроля и надзора. Там, где на местах возникает противоправный отказ или блокирование процесса, рынок должен получить независимый и понятный механизм пересмотра. Это не вопрос централизации, а вопрос справедливых и предполагаемых правил", - добавил Фаворов.
В Ассоциации подчеркивают, что создание механизма апелляции не означает лишения общин их полномочий в сфере градостроительства. Местные власти должны и дальше отвечать за формирование градостроительной политики, утверждение документации и определение развития территорий. В то же время, когда уполномоченный орган безосновательно отказывает в выдаче ГУО или не принимает решения в определенные сроки, бизнес должен иметь инструмент защиты законного проекта.
"Отрасль говорит о необходимости апелляции в случаях противоправных отказов. О том, чтобы забрать полномочия у общин, речь не идет. Речь идет о предохранителе от бездействия или злоупотреблений. Если проект отвечает законодательству и градостроительной документации, он не должен блокироваться месяцами", - подчеркнул Фаворов.
Стратегическим решением для сферы считается полная цифровизация и автоматизация формирования ГУО. Такой подход, по мнению Ассоциации, позволит минимизировать человеческий фактор, устранить возможности для манипуляций и сделать процедуры более предсказуемыми.
В НАПК также определяли автоматизацию управленческих решений и переход от аналоговой процедуры предоставления ГУО к цифровой как один из ключевых инструментов уменьшения коррупционных рисков. До полной автоматизации, считают в УАГ, механизм апелляции через ДИАМ может стать промежуточным решением, которое позволит защищать законные проекты от затягивания и отказов.
В Украинской ассоциации девелоперов убеждены, что уменьшение коррупционных рисков в процедуре выдачи ГУО, внедрение понятного механизма апелляции и последующая цифровизация помогут активизировать запуск новых жилых проектов. Это, в свою очередь, может увеличить предложение доступного жилья для украинцев, в частности военных, внутренне перемещенных лиц и других категорий граждан, нуждающихся в жилье и пользующихся государственными программами поддержки.
