Українська асоціація девелоперів вийшла з резонансною заявою про те, що ринок первинної нерухомості на межі великого колапсу. Будівництво житла може повністю зупинитися, а наявні «квадрати» – здорожчати через суттєвий дефіцит. Причина – тиск на будівельників з боку деяких чиновників, політиків та ряду інших осіб, які, нехтуючи законодавством у цій сфері, блокують будівництво.
Оскільки до Асоціації входять найбільші будівельні компанії країни, така заява викликала резонанс у суспільстві. Про те, що відбуваєтьсянаринкунерухомості,і як виходити з кризи, ми обговорили з головою Української асоціації девелоперів Євгеном Фаворовим.
- Євгене, у заяві асоціації девелоперів йдеться мало не про знищення будівельної галузі. Але конфлікти з активістами, тиск правоохоронців, скасування прийнятих рішень та виданих документів існували постійно і галузь працювала. Що змінилося?
- Наведу кілька прикладів для розуміння, про що ми взагалі говоримо. Далеко не будемо ходити, візьмемо Київ. Гостинний двір, Поштова площа, ряд садиб, будинок з комахами, Рейтарська, Китаївське городище…
Таких –десятки тільки по столиці, а якщо взяти ще такі міста, як Львів, Одеса, Дніпро – їх сотні. Який між ними звʼязок?
Багато з цих проєктів заморожені, стоять напівзруйновані, і користуватися ними не можна. Це по-перше.
По-друге, у відношенні до всіх них відбувається повна непослідовність правових дій державної та місцевої влади, чиновників різних рівнів,силовиків, та іноді, деяких судів.
По-третє, по багатьох недобудованих обʼєктах держава та місто прийняли рішення, на підставі яких були здійснені інвестиції. Після цього під тиском окремих осіб ці рішення або скасували, або взагалі ухвалили нові – протилежні. Звісно, це було зроблено у незаконний спосіб.
І четверте – на ряді об’єктів з рук політиків «харчується» купка мітингувальників-псевдоактивістів, через яких, зокрема, ці будівлі заморожені. Тут важливий акцент: я не кажу про усіх активістів, більшість яких дійсно представляють інтереси громади. Ми говоримо про тих, для кого активізм – це спосіб заробітку, а не щира турбота про місто.
- Ряд будівельних компанійз винувачують в руйнації пам’яток…
- Ми знаємо, що серед деяких девелоперів є різні підходи й цінності. Саме тому ми не хочемо узагальнювати і говоримо про конкретні ситуації та конкретних людей.
Якщо хтось налаштований на конструктивну роботу й готовий говорити по суті, ми завжди відкриті до діалогу. Але лише за умови, що інтереси бізнесу будуть враховуватись. Для цього, за законом, існують громадські ради, до них слід запрошувати визначених та незалежних експертів для об’єктивної оцінки. Якщо рада приймає рішення, що обмежує права власників, вони повинні отримати компенсацію за збитки. Якщо ж рішення прийнято на користь проекту, воно має бути остаточним.
«Девелопер не буде купувати пам’ятку, бізнес розуміє всі обмеження та ризики»
Але в більшості випадків, коли ми чуємо слово «памʼятка»- це банальна спекуляція. Люди зацікавлені в блокувані роботи бізнесу та штучному резонансі, самовільно присвоюють статус «культурна спадщина»будівлям,які офіційно його не мають.
- Але ж є чіткі рішення влади, якими встановлюється статус пам’ятки?
- Мова, скоріше, про так звані «нововиявлені пам’ятки» та деякі об’єкти природно-заповідного фонду. У більшості випадків йдеться про одне й те саме: бізнес купує нерухомість, яка пізніше раптом отримує певний статус, що обмежує права їх власника.
Як відбувається в реальності: протягом років підготовки проєкту під контролем державних і місцевих органів ці будівлі залишаються цілком звичайними. Бізнес весь цей час сумлінно сплачує мільйони гривень за користування землею, витрачає кошти на створення проекту. Але як тільки будівництво нарешті починається, на об’єкт обрушується хвиля так званого активізму. З’являються типу «протестувальники», окремі депутати та правоохоронці, які раптом заявляють про важливість будівлі або території. Тобто спочатку девелоперу видають всі передбачені законом документи, але потім скасовують їх під тиском «вулиці».
