Панельні п’ятиповерхівки свого часу допомогли вирішенню житлової проблеми в Радянському Союзі. Проте сьогодні ці будинки не відповідають сучасним вимогам, вимагають значних коштів на поточне утримання, а часом навіть становлять небезпеку для мешканців. Як можна вирішити проблему застарілого житла в Україні, розбирався "Апостроф".
Тимчасове рішення, що стало тривалою проблемою
Житлове питання було однією з найбільш гострих соціальних проблем в Радянському Союзі. Протягом кількох десятиліть комуністичне керівництво ігнорувало цю проблему, не особливо переймаючися тим, де будуть жити мільйони нових працівників промисловості, залучені з сіл в процесі індустріалізації.
Проте після Другої світової війни проблема загострилася настільки, що радянська влада все ж таки була змушена зайнятися питаннями побуту. Виходити з житлової кризи було вирішено за допомогою типових панельних будинків, які можна було зводити дуже швидко і з мінімальними витратами.
Перший житловий масив з п’ятиповерхових будинків, які згодом отримали назву "хрущовки" - на честь тодішнього генсека Микити Хрущова - з’явився наприкінці 50-х років минулого століття в московському районі Черемушки. Досвід виявився вдалим і вже невдовзі подібні ж п’ятиповерхівки почали зводити в містах по всій території Радянського Союзу і сусідніх країн соціалістичного табору.
Тоді "хрущовки" вважалося тимчасовим рішенням. Адже через 25-30 років планувалося побудувати комунізм, при якому всі радянські люди переселяться в комфортне житло, а п’ятиповерхівки будуть знесені через непотрібність.
Проте історія пішла іншим шляхом. "Хрущовки", більшості з яких вже виповнилося 60 років, стоять досі. В них живуть мільйони жителів України і для них немає альтернативи цьому житлу.
Тим часом, будинки, не розраховані на такий тривалий термін експлуатації, значною мірою вичерпали свій запас міцності.
"В Україні зараз приблизно 1,2 мільярди квадратних метрів житла в багатоповерхівках, - розповідає президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе. - 3-5% з них відносяться до аварійного житла, тобто ці будинки вже становлять небезпеку для людей, які в них проживають. В той же час 80% багатоповерхівок відносяться до застарілого житлового фонду. Вони не відповідають сучасним вимогам енергоефективності, комунікації в них значною мірою зносилися і вже не виконують свої функції так, як належить. Через це вартість обслуговування цих будинків набагато вища, ніж у нового житла".
А як у сусідів? Європейський і російський шляхи
Більшість країн, в яких є велика кількість панельних будинків, подібних до "хрущовок", вже давно займаються вирішенням цих проблем. Шляхи для цього обираються різні. В Східній Німеччині і Польщі ще на початку 90-х років стартувала масова реконструкція старих п’ятиповерхівок. Пізніше в цьому ж напрямку рушили і прибалтійські держави. В кожній країні реконструкція відбувалася відповідно до наявних коштів.
Наприклад, в заможній Німеччині проєкти часто передбачали таку кількість добудов і нових архітектурних елементів, що часом важко навіть уявити, що десь всередині цих ошатних будиночків знаходяться старі "хрущовки".
В Польщі і Прибалтиці реконструкція має скромніший вигляд. Будинки утеплюють, замінюють внутрішні комунікації, ремонтують дах і фарбують фасад. В результаті мешканці отримують більш комфортне житло, що принаймні не становить небезпеки для людей. Програми реконструкції застарілого житла в цих країнах працюють давно і на сьогоднішній день проблему "хрущовок" можна вважати практично вирішеною.
У Росії пішли іншим шляхом. Випадки реконструкції старих панельних будинків там одиничні. Натомість в Москві наприкінці 90-х років було запущено програму знесення хрущовок. За цією програмою з карти міста зникли цілі мікрорайони, включно з колись знаменитими Черемушками. Всього під програму потрапило 1772 будинки.
Знесення будівлі
Їхніх мешканців було частково добровільно, частково примусово, переселено в нові, спеціально для цього збудовані будинки. А на місці зруйнованих кварталів забудовники зводили нове житло для тих, хто був здатен його придбати.
Утім, така програма реалізована лише в Москві, яка вирізняється дуже високою ціною землі і нерухомості. В інших російських містах проблема "хрущовок" не вирішується ніяк.
Україна, як типова пострадянська країна, також має проблему із застарілим житловим фондом. І масштаб цієї проблеми є величезним. Лише в Києві нараховується 3181 панельна п’ятиповерхівка. Загальна житлова площа цих будинках складає понад 8,7 мільйони квадратних метрів. В понад 210 тисячах квартир проживають 415 тисяч людей.
Така кількість аварійного житла постійно загрожує виникненням різноманітних надзвичайних ситуацій, включно з руйнуванням будинків і загибеллю людей. Проте за роки незалежності жодних суттєвих кроків до виходу із цієї ситуації держава не зробила.
Якийсь час планувалося піти московським шляхом: відселити мешканців і на місці зруйнованих будинків звести нове комерційне житло. Навіть було прийнято спеціальний закон. Проте цей проєкт не спрацював через те, що українські умови радикально відрізняються від московських.
Адже одразу виникає питання, як примусити всіх мешканців аварійних будинків виселитися. В Росії для цього достатньо видати відповідне розпорядження. В Україні будь-яка спроба вирішити таке питання силовим способом призведе лише до скандалу і протистояння, які навряд чи закінчаться перемогою влади і забудовників.
