Украинцы уже в этом году смогут брать кредиты на покупку жилья всего под 3% годовых. В правительстве сообщили, что на начальном этапе эта программа будет действовать только в отношении нескольких групп населения, в том числе военнослужащих, но со временем ее распространят на всех желающих. Предусмотрены и другие ограничения в рамках программы – они коснутся размера и стоимости кредитуемого жилья, что, впрочем, в определенном смысле может стать не минусом, а плюсом для граждан, чьи доходы значительно упали из-за войны. Вместе с тем, есть большие опасения, что предложенная правительством программа льготной ипотеки провалится или, как минимум, скорректируется – не в пользу заемщиков.
Военные, учителя, медики, ученые
Украинское правительство утвердило условия обеспечения массового ипотечного кредитования для госкомпании "Укрфинжилье" в рамках программы "Доступная ипотека". Предполагается, что программа стартует 1 октября этого года. В ее рамках граждане Украины смогут получить кредит на покупку жилья на 20 лет под 3% годовых. Первоначальный взнос составит 20% от стоимости жилья.
В начале своей работы программа будет ограниченой. Льготные кредиты смогут получить представители отдельных социально-профессиональных групп:
- военнослужащие, работники сектора безопасности и обороны;
- медики;
- учителя и педагогические работники;
- учёные.
Позже программа станет доступной всем украинцам, чья жилая недвижимость не превышает 52,5 квадратного метра +21 квадратный метр на каждого члена семьи.
"Таким образом, украинцы, и, в первую очередь, наши военные, правоохранители, врачи и учителя, смогут приобрести квартиры на льготных условиях, - сказала первый вице-премьер - министр экономики Юлия Свириденко. - Это частично решит проблему нехватки жилья, вернет украинцев, которые лишились дома, из-за рубежа и активизируют отрасль строительства благодаря росту объема заказов".
Стоимость приобретенного в рамках программы жилья не должна превышать определенную величину, которую определит Министерство развития общин и территорий. Эта стоимость будет рассчитываться как определенная базовая цена, умноженная на коэффициент, который зависит от типа населенного пункта. Для областных центров, городов с населением более 300 тысяч человек и населенных пунктов, которые находятся на расстоянии до 15 километров от Киева, коэффициент будет равен 2,5. Для городов с населением 100-300 тысяч человек – 2, для остальных населенных пунктов – 1,75. Какой коэффициент будет применяться для определения граничной цены покупаемого жилья в Киеве, в сообщении Минрегиона не говорится.
Дополнительно сообщается, что при оформлении кредита все жилье будет застраховано на полную стоимость, а подать заявку на кредит можно будет через приложение "Дія".
Куда ведут хорошие намерения
В том, что программа массового обеспечения населения жильем в Украине необходима, согласится практически каждый.
"Такая инициатива, конечно, позитивная, - отметил в разговоре с "Апострофом" руководитель аналитического департамента Libertex Group Андрей Шевчишин. - Особенно в условиях, когда в Украине разрушено огромное количество домов, и значительная часть населения осталась без крова".
Однако, по словам эксперта, правительственные планы пока вызывают большое количество вопросов. К примеру, кто и каким образом будет страховать приобретенное в рамках программы жилье? И сколько будет стоить такая страховка?
"Из-за высоких рисков, которые порождает война, страховка будет очень дорогой, - говорит Андрей Шевчишин. - Ее стоимость точно будет выше 3%. И эти расходы лягут на потребителя, повышая уровень его расходов. Поэтому трудно сказать сегодня, какой будет реальная процентная ставка с учетом всех дополнительных затрат. Но это точно будет не 3%".
Как рассказал "Апострофу" сотрудник одного из украинских банков, пожелавший сохранить свою анонимность, сегодня есть два основных риска, которые связаны с ипотечным кредитованием, и оба очень высокие.
"Первый из них связан с самими заемщиками, - говорит банкир. - Доходы населения после начала вторжения значительно снизились. Многие из них потеряли возможность платить по ранее выданным кредитам. Портфели проблемных задолженностей в банках значительно выросли. Поэтому банки сомневаются в том, могут ли сегодня украинцы брать новые кредиты".
Да и суммы первоначальных взносов могут оказаться не по карману многим украинцам.
Так, например, по словам собеседника издания, стоимость нового жилья в Ужгороде составляет около 800 долларов за квадратный метр, соответственно, квартира площадью 50 квадратных метров стоит 40 тысяч долларов, что по нынешнему курсу - около 1,6 миллиона гривен. "Таким образом, первоначальный взнос по ней составит 320 тысяч гривен. Много ли найдется учителей и медиков, способных внести такие средства?", - задает он риторический вопрос.
Конечно, среди претендентов окажется и немало чиновников, для многих из которых такие суммы не являются проблемой. Однако, по словам банкира, у них часто возникают другие проблемы – они не могут подтвердить источник этих средств. Так что и на эту категорию тоже особо рассчитывать не приходится.