«Центральна та місцева влада борються між собою. А страждає бізнес»
Будівлі, які отримали шанс на нове життя, роками стоять занедбані, а по містах плодяться недобудови, поки девелопери відбиваються у судах.
Що у підсумку? Втрачають українці: не можуть отримати житло. А це сотні тисяч людей.
Втрачає громада: немає надходжень до бюджету, псується вигляд міста. А саме місто втрачає обʼєкти, які б могли його прикрашати.
Втрачає бізнес – закопані гроші знецінюються.
Втрачає держава – ніхто з бізнесу не буде заходити в таке свавілля. Виграють пару горлопанів та їхні політичні спонсори.
Ковід та війна похитнули будівельну галузь, а купка псевдоактивістів, політиків та армія чиновників її можуть добити. Ми знаємо, як політики та навколополітичні діячі вміють гарно брехати. А люди не бажають глибоко розбиратись в складних експертних питаннях: хтось кричить «памʼятка», значить, мабуть, памʼятка.
Відбувається маніпуляція громадською думкою: за розмовами про начебто захист спадщини або довкілля несеться суто політичний процес. Ми бачимо, якцентральнатамісцевавладаборютьсяміжсобою.Астраждає,якзавжди,
бізнес. Амбіційні молоді люди прикриваються активізмом, щоб підвищити власну впізнаваність для майбутньої політичної карʼєри.
«Якщо нічого не змінити, залишаться псевдоактивісти та рішали, глина і палки»
Тому суть нашої заяви – це заклик, зокрема до місцевої влади, припинити прогинатись під тиском політиків та громадських аферистів, забезпечивши послідовність і передбачуваність дій місцевої та державної влади.
Без вирішення цих проблем будівельна галузь буде занепадати, а мільйони українців залишаться без власного житла. Нинішня ситуаціявбудівництвівже змушує компанії йти з України. Деякі члени нашої асоціації спокійно або вже будують, або починають проєкти в країнах Європи – Угорщині, Польщі, Словаччині, Чехії, де підприємців цінують і підтримують. Якщо нічого не змінити, ще більше девелоперів покине країну. Залишаться псевдоактивісти, рішали глина й палки. Як розумієте, житла з такою компанією не побудуєш.
- У якому стані ринок нерухомості зараз?
- Ще до війни ми були майже останніми в Європі за кількістю житла на людину — лише 23 квадратних метри, не говорячи вже про відсутність соціального житла як явища. Після руйнувань від війни все стало ще гірше. 2 мільйони сімей втратили свої домівки, а темпи будівництва скоротилися вдвічі, порівняно з довоєнним рівнем. З поточними темпами, щоб забезпечити лише цих людей житлом, знадобиться щонайменше 20 років.Люди не будуть чекати. Вони просто роз’їдуться «по європах». Тому держава має негайно взяти на себе відповідальність і створити умови для відновлення та розвитку будівництва.
- Пам’ятки, про які ви говорили, виявляють, вочевидь, лише десь у центральних районах великих міст. Тобто йдеться про конкретні поодинокі випадки. Хіба вони можуть вплинути на стан усієї галузі?
- По-перше, це стосується не тільки будівель, а і земельних ділянок які обмежуються штучними статусами. Їх тільки по Києву – десятки. До речі, ми проаналізували понад півсотні судових справ і виявилося, що у 93% випадків суди стають на бік закону. Девелопери захищають свої права.Але процес може тривати роками, іноді десятиріччями – це час, протягом якого проєкт фактично зупинений. А якщо ти не збудуєш цей будинок і не повернеш інвестиції, у тебе може не бути коштів на інший. Це знають і ті, хто намагається «прикурити» з блокування.
- Ви ще казали про тиск правоохоронців. Які саме проблеми виникають через дії правоохоронних органів щодо будівельної галузі?
- Ми провели дослідження серед компаній, які входять до асоціації, проаналізували майже 200 кримінальних справ. І з’ясували, що вони переважно навіть не стосуються безпосередньої роботи бізнесу.
Правоохоронці здебільшого цікавляться питаннями землі та дозволів, де могли бути порушення з боку чиновників. Однак у 90% випадків вони блокують рахунки, арештовують майно та допитують саме будівельні компанії, а нетих, хто дійсно може бути винним.
