Містобудівні умови та обмеження залишаються однією з найпроблемніших процедур для запуску житлових будівельних проєктів в Україні.
Про це свідчать результати галузевого опитування "Адміністративні бар’єри у житловому будівництві", проведеного Українською асоціацією девелоперів.
За оцінкою Асоціації, саме процедура отримання МУО сьогодні є одним із головних адміністративних бар’єрів для девелоперського ринку. Серед чинників, які найбільше стримують реалізацію житлових проєктів, складнощі з отриманням містобудівних умов та обмежень посіли перше місце. Крім того, ця процедура увійшла до трійки тих, що найбільше потребують оптимізації на місцевому рівні.
Містобудівні умови та обмеження — це документ, який визначає основні параметри майбутнього об’єкта: допустиму висотність, щільність забудови, відступи від червоних ліній і меж земельної ділянки, вимоги до благоустрою, озеленення та інші планувальні обмеження. Саме МУО фактично задають межі, в яких девелопер може проєктувати будівництво на конкретній ділянці.
"МУО мали б бути зрозумілим і передбачуваним документом — по суті, цифровим витягом із містобудівної документації із параметрами майбутнього об’єкта. Натомість на практиці ця процедура часто залишається “ручною”: строки затягуються, з’являються необґрунтовані вимоги або відмови, а одні й ті самі норми можуть трактуватися по-різному. Саме тому ринку потрібен зрозумілий механізм апеляції", — зазначив голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов.
В УАД наголошують, що проблемність МУО підтверджується не лише позицією учасників ринку, а й висновками Національного агентства з питань запобігання корупції. У проєкті Антикорупційної стратегії на 2026–2030 роки НАЗК вказувало, що чинний порядок отримання вихідних даних на проєктування створює умови для корупційних зловживань і незаконної забудови, а підходи до видачі містобудівних умов та обмежень потребують системного перегляду.
У попередньому аналізі НАЗК також зазначало, що МУО, які за своєю природою мають відображати вимоги містобудівної документації щодо конкретної земельної ділянки, на практиці можуть видаватися місцевими посадовцями "в ручному режимі". Це створює простір для затягування процедур, необґрунтованих відмов і маніпуляцій зі змістом обмежень.
Окремо результати дослідження УАД вказують на дефіцит довіри до місцевого рівня ухвалення рішень. За даними опитування, респонденти вище оцінюють довіру до державної влади, ніж до місцевої: 5,0 проти 3,0 бала. Водночас реформа ДАБІ у ДІАМ отримала одну з найвищих оцінок серед показників дослідження — 7,04 бала з 10.
"ДІАМ уже показала, що може працювати як реформований орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду. Там, де на місцях виникає протиправна відмова або блокування процесу, ринок має отримати незалежний і зрозумілий механізм перегляду. Це не питання централізації, а питання справедливих і передбачуваних правил", — додав Фаворов.
В Асоціації підкреслюють: створення механізму апеляції не означає позбавлення громад їхніх повноважень у сфері містобудування. Місцева влада має й надалі відповідати за формування містобудівної політики, затвердження документації та визначення розвитку територій. Водночас у випадках, коли уповноважений орган безпідставно відмовляє у видачі МУО або не ухвалює рішення у визначені строки, бізнес має мати інструмент захисту законного проєкту.
"Галузь говорить про необхідність апеляції у випадках протиправних відмов. Про те, щоб забрати повноваження у громад, не йдеться. Йдеться про запобіжник від бездіяльності або зловживань. Якщо проєкт відповідає законодавству та містобудівній документації, він не повинен блокуватися місяцями", — наголосив Фаворов.
Стратегічним рішенням для сфери вважається повна цифровізація та автоматизація формування МУО. Такий підхід, на думку Асоціації, дозволить мінімізувати людський фактор, прибрати можливості для маніпуляцій і зробити процедури більш передбачуваними.
У НАЗК також визначали автоматизацію управлінських рішень і перехід від аналогової процедури надання МУО до цифрової як один із ключових інструментів зменшення корупційних ризиків. До повної автоматизації, вважають в УАД, механізм апеляції через ДІАМ може стати проміжним рішенням, яке дозволить захищати законні проєкти від затягування та необґрунтованих відмов.
В Українській асоціації девелоперів переконані, що зменшення корупційних ризиків у процедурі видачі МУО, запровадження зрозумілого механізму апеляції та подальша цифровізація допоможуть активізувати запуск нових житлових проєктів. Це, своєю чергою, може збільшити пропозицію доступного житла для українців, зокрема військових, внутрішньо переміщених осіб та інших категорій громадян, які потребують житла й користуються державними програмами підтримки.
