Украинцы уже в этом году смогут брать кредиты на покупку жилья всего под 3% годовых. В правительстве сообщили, что на начальном этапе эта программа будет действовать только в отношении нескольких групп населения, в том числе военнослужащих, но со временем ее распространят на всех желающих. Предусмотрены и другие ограничения в рамках программы – они коснутся размера и стоимости кредитуемого жилья, что, впрочем, в определенном смысле может стать не минусом, а плюсом для граждан, чьи доходы значительно упали из-за войны. Вместе с тем, есть большие опасения, что предложенная правительством программа льготной ипотеки провалится или, как минимум, скорректируется – не в пользу заемщиков.
Военные, учителя, медики, ученые
Украинское правительство утвердило условия обеспечения массового ипотечного кредитования для госкомпании "Укрфинжилье" в рамках программы "Доступная ипотека". Предполагается, что программа стартует 1 октября этого года. В ее рамках граждане Украины смогут получить кредит на покупку жилья на 20 лет под 3% годовых. Первоначальный взнос составит 20% от стоимости жилья.
В начале своей работы программа будет ограниченой. Льготные кредиты смогут получить представители отдельных социально-профессиональных групп:
- военнослужащие, работники сектора безопасности и обороны;
- медики;
- учителя и педагогические работники;
- учёные.
Позже программа станет доступной всем украинцам, чья жилая недвижимость не превышает 52,5 квадратного метра +21 квадратный метр на каждого члена семьи.
"Таким образом, украинцы, и, в первую очередь, наши военные, правоохранители, врачи и учителя, смогут приобрести квартиры на льготных условиях, - сказала первый вице-премьер - министр экономики Юлия Свириденко. - Это частично решит проблему нехватки жилья, вернет украинцев, которые лишились дома, из-за рубежа и активизируют отрасль строительства благодаря росту объема заказов".
Стоимость приобретенного в рамках программы жилья не должна превышать определенную величину, которую определит Министерство развития общин и территорий. Эта стоимость будет рассчитываться как определенная базовая цена, умноженная на коэффициент, который зависит от типа населенного пункта. Для областных центров, городов с населением более 300 тысяч человек и населенных пунктов, которые находятся на расстоянии до 15 километров от Киева, коэффициент будет равен 2,5. Для городов с населением 100-300 тысяч человек – 2, для остальных населенных пунктов – 1,75. Какой коэффициент будет применяться для определения граничной цены покупаемого жилья в Киеве, в сообщении Минрегиона не говорится.
Дополнительно сообщается, что при оформлении кредита все жилье будет застраховано на полную стоимость, а подать заявку на кредит можно будет через приложение "Дія".
Куда ведут хорошие намерения
В том, что программа массового обеспечения населения жильем в Украине необходима, согласится практически каждый.
"Такая инициатива, конечно, позитивная, - отметил в разговоре с "Апострофом" руководитель аналитического департамента Libertex Group Андрей Шевчишин. - Особенно в условиях, когда в Украине разрушено огромное количество домов, и значительная часть населения осталась без крова".
Однако, по словам эксперта, правительственные планы пока вызывают большое количество вопросов. К примеру, кто и каким образом будет страховать приобретенное в рамках программы жилье? И сколько будет стоить такая страховка?
"Из-за высоких рисков, которые порождает война, страховка будет очень дорогой, - говорит Андрей Шевчишин. - Ее стоимость точно будет выше 3%. И эти расходы лягут на потребителя, повышая уровень его расходов. Поэтому трудно сказать сегодня, какой будет реальная процентная ставка с учетом всех дополнительных затрат. Но это точно будет не 3%".
Как рассказал "Апострофу" сотрудник одного из украинских банков, пожелавший сохранить свою анонимность, сегодня есть два основных риска, которые связаны с ипотечным кредитованием, и оба очень высокие.
"Первый из них связан с самими заемщиками, - говорит банкир. - Доходы населения после начала вторжения значительно снизились. Многие из них потеряли возможность платить по ранее выданным кредитам. Портфели проблемных задолженностей в банках значительно выросли. Поэтому банки сомневаются в том, могут ли сегодня украинцы брать новые кредиты".
Да и суммы первоначальных взносов могут оказаться не по карману многим украинцам.
Так, например, по словам собеседника издания, стоимость нового жилья в Ужгороде составляет около 800 долларов за квадратный метр, соответственно, квартира площадью 50 квадратных метров стоит 40 тысяч долларов, что по нынешнему курсу - около 1,6 миллиона гривен. "Таким образом, первоначальный взнос по ней составит 320 тысяч гривен. Много ли найдется учителей и медиков, способных внести такие средства?", - задает он риторический вопрос.
Конечно, среди претендентов окажется и немало чиновников, для многих из которых такие суммы не являются проблемой. Однако, по словам банкира, у них часто возникают другие проблемы – они не могут подтвердить источник этих средств. Так что и на эту категорию тоже особо рассчитывать не приходится.
