Украинская ассоциация девелоперов вышла с резонансным заявлением о том, что рынок первичной недвижимости на грани большого коллапса. Строительство жилья может полностью остановиться, а имеющиеся «квадраты» – подорожать из-за существенного дефицита. Причина – давление на строителей со стороны некоторых чиновников, политиков и ряда других лиц, которые, пренебрегая законодательством в этой сфере, блокируют строительство.
Поскольку в Ассоциацию входят крупнейшие строительные компании страны, такое заявление вызвало резонанс в обществе. О том, что происходит на рынке недвижимости, и как выходить из кризиса, мы обсудили с главой Украинской ассоциации девелоперов Евгением Фаворовым.
- Евгений, в заявлении ассоциации девелоперов говорится чуть ли не об уничтожении строительной отрасли. Но конфликты с активистами, давление стражей порядка, отмена принятых решений и выданных документов существовали постоянно и отрасль работала. Что изменилось?
– Приведу несколько примеров для понимания, о чем мы вообще говорим. Далеко не будем ходить, возьмем Киев. Гостиный двор, Почтовая площадь, ряд усадеб, дом с насекомыми, Рейтарская, Китаевское городище.
Таких – десятки только по столице, а если взять еще такие города, как Львов, Одесса, Днепр – их сотни. Какая между ними связь?
Многие из этих проектов заморожены, стоят полуразрушены, и воспользоваться ими нельзя. Это во-первых.
Во-вторых, в отношении всех них происходит полная непоследовательность правовых действий государственной и местной власти, чиновников разных уровней, силовиков и иногда некоторых судов.
В третьих, по многим недостроенным объектам государство и город приняли решения, на основании которых были осуществлены инвестиции. После этого под давлением отдельных лиц эти решения либо отменили, либо вообще приняли новые – противоположные. Конечно, это было сделано незаконным способом.
И четвертое – на ряде объектов из рук политиков «питается» кучка митингующих-псевдоактивистов, из-за которых, в частности, эти здания заморожены. Здесь важный акцент: я не говорю обо всех активистах, большинство из которых действительно представляют интересы общества. Мы говорим о тех, для кого активизм – это способ заработка, а не искренняя забота о городе.
- Ряд строительных компаний обвиняют в разрушении достопримечательностей…
- Мы знаем, что среди некоторых девелоперов есть разные подходы и ценности. Именно поэтому мы не хотим обобщать и говорим о конкретных ситуациях и конкретных людях.
Если кто-то настроен на конструктивную работу и готов по существу говорить, мы всегда открыты к диалогу. Но только при условии, что интересы бизнеса будут учитываться. Для этого по закону существуют общественные советы, к ним следует приглашать определенных и независимых экспертов для объективной оценки. Если совет принимает решение ограничивающее права собственников, они должны получить компенсацию за убытки. Если решение принято в пользу проекта, оно должно быть окончательным.
"Девелопер не будет покупать памятник, бизнес понимает все ограничения и риски"
Но в большинстве случаев, когда мы слышим слово «достопримечательность» – это банальная спекуляция. Люди заинтересованы в блокируемых работах бизнеса и искусственном резонансе, самовольно присваивают статус «культурное наследие» зданиям, которые официально его не имеют.
- Но есть четкие решения власти, которыми устанавливается статус памятника?
- Речь, скорее, о так называемых «новоявленных памятниках» и некоторых объектах природно-заповедного фонда. В большинстве случаев речь идет об одном и том же: бизнес покупает недвижимость, которая позже вдруг получает определенный статус, ограничивающий права их владельца.
Как происходит в реальности: в течение лет подготовки проекта под контролем государственных и местных органов эти постройки остаются вполне обычными. Бизнес все это время добросовестно уплачивает миллионы гривен за пользование землей, тратит средства на создание проекта. Но как только строительство наконец-то начинается, на объект обрушивается волна так называемого активизма. Появляются типа протестующие, отдельные депутаты и правоохранители, которые вдруг заявляют о важности здания или территории. То есть сначала девелоперу выдают все предусмотренные законом документы, но затем упраздняют их под давлением «улицы».
«Центральные и местные власти борются между собой. А страдает бизнес»
Здания, получившие шанс на новую жизнь, годами запущены, а по городам плодятся недостройки, пока девелоперы отражаются в судах.