Середня тривалість таких справ – 4 роки, незважаючи на обмеження строків, встановлені процесуальним законодавством. І лише трохи більше 30 із 200 дійшли до суду. Решта 85% – це нескінченний тиск на бізнес: правоохоронці знову і знову приходять з новими процесуальними діями, затягуючи процеси та тримаючи компанії в стані невизначеності. Це створює хаос і заважає нормально працювати. Ми бачимо, як за ініціативи окремих осіб справи відкривають по документах, які були видані десятки років тому, один з найкричущих випадків – 17 років.
Але цікаво, що за весь цей час жодного чиновника не притягнули до відповідальності. Якщо держава щось скасовує, це ж означає, що це було видано з порушеннями? Якщо були порушення, то хтось перевищив свої повноваження та має понести відповідальність. Але на сьогодні немає жодної посадової особи, яка б понесла покарання, жодного судового вироку. Натомість всю відповідальність перекладають на бізнес.
До-речі, псевдоактивісти часто навіть не приховують своїх звʼязків з правоохоронцями, в тандемі з якими «кошмарять» бізнес. Поки одні створюють проблему, інші імітують бурхливу діяльність із захисту громадських інтересів та будують карʼєру.
- Як ті проблеми, про які ви кажете в заяві, впливають на галузь, а такожна вартість та кількість нового житла?
- Нереалізовані проєкти – це втрачені сотні робочих місць у суміжних галузях, генеральні підрядники, архітектурні бюро, проєктні організації, будівельна промисловість тощо. Час і докладені зусилля не повернеш, але якщо держава видає дозвільні документи, що для бізнесу є зеленим світлом для старту проєкту та інвестицій, а потім під тиском псевдоактивістів скасовує ці документи, вона має принаймні компенсувати ті кошти, які він втратив. Відповідно до Конституції, держава зобовʼязана захищати право власності. Якщо вона не може належно виконувати свої повноваження та забезпечити правову визначеність, то вихід один – компенсація втрат.
Коли будівельні проєкти зупиняються або затримуються, девелопери втрачають. Вони однаково мусять платити за оренду техніки, оренду земельної ділянки, охорону будівельного майданчика — ці витрати не зникають, поки будівництво стоїть. Відновлення робіт може займати роки, і всі ці додаткові витрати додаються до кінцевої ціни житла, роблячи його дорожчим для покупців.
«Хто відновить зруйноване росіянами житло? Блогери чи псевдоактивісти? Навряд»
І ця ситуація має й інші наслідки – банки не готові фінансувати будівельні проєкти, бо ризики надто високі: сьогодні є всі дозволи на будівництво, а завтра їх можуть скасувати під тиском політично мотивованих груп. Через це інвестиційні проєкти в будівництві не можна використовувати як заставу – їх важко оцінити, адже завтра під впливом зовнішнього тиску можуть змінити цільове призначення землі або анулювати договір оренди тощо.
Відсутність системного проєктного фінансування та масової іпотеки позбавляє покупців можливості придбати вже готове житло. Без таких механізмів будівництво фінансується за рахунок власних коштів бізнесу, покупців та інвесторів, що обмежує кількість нових проєктів та збільшує строки будівництва. Це знижує можливості для громадянпридбатижитло на вигідних умовах, затримує введення нових квартир в експлуатацію і посилює дефіцит доступного житла.
У підсумку люди залишаються без доступного житла. Такої непередбачуваності для інвесторів немає в інших країнах, де правила прозорі та стабільні, що дозволяє банкамібізнесупрацюватинарозвиток.ВУкраїніж хаос і невизначеність гальмують економіку, унеможливлюючи стабільний розвиток житлового сектора.
- Як, на вашу думку, можна виправити ситуацію, щоб не допустити дефіциту нового житла та зростання цін через цей дефіцит?
- Важливо! Ніхто не вимагає жодних особливих умов чи преференцій. Ми просимо нормальної правової рамки та її дотримання. Всіма сторонами із жорстким покаранням порушників. Є правила. Є закон. Не можна їх переписувати, бо якісь блогери так написали. В нас війна! За вікнами МАЙЖЕ ДВА МІЛЬЙОНИ (!) знищених росіянами домівок. Це мільйони людей без житла! Хто його їм побудує? Блогери чи псевдоактивісти? Навряд. Нам потрібні стабільні та передбачувані правила, які реально захищатимуть права бізнесу та інвесторів, дозволяючи їм ефективно працювати.
Не потрібно розробляти якийсь новий законопроєкт або ухвалювати купу нових постанов. Достатньо політичної волі. Просто поважати і виконувати закон.
Тетяна Красовська