Второй риск связан с военными действиями. Сегодня практически каждый объект в любом регионе страны может в любой момент разрушиться. И, по словам эксперта, уже сегодня иностранные страховые компании отказываются перестраховывать риски, связанные с украинской собственностью. Так что правительству придется с большим трудом искать желающих для участия в такой программе не только среди банков, но и среди страховых компаний.
Где взять деньги
В правительственном сообщении нет ответа на вопросы, за счет каких средств будут компенсироваться проценты по кредитам. А средств понадобится много, поскольку только базовая ставка Национального банка Украины (НБУ) сегодня равна 25%, поэтому реальные кредитные проценты будут существенно выше.
По мнению Андрея Шевчишина, для этой цели теоретически можно использовать средства, которые должны поступить из-за границы на восстановление Украины. Однако шансы на то, что эти деньги начнут поступать до октября, очень невысоки.
В то же время бюджет Украины на сегодняшний день является дефицитным и поддерживается за счет иностранной помощи. Так что свободных денег, которые можно направить на компенсацию по кредитам, у правительства сейчас просто нет.
"Природа ипотечных кредитов такова, что они должны выдаваться на очень долгий срок - на десятилетие, - рассказывает "Апострофу" глава экспертно-аналитического совета Украинского аналитического центра Борис Кушнирук. - В развитых экономиках это 20-30 лет. А для того, чтобы выдавать кредиты на десятилетия, нужна уверенность в долгосрочной стабильности экономики.
Поэтому, по мнению эксперта, в целом позитивная идея льготного кредитования жилья не сработает в Украине не только сейчас, во время войны, но и после ее окончания.
"Украинская экономика, имеет преимущественно сырьевой характер и поэтому не может обеспечить необходимый уровень стабильности, - объясняет Кушнирук. - Ее состояние очень зависит от колебания цен на сырье на мировых рынках. А эти цены могут очень сильно меняться за очень короткие промежутки времени, приводя к частым кризисам. Обеспечить длительную стабильность может только экономика, производящая большое количество добавленной стоимости. Она гораздо меньше зависит от колебаний конъюнктуры".
Экономика Украины имеет сырьевой характер, а потому недостаточно стабильна
Также для успеха длительного ипотечного кредитования важно иметь достаточно высокие доходы населения, чтобы доля продуктов питания в семейном бюджете не была слишком высокой. В Украине до войны официально считалось, что граждане тратят на еду в среднем 50% своего бюджета, а для многих семей эта цифра достигала 70-80%. Для сравнения, например, в Германии расходы на питание составляют в среднем 13%. Так что немцы, безусловно, замечают подорожание продуктов, но оно не влияет на их способность обслуживать кредиты.
В Украине все по-другому: "При любых кризисах в экономике, повышении цен на продукты или изменении личных обстоятельств (например, кто-то из семьи потерял работу или заболел) люди очень быстро оказываются перед выбором: покупать еду или платить взносы по кредиту".
Новое – это хорошо забытое старое
Не вселяет уверенность в успешном внедрении новой программы кредитования и имеющийся опыт.
"В Украине уже существовала аналогичная программа - молодежное кредитование жилья, - напоминает Борис Кушнирук. - Государство действительно в течение какого-то времени компенсировало проценты по ипотечным кредитам (их выдавали молодым семьям под 7% годовых, - "Апостроф"). Конечно, желающих воспользоваться такой возможностью оказалось много, и денег на всех не хватало. Поэтому решать кому давать, а кому не давать кредит, стали чиновники. И это мгновенно породило коррупцию. Люди стали платить взятки за возможность попасть в программу".
И, поскольку возможности государства по предоставлению компенсаций по кредитам сегодня также очень ограничены, подобная судьба с большой вероятностью постигнет и новую программу.
Кроме того, через несколько лет после внедрения молодежного кредитования правительство перестало перечислять банкам компенсации по кредитам: "Между тем банки требовали полного выполнения обязательств по кредитам. А на жалобы заемщиков, которые ссылались на то, что имеют право на льготную ставку, отвечали, что договоренность о компенсации у них была с правительством, так что правительству они и должны адресовать свои претензии".
Таким образом, первая попытка предоставления дешевых кредитов в Украине умерла из-за неспособности правительства выполнить свои обязательства.
Вторая подобная попытка – программа кредитов "5-7-9" – также находится не в блестящем состоянии. Источник в банковской системе сообщил, что на сегодняшний день компенсации процентов по этим кредитам поступают в банки с опозданием в два-три месяца.
"Это создает проблемы, – отметил банкир. – Во-первых, за время задержки на сумму задолженности набегают проценты, которые никто не погашает. Во-вторых, кредитные договоры предусматривают, что в случае, если правительство в какой-то момент прекратит начисление компенсаций, заемщик обязан выплачивать проценты полностью. Для предпринимателей это будет означать значительное увеличение расходов. И многие из них не смогут с этим справиться, что приведет к новому росту доли проблемных кредитов".
Таким образом, пока что украинское государство не имело успешных кейсов льготного ипотечного кредитования. Поэтому трудно судить, станет ли новая инициатива правительства очередной непродолжительной PR-акцией, или все же успешным проектом, локомотивом экономического возрождения Украины.