Что в итоге? Теряют украинцы: не могут получить жилье. А это сотни тысяч человек.
Теряет община: нет поступлений в бюджет, портится вид города. А сам город теряет объекты, которые могли бы его украшать.
Теряет бизнес – зарытые деньги обесцениваются.
Теряет государство – никто из бизнеса не будет заходить в такой произвол. Выиграют пару горлопанов и их политические спонсоры.
Ковид и война пошатнули строительную отрасль, а кучка псевдоактивистов, политиков и чиновников армию ее могут добить. Мы знаем, как политики и околополитические деятели умеют хорошо врать. А люди не желают глубоко разбираться в сложных экспертных вопросах: кто-то кричит «достопримечательность», значит, пожалуй, памятка.
Происходит манипуляция общественным мнением: за разговорами о якобы защите наследия или окружающей среды несется чисто политический процесс. Мы видим, как центральная и местная власть борются между собой. Астраждает, как всегда,
бизнес. Амбициозные молодые люди прикрываются активизмом, чтобы повысить собственную узнаваемость для будущей политической карьеры.
«Если ничего не изменить, останутся псевдоактивисты и решалы, глина и палки»
Поэтому суть нашего заявления – это призыв, в частности, к местным властям, прекратить прогибаться под давлением политиков и общественных аферистов, обеспечив последовательность и предсказуемость действий местных и государственных властей.
Без решения этих проблем строительная отрасль будет приходить в упадок, а миллионы украинцев останутся без собственного жилья. Нынешняя ситуация в строительстве уже заставляет компании уходить из Украины. Некоторые члены нашей ассоциации спокойно либо уже строят, либо начинают проекты в странах Европы – Венгрии, Польше, Словакии, Чехии, где предприниматели ценят и поддерживают. Если ничего не изменить, еще больше девелоперов покинет страну. Остаются псевдоактивисты, решали глина и палки. Как понимаете, жилья с такой компанией не построишь.
– В каком состоянии рынок недвижимости сейчас?
– Еще до войны мы были почти последними в Европе по количеству жилья на человека — всего 23 квадратных метра, не говоря уже об отсутствии социального жилья как явления. После разрушений от войны все стало еще хуже. 2 миллиона семей потеряли свои дома, а темпы строительства сократились вдвое по сравнению с довоенным уровнем. С текущими темпами, чтобы обеспечить только этих людей жильем, понадобится не менее 20 лет. Люди не будут ждать. Они просто разъедутся «по европам». Поэтому государство должно немедленно взять на себя ответственность и создать условия для возобновления и развития строительства.
- Достопримечательности, о которых вы говорили, обнаруживают, по-видимому, только где-то в центральных районах крупных городов. То есть речь идет о конкретных единичных случаях. Разве они могут повлиять на состояние всей отрасли?
- Во-первых, это касается не только зданий, но и земельных участков, которые ограничиваются искусственными статусами. Их только по Киеву – десятки. Кстати, мы проанализировали более полусотни судебных дел, и оказалось, что в 93% случаев суды становятся на сторону закона. Девелоперы защищают свои права. Но процесс может длиться годами, иногда десятилетиями – это время, в течение которого проект фактически остановлен. А если ты не построишь этот дом и не вернешь инвестиции, у тебя может быть средств на другой. Это знают и те, кто пытается «прикурить» по блокировке.
– Вы еще говорили о давлении правоохранителей. Какие проблемы возникают из-за действий правоохранительных органов в отношении строительной отрасли?
– Мы провели исследования среди компаний, входящих в ассоциацию, проанализировали почти 200 уголовных дел. И выяснили, что они, в основном, даже не касаются непосредственной работы бизнеса.
Правоохранители в большинстве своем интересуются вопросами земли и разрешений, где могли быть нарушения со стороны чиновников. Однако в 90% случаев они блокируют счета, арестовывают имущество и допрашивают именно строительные компании, а тех, кто действительно может быть виноват.
