Не каждая квартира или частный дом подходит для льготной ипотеки «еОселя» — государство устанавливает конкретные требования к возрасту недвижимости, ее площади и стоимости за квадратный метр, и эти критерии различаются в зависимости от категории заемщика. В декабре 2025 года Кабинет Министров принял постановление № 1637, которое существенно обновило правила программы, а с 9 февраля 2026 года часть этих изменений – касающихся площади и стоимости жилья – вступила в силу и действует до сих пор.
Рассмотрим подробно, какое именно жилье можно приобрести по программе по состоянию на сентябрь 2026 года.
Что такое «еОселя» и кому она доступна
«еОселя» — государственная программа льготного ипотечного кредитования, действующая с осени 2022 года: государство компенсирует разницу между рыночной и льготной ставкой, поэтому фактическая ставка для заемщика составляет 3% или 7% в зависимости от категории.
За почти четыре года работы программы украинцы уже получили более 28 тысяч кредитов на общую сумму 50 миллиардов гривен, сообщило Минэкономики в начале сентября 2026 года.
Какой возраст дома подходит для «еОселя»
Главное условие — возраст здания, и здесь требования различаются в зависимости от того, кто оформляет кредит. Согласно действующим правилам программы:
- для военных, сотрудников силовых структур, медиков, педагогов, ученых и ветеранов — частный дом или квартира в строящемся доме, либо не старше 20 лет в Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской и Херсонской областях; в остальных регионах — не старше 3 лет;
- для внутренне перемещенных лиц — жилье не старше 20 лет в любом регионе, где действует программа;
- для остальных участников — частный дом или квартира в строящемся доме, либо не старше 3 лет.
Какую недвижимость можно купить по программе «еОселя»
В рамках программы разрешено приобрести квартиру в многоквартирном доме, частный дом, таунхаус, дуплекс, а также имущественные права на квартиру в строящемся объекте – но последнее возможно только в том случае, если застройщик аккредитован банком-партнером. Объект обязательно должен располагаться на территории Украины, за исключением зон боевых действий и временно оккупированных территорий.
Какой возраст дома допустим
Для вторичного рынка установлены разные сроки с момента ввода в эксплуатацию в зависимости от категории покупателя:
- льготные и нельготные категории — до трех лет;
- граждане с прифронтовых территорий — до трех лет;
- льготные категории, приобретающие жилье в Черниговской области, — до двадцати лет;
- внутренне перемещенные лица — до двадцати лет с момента сдачи застройщиком.
Какова максимальная допустимая площадь жилья
Норматив площади рассчитывается на каждого члена семьи и различается для квартир и частного сектора:
- квартиры – до 52,5 м² на одного человека, до 73,5 м² на семью из двух или трех человек, плюс 21 м² на каждого следующего члена семьи, но не более 115,5 м² в сумме;
- таунхаусы и частные дома — до 62,5 м² на одного человека, до 83,5 м² на семью из двух или трех человек, плюс 21 м² на каждого следующего члена, но не более 125,5 м² в сумме.
Небольшое превышение норматива также предусмотрено, но в жестких рамках: для жилья возрастом до трех лет допускается превышение нормы не более чем на 10%, а для недвижимости возрастом до двадцати лет никакое превышение не допускается.
Ключевое изменение произошло 9 февраля 2026 года, когда вступило в силу постановление Кабмина № 1637: ранее разницу сверх норматива можно было покрыть более крупным первым взносом, а теперь такой вариант просто исключили из правил — об этом в комментарии Минфину рассказала первый заместитель председателя правления «Глобус Банка» Елена Дмитриева:
«Раньше программа фактически не ограничивала ни площадь, ни стоимость жилья — разницу можно было покрыть более крупным первым взносом. Теперь правила стали значительно жестче».
Сколько может стоить квадратный метр
Предельную цену рассчитывают как косвенную стоимость строительства в регионе, умноженную на коэффициент 2, и с 9 февраля 2026 года фактическая цена квадратного метра не должна превышать этот предел более чем на 10%. Для Киева, где косвенная стоимость составляет 30 081 грн/м², максимальная цена получается на уровне 66 178 грн/м².
На практике это означает, что для семьи из трех человек предельная стоимость квартиры в Киеве составляет около 4,86 млн грн, а во Львове — примерно 4,14 млн грн. Показатель косвенной стоимости индивидуален для каждого региона, поэтому и сумма лимита будет отличаться.
Отдельно стоит помнить: если речь идет о частном доме, таунхаусе или дуплексе, стоимость самого земельного участка в сумму ипотечного кредита не входит — за него нужно расплачиваться собственными средствами.
Каким требованиям должна соответствовать сама квартира или дом
Помимо площади и цены, к физическому состоянию объекта предъявляются отдельные критерии. Жилье должно быть:
- отдельным объектом, а не долей в совместной собственности, без пристроек, без отдельного входа с улицы и без признаков самовольного строительства;
- расположенным не на цокольном этаже и не на чердаке, с подключенными коммуникациями;
- юридически оформленным в соответствии с украинским законодательством, без обременений или ареста.
Не подойдет недвижимость, находящаяся в государственной или коммунальной собственности — общежитие, ведомственный отель или ведомственное здание, — а также объект, признанный памятником архитектуры. Также исключены помещения из фонда жилья для временного проживания, дачные и садовые дома. Отдельное условие касается истории владения: если продавец получил недвижимость по решению суда, свидетельству о праве на наследство или договору дарения, с момента оформления такого права должен пройти как минимум год.
Кого могут не допустить к программе из-за уже имеющегося жилья
Ограничения от 9 февраля 2026 года касаются и самих заемщиков, а не только объектов недвижимости. Подать заявку не получится, если на момент обращения человек уже владеет жильем площадью свыше норматива — 52,5 м² для семьи из одного или двух человек плюс 21 м² на каждого следующего члена. Период, за который проверяются операции с недвижимостью, также продлили — с 12 до 36 месяцев до подачи заявки.
Если за это время человек продал жилье, и суммарная площадь проданного вместе с тем, что осталось в собственности, превышает норматив, участие в программе становится невозможным. Как отметила Елена Дмитриева, «отныне молодая семья из двух человек может подать заявку на «еОселю» только при условии, что в ее собственности менее 52,5 кв. м жилья».
Кто дополнительно получил право на льготную ставку 3%
Постановление №1637 не только ограничило круг покупателей, но и расширило круг тех, кто может претендовать на самую выгодную ставку. С декабря 2025 года право на 3% получили и военнослужащие, призванные во время мобилизации, — ранее эта категория не имела доступа к льготной ставке наравне с ветеранами, силовиками, медиками, педагогами и учеными.
