Не кожна квартира чи приватний будинок підходить під пільгову іпотеку "єОселя" – держава встановлює конкретні вимоги до віку нерухомості, її площі й вартості за квадратний метр, і ці критерії відрізняються залежно від категорії позичальника. У грудні 2025 року Кабінет Міністрів ухвалив постанову №1637, яка суттєво оновила правила програми, а з 9 лютого 2026 року частина цих змін – про площу й вартість житла – набула чинності й діє дотепер.

Розберемо докладно, яке саме житло можна придбати за програмою станом на вересень 2026 року.

Що таке єОселя і кому вона доступна

"єОселя" – державна програма пільгового іпотечного кредитування, яка діє з осені 2022 року: держава компенсує різницю між ринковою і пільговою ставкою, тож фактична ставка для позичальника становить 3% або 7% залежно від категорії.

Продовження після реклами

За майже чотири роки роботи програми українці вже отримали понад 28 тисяч кредитів на загальну суму 50 мільярдів гривень, повідомляло Мінекономіки на початку вересня 2026 року.

Який вік будинку підходить під єОселя

Головна умова – вік будівлі, і тут вимоги різняться залежно від того, хто оформлює кредит. За чинними правилами програми:

для військових, силовиків, медиків, педагогів, науковців та ветеранів – приватний будинок чи квартира в будинку, що будується, або не старший за 20 років у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій і Херсонській областях; в решті регіонів – не старший за 3 роки;

Продовження після реклами

РЕКЛАМА
для внутрішньо переміщених осіб – житло не старше 20 років у будь-якому регіоні, де працює програма;
для решти учасників – приватний будинок чи квартира в будинку, що будується, або не старший за 3 роки.

Яку нерухомість можна купити за єОселя

За програмою дозволено придбати квартиру в багатоквартирному будинку, приватний будинок, таунхаус, дуплекс, а також майнові права на квартиру в об'єкті будівництва – але останнє можливо лише тоді, коли забудовника акредитував банк-партнер. Об'єкт обов'язково має розташовуватися на території України, за винятком зон бойових дій і тимчасово окупованих територій.

Який вік будинку допустимий

Для вторинного ринку встановлено різні строки з моменту введення в експлуатацію залежно від категорії покупця:

пільгові й непільгові категорії – до трьох років;
громадяни з прифронтових територій – до трьох років;
пільгові категорії, які купують житло в Чернігівській області, – до двадцяти років;
внутрішньо переміщені особи – до двадцяти років від моменту здачі забудовником.

Яка максимальна площа житла дозволена

Норматив площі рахують на кожну особу в сім'ї, і він різний для квартир і приватного сектора:

квартири – до 52,5 м² на одну особу, до 73,5 м² на сім'ю з двох чи трьох осіб, плюс 21 м² на кожного наступного члена сім'ї, але не більше 115,5 м² сумарно;
таунхауси й приватні будинки – до 62,5 м² на одну особу, до 83,5 м² на сім'ю з двох чи трьох осіб, плюс 21 м² на кожного наступного члена, але не більше 125,5 м² сумарно.

Невелике перевищення нормативу теж передбачене, але з жорсткими рамками: для житла віком до трьох років допускається перевищити норму щонайбільше на 10%, а для нерухомості віком до двадцяти років жодного перевищення не дозволено.

Продовження після реклами

Ключова зміна відбулася 9 лютого 2026 року, коли набула чинності постанова Кабміну №1637: раніше різницю понад норматив можна було закрити більшим першим внеском, а тепер такий варіант просто прибрали з правил – про це в коментарі МінФіну розповіла перша заступниця голови правління Глобус Банку Олена Дмітрієва:

"Раніше програма фактично не обмежувала ні площу, ні вартість житла – різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер правила стали значно жорсткішими".

Скільки може коштувати квадратний метр

Граничну ціну розраховують як опосередковану вартість будівництва в регіоні, помножену на коефіцієнт 2, і з 9 лютого 2026 року фактична ціна квадратного метра не повинна перевищувати цю межу більш ніж на 10%. Для Києва, де опосередкована вартість становить 30 081 грн/м², максимальна ціна виходить на рівні 66 178 грн/м².

У практичному вимірі це означає, що для сім'ї з трьох осіб гранична вартість квартири в Києві – близько 4,86 млн грн, а у Львові – приблизно 4,14 млн грн. Показник опосередкованої вартості свій для кожного регіону, тому й сума ліміту буде відрізнятися.

Окремо варто пам'ятати: якщо йдеться про приватний будинок, таунхаус чи дуплекс, вартість самої земельної ділянки в суму іпотечного кредиту не входить – за неї потрібно розрахуватися власними коштами.

Яким вимогам має відповідати сама квартира чи будинок

Крім метражу й ціни, до фізичного стану об'єкта є окремі критерії. Житло має бути:

виділеним об'єктом, а не часткою в спільній власності, без прибудов, без окремого входу з вулиці й без ознак самовільного будівництва;
розташованим не в цокольному поверсі й не на горищі, з підключеними комунікаціями;
юридично оформленим за українським законодавством, без обтяжень чи арешту.

Не підійде нерухомість, що перебуває в державній чи комунальній власності – гуртожиток, відомчий готель чи відомча будівля, – а також об'єкт, визнаний пам'яткою архітектури. Так само виключені приміщення з фонду житла для тимчасового проживання, дачні й садові будинки. Окрема умова стосується історії власності: якщо продавець отримав нерухомість за рішенням суду, свідоцтвом про право на спадщину чи договором дарування, з моменту оформлення такого права має минути щонайменше рік.

Кого можуть не допустити до програми через уже наявне житло

Обмеження від 9 лютого 2026 року стосуються і самих позичальників, а не тільки об'єктів нерухомості. Подати заявку не вийде, якщо на момент звернення людина вже володіє житлом площею понад норматив – 52,5 м² для сім'ї з однієї чи двох осіб плюс 21 м² на кожного наступного члена. Період, за який перевіряють операції з нерухомістю, теж подовжили – з 12 до 36 місяців до подання заявки.

Якщо за цей час особа продала житло, і сумарна площа проданого разом із тим, що залишилося у власності, перевищує норматив, участь у програмі стає неможливою. Як зазначила Олена Дмітрієва, "відтепер молода сім'я з двох осіб може подати заявку на "єОселю" лише за умови, що у її власності менше ніж 52,5 кв. м житла".

Хто додатково отримав право на пільгову ставку 3%

Постанова №1637 не лише обмежила частину покупців, а й розширила коло тих, хто може претендувати на найвигіднішу ставку. З грудня 2025 року право на 3% отримали й військовослужбовці, призвані під час мобілізації, – раніше ця категорія не мала доступу до пільгової ставки на рівні ветеранів, силовиків, медиків, педагогів і науковців.