От российской агрессии пострадали не только жилые дома, но и рынок недвижимости в целом. Предполагалось, что цены на покупку и аренду жилья в столице должны были существенно упасть - ведь кто захочет переплачивать за жилье, которое в любой момент может быть разбомблено ракетами или дронами-камикадзе. Но так ли произошло на самом деле и упали ли цены на жилье в столице? Какой удар нанесли российские ракеты по отрасли строительства и недвижимости в столице? Ответы на эти вопросы искал "Апостроф".
Аренда – цены растут
Весной и летом этого года цены на аренду жилья в столице уменьшились почти вдвое. "Апостроф" писал о случаях, когда людям удавалось снять хорошую 2-комнатную квартиру возле метро за 8 тысяч гривен. До войны такие квартиры стоили не менее 12 тысяч.
Правда, во второй половине лета арендаторы начали постепенно поднимать цены. Сказался тот факт, что люди начали массово возвращаться в столицу, плюс в Киев переехали немало внутренне перемещенных лиц. Если весной и в начале лета можно было снять однокомнатную с ремонтом и возле метро за 5-6 тысяч гривен, то в августе-сентябре цена выросла до 8-9 тысяч. Это все равно дешевле, чем до войны. Ведь в мирном Киеве за 8-9 тысяч можно было арендовать квартиру разве что в районах, где нет метро.
Однако в последнее время Киев пережил ракетные удары и налеты дронов-камикадзе. Как это отразилось на ценах?
"Рынок недвижимости в общем-то очень волатильный. Не будет так, что вот, прилетели ракеты, и цены резко упали", - говорит "Апострофу" руководитель портала "Недвижимые" Денис Петров.
Если проанализировать цены на сайтах аренды недвижимости, как OLX или Aviso, цены на квартиры в Киеве стартуют от 7 тысяч гривен в месяц.
Поскольку на цену влияет спрос, то удешевление возможно при условии, что в течение определенного времени (например, месяц-два) он будет низким. А на спрос, кроме недавних атак, могут влиять и угрозы путина нанести по Украине ядерный удар.
Пока же обвала цен на рынке аренды жилья нет.
Покупка/продажа – дна пока не достигли
По словам эксперта по недвижимости Дениса Петрова, существенных изменений в ценовой политике на первичном рынке недвижимости не произошло. И это при том, что спроса нет вообще (что, впрочем, никого не удивляет).
"Вообще – почти дно. Дна пока не достигли, а когда достигнем – будет зависеть от зимнего периода, – говорит Денис Петров, комментируя ситуацию с первичным рынком недвижимости. – Средняя стоимость по Киеву как была 1200$ (за метр квадратный, – "Апостроф"), так и осталась. Есть ожидание, что будет удешевление, но не с украинской ментальностью".
Отсутствие спроса происходит на фоне таких явлений как курсовая разница и удорожание стройматериалов. Например, стекло в Украину импортируется, а из-за сложной автомобильной логистики сейчас его импорт поднимается в цене.
По словам Дениса Петрова, структура первичного рынка имеет следующую форму:
- 30% - инвесторы (заходили на 700-800$, а выходили на 1200$)
- 30% – бизнесмены, покупающие для дальнейшей сдачи в аренду
- 20-30% - покупатели, покупающие для себя или детей
"Сейчас на первичном рынке нет денег, - отметил эксперт. - Если государство не покроет эти первые 60% частных инвесторов путем доступной ипотеки, то на рынке произойдет коллапс. Более половины застройщиков по Киеву заканчивают свою деятельность".
Кроме того, 20 сентября Верховная рада приняла закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс по операциям с недвижимым имуществом. Согласно тексту законопроекта №7683, застройщики и девелоперы вынуждены использовать кассовые аппараты для таких операций. По мнению эксперта, этот закон "умножит на ноль пул частных инвесторов".
"Ведь до этого сфера находилась в сером рынке, куда государство не вмешивалось. Частные инвесторы заменяли собой государство и банки. Они фактически кредитовали и инвестировали застройщиков. Это и было источником средств для строительства. В Европе этого давно нет, - комментирует законопроект Денис Петров. - Банки были непричастны, потому что у нас нет регистрации первичных сделок. Сейчас ее пытаются ввести и облагать налогом. В процессе принимали участие первичный инвестор, покупатель и застройщик. Никто не знал об объеме таких сделок, кроме отдела продаж застройщика".
Относительно вторичного рынка – существенного удешевления тоже не произошло. По словам руководителя портала "Недвижимые", эпизодические продажи можно было наблюдать в начале войны: люди переезжали в европейские страны и снижали цену на 20-30%. Сейчас за счет курса доллара обвала цен по сравнению с довоенным периодом не наблюдается. Никто не покупает – никто не продает. Люди замерли в ожидании.
Иными словами, цена снизилась только в долларах. Но за счет изменения курса цены в гривнах при этом фактически изменились. Судя по информации на портале недвижимости ЛУН, однокомнатная квартира с евроремонтом возле метро (не в центре) обойдется в $50-60 тыс. Если покупатель неприхотлив, и готов делать ремонт сам, то за такую цену может найти и двухкомнатную квартиру.