Средняя продолжительность таких дел – 4 года, несмотря на ограничения сроков, установленных процессуальным законодательством. И лишь немногим более 30 из 200 дошли до суда. Остальные 85% – бесконечное давление на бизнес: правоохранители снова и снова приходят с новыми процессуальными действиями, затягивая процессы и держа компании в состоянии неопределенности. Это делает хаос и мешает нормально работать. Мы видим, как по инициативе отдельных лиц дела открывают по документам, изданным десятки лет назад, один из самых вопиющих случаев – 17 лет.
Но любопытно, что за все это время ни одного чиновника не привлекли к ответственности. Если государство что-то отменяет, это значит, что это было выдано с нарушениями? Если были нарушения, то кто превысил свои полномочия и должен понести ответственность. Но на сегодняшний день нет ни одного должностного лица, которое бы понесло наказание, ни одного судебного приговора. Вместо этого всю ответственность перекладывают на бизнес.
Кстати, псевдоактивисты часто даже не скрывают своих связей с правоохранителями, в тандеме с которыми «кошмарят» бизнес. Пока одни создают проблему, другие имитируют бурную деятельность по защите общественных интересов и строят карьеру.
– Как те проблемы, о которых вы говорите в заявлении, влияют на отрасль, а также на стоимость и количество нового жилья?
- Нереализованные проекты – это потерянные сотни рабочих мест в сопредельных отраслях, генеральные подрядчики, архитектурные бюро, проектные организации, строительная промышленность и т.д. Время и приложенные усилия не вернешь, но если государство выдает разрешительные документы, что для бизнеса является зеленым светом для старта проекта и инвестиций, а затем под давлением псевдоактивистов отменяет эти документы, оно должно по крайней мере компенсировать те средства, которые он потерял. Согласно Конституции государство обязано защищать право собственности. Если она не может надлежащим образом выполнять свои полномочия и обеспечить правовую определенность, то выход один – компенсация потерь.
Когда строительные проекты останавливаются или задерживаются, девелоперы теряют. Они все равно должны платить за аренду техники, аренду земельного участка, охрану строительной площадки — эти расходы не исчезают, пока строительство стоит. Восстановление работ может занимать годы, и все эти дополнительные расходы прилагаются к конечной цене жилья, делая его более дорогим для покупателей.
«Кто восстановит разрушенное россиянами жилье? Блогеры или псевдоактивисты? Вряд ли»
И у этой ситуации есть и другие последствия – банки не готовы финансировать строительные проекты, потому что риски слишком высоки: сегодня есть все разрешения на строительство, а завтра их могут отменить под давлением политически мотивированных групп. Поэтому инвестиционные проекты в строительстве нельзя использовать как залог – их трудно оценить, ведь завтра под влиянием внешнего давления могут изменить целевое назначение земли или аннулировать договор аренды.
Отсутствие системного проектного финансирования и массовой ипотеки лишает покупателей возможности приобрести готовое жилье. Без таких механизмов строительство финансируется за счет средств бизнеса, покупателей и инвесторов, что ограничивает количество новых проектов и увеличивает сроки строительства. Это снижает возможности для граждан приобрести жилье на выгодных условиях, задерживает ввод новых квартир в эксплуатацию и усугубляет дефицит доступного жилья.
В результате люди остаются без доступного жилья. Такой непредсказуемости для инвесторов нет в других странах, где правила прозрачны и стабильны, что позволяет банками бизнеса работать на развитие. В Украине же хаос и неопределенность тормозят экономику, делая невозможным стабильное развитие жилищного сектора.
– Как, по вашему мнению, можно исправить ситуацию, чтобы не допустить дефицита нового жилья и роста цен из-за этого дефицита?
– Важно! Никто не требует особых условий или преференций. Мы просим нормальную правовую рамку и ее соблюдение. Всеми сторонами с жестким наказанием нарушителей. Есть правила. Есть закон. Нельзя их переписывать, потому что какие-то блоггеры так написали. У нас война! За окнами ПОЧТИ ДВА МИЛЛИОНА (!) уничтоженных россиянами домов. Это миллионы людей без жилья! Кто его построит? Блоггеры или псевдоактивисты? Вряд ли. Нам нужны стабильные и предсказуемые правила, которые будут реально защищать права бизнеса и инвесторов, позволяя им эффективно работать.
Не нужно разрабатывать какой-либо новый законопроект или принимать кучу новых постановлений. Достаточно политической воли. Просто уважать и исполнять закон.
Татьяна Красовская