Второй риск связан с военными действиями. Сегодня практически каждый объект в любом регионе страны может в любой момент разрушиться. И, по словам эксперта, уже сегодня иностранные страховые компании отказываются перестраховывать риски, связанные с украинской собственностью. Так что правительству придется с большим трудом искать желающих для участия в такой программе не только среди банков, но и среди страховых компаний.
Где взять деньги
В правительственном сообщении нет ответа на вопросы, за счет каких средств будут компенсироваться проценты по кредитам. А средств понадобится много, поскольку только базовая ставка Национального банка Украины (НБУ) сегодня равна 25%, поэтому реальные кредитные проценты будут существенно выше.
По мнению Андрея Шевчишина, для этой цели теоретически можно использовать средства, которые должны поступить из-за границы на восстановление Украины. Однако шансы на то, что эти деньги начнут поступать до октября, очень невысоки.
В то же время бюджет Украины на сегодняшний день является дефицитным и поддерживается за счет иностранной помощи. Так что свободных денег, которые можно направить на компенсацию по кредитам, у правительства сейчас просто нет.
"Природа ипотечных кредитов такова, что они должны выдаваться на очень долгий срок - на десятилетие, - рассказывает "Апострофу" глава экспертно-аналитического совета Украинского аналитического центра Борис Кушнирук. - В развитых экономиках это 20-30 лет. А для того, чтобы выдавать кредиты на десятилетия, нужна уверенность в долгосрочной стабильности экономики.
Поэтому, по мнению эксперта, в целом позитивная идея льготного кредитования жилья не сработает в Украине не только сейчас, во время войны, но и после ее окончания.
"Украинская экономика, имеет преимущественно сырьевой характер и поэтому не может обеспечить необходимый уровень стабильности, - объясняет Кушнирук. - Ее состояние очень зависит от колебания цен на сырье на мировых рынках. А эти цены могут очень сильно меняться за очень короткие промежутки времени, приводя к частым кризисам. Обеспечить длительную стабильность может только экономика, производящая большое количество добавленной стоимости. Она гораздо меньше зависит от колебаний конъюнктуры".
Также для успеха длительного ипотечного кредитования важно иметь достаточно высокие доходы населения, чтобы доля продуктов питания в семейном бюджете не была слишком высокой. В Украине до войны официально считалось, что граждане тратят на еду в среднем 50% своего бюджета, а для многих семей эта цифра достигала 70-80%. Для сравнения, например, в Германии расходы на питание составляют в среднем 13%. Так что немцы, безусловно, замечают подорожание продуктов, но оно не влияет на их способность обслуживать кредиты.
В Украине все по-другому: "При любых кризисах в экономике, повышении цен на продукты или изменении личных обстоятельств (например, кто-то из семьи потерял работу или заболел) люди очень быстро оказываются перед выбором: покупать еду или платить взносы по кредиту".
Новое – это хорошо забытое старое
Не вселяет уверенность в успешном внедрении новой программы кредитования и имеющийся опыт.
"В Украине уже существовала аналогичная программа - молодежное кредитование жилья, - напоминает Борис Кушнирук. - Государство действительно в течение какого-то времени компенсировало проценты по ипотечным кредитам (их выдавали молодым семьям под 7% годовых, - "Апостроф"). Конечно, желающих воспользоваться такой возможностью оказалось много, и денег на всех не хватало. Поэтому решать кому давать, а кому не давать кредит, стали чиновники. И это мгновенно породило коррупцию. Люди стали платить взятки за возможность попасть в программу".
И, поскольку возможности государства по предоставлению компенсаций по кредитам сегодня также очень ограничены, подобная судьба с большой вероятностью постигнет и новую программу.
Кроме того, через несколько лет после внедрения молодежного кредитования правительство перестало перечислять банкам компенсации по кредитам: "Между тем банки требовали полного выполнения обязательств по кредитам. А на жалобы заемщиков, которые ссылались на то, что имеют право на льготную ставку, отвечали, что договоренность о компенсации у них была с правительством, так что правительству они и должны адресовать свои претензии".
Таким образом, первая попытка предоставления дешевых кредитов в Украине умерла из-за неспособности правительства выполнить свои обязательства.
Вторая подобная попытка – программа кредитов "5-7-9" – также находится не в блестящем состоянии. Источник в банковской системе сообщил, что на сегодняшний день компенсации процентов по этим кредитам поступают в банки с опозданием в два-три месяца.
"Это создает проблемы, – отметил банкир. – Во-первых, за время задержки на сумму задолженности набегают проценты, которые никто не погашает. Во-вторых, кредитные договоры предусматривают, что в случае, если правительство в какой-то момент прекратит начисление компенсаций, заемщик обязан выплачивать проценты полностью. Для предпринимателей это будет означать значительное увеличение расходов. И многие из них не смогут с этим справиться, что приведет к новому росту доли проблемных кредитов".
Таким образом, пока что украинское государство не имело успешных кейсов льготного ипотечного кредитования. Поэтому трудно судить, станет ли новая инициатива правительства очередной непродолжительной PR-акцией, или все же успешным проектом, локомотивом экономического возрождения Украины.