Щоб спонукати людей до добровільного переселення, було навіть ухвалено спеціальний закон, за яким виселеним мешканцям потрібно надавати житлову площу в 1,5 рази більшу, ніж та, яку вони мають. Причому в тому ж районі міста.
Але така схема не влаштувала уже забудовників. Якщо в собівартість нового житла включити побудову додаткових будинків в 1,5 рази більших, ніж ті, що зносяться, вона стане завеликою для українського ринку нерухомості.
"Якщо такий порядок ще можна спробувати застосувати в деяких районах Києва, то в обласних та районних центрах він взагалі не спрацює, - говорить директор аналітичного центру Cedos Іван Вербицький. - Адже вартість нерухомості там нижча, тому такий проєкт ніколи не стане рентабельним. Ще одна слабкість подібного способу вирішення проблем полягає в тому, що старіють насправді не лише "хрущовки". Припустимо, зараз ми зруйнуємо 5-поверхові будинки і збудуємо на їх місці 20-поверхові. А що робити ще через 60 років? Зносити ці і будувати на їх місці 40-поверхові?".
Новий законопроєкт: 100-процентної згоди не знадобиться
У пошуках прийнятного варіанту вирішення питання Міністерство розвитку громад та територій (Мінрегіон) розробило законопроєкт, який повинен підвищити інтерес будівельних компаній до проєктів із заміни та реконструкції застарілого житла.
Законопроєкт делегує право встановлення коефіцієнта місцевим органам влади, які повинні визначати його розмір відповідно до реалій місцевого ринку нерухомості. Окрім того, пропонується відмовитися від умови, що для розселення будинку потрібна згода 100% власників квартир, оскільки цього добитися практично неможливо. Згідно з проєктом, цю норму планують знизити до 75%.
"При цьому в законопроекті прописано, що нові квартири мають бути надані в межах тієї ж адміністративної одиниці (наприклад, району міста), щоб люди після переїзду мали змогу користуватися тією ж інфраструктурою — поліклінікою, школою, дитсадком тощо", - говорить Лев Парцхаладзе.
Також, згідно з проектом закону, забудовник повинен зробити ремонт в нових квартирах і взяти на себе всі витрати на переїзд.
Без допомоги влади проблему не вирішити
Проте навіть за умови відсутності норми про півторакратне збільшення площі житла, проєкти, пов’язані зі знесенням старих будинків, можуть бути економічно вигідними лише в столиці і деяких найбільших українських мегаполісах. В усіх інших випадках рішення проблеми застарілого житла лежить через капітальний ремонт, заходи з підвищення енергоефективності, заміну внутрішньобудинкових комунікацій.
"Останні капітальні ремонти багатоповерхівок проводилися в Україні ще у 80-х роках минулого століття, - говорить Іван Вербицький. - Але потім цей процес зупинився. Ще у 90-х роках було прийнято популістичне рішення про виключення з плати за обслуговування будинків нарахувань на капітальний ремонт. Тож сьогодні ці гроші взяти нема звідки".
Однією з причин ситуації, що виникла, на думку експерта, є поспішна приватизація житлового фонду, що розпочалася майже відразу після здобуття незалежності. При цьому комунальна реформа не проводилася, і потужних структур, які б могли здійснювати ефективне управління будинками, не було створено.
"Водночас, в країнах Східної Європи не так поспішали з приватизацією квартир, - говорить Іван Вербицький. - Натомість будинки було передано в управління великим компаніям, які накопичуючи кошти з квартирної плати мешканців, займалися планомірною реконструкцією будинків. У нас же сьогодні немає ані необхідних коштів, ані організаційних структур, які могли б їх накопичити і забезпечити оновлення будинків".
Утім, час не стоїть на місці, і під тиском наростаючих проблем зі старими будинками українське суспільство шукає вихід з ситуації, що склалася. На думку експерта Міжнародного центру перспективних досліджень Єгора Кияна, реальним рішенням проблеми може стати залучення держави до процесу комплексної реконструкції та модернізації житла.
"Головне питання в цьому процесі, звичайно, фінансування, - вважає Єгор Киян. - На жаль, наше населення позбавлене можливості провести ці роботи повністю за власний рахунок через низький рівень доходів. Водночас, виконання реконструкції лише за рахунок влади також не є правильним рішенням, оскільки у місцевої влади є багато інших функцій".
На думку експерта, вдалим компромісом могли б стати проєкти співфінансування, в яких частину коштів вносили б самі мешканці будинків, а частину — місцевий бюджет. Такий порядок дозволив би з одного боку залучити до справи ініціативу самих співвласників, з іншого - полегшити їм фінансовий тягар. Центральна влада, в свою чергу, може забезпечити необхідну для втілення проєктів співфінансування законодавчу базу, а також дотації місцевим громадам на їх реалізацію.
"Реконструкція застарілого житлового фонду є спільним інтересом влади і громади, - говорить Єгор Киян. - Вона дозволить досягнути декількох важливих цілей. В першу чергу, це, звичайно, усунення небезпеки руйнування будинків і пов’язаних з цим матеріальних і людських втрат. Окрім того, реконструкція дозволить знизити енергоспоживання, а також радикально покращити зовнішній вигляд міст, зробивши їх більш комфортними і привабливими як для місцевих жителів, так і для туристів. Таким чином, реалізація цих проєктів принесе користь не лише мешканцям "хрущовок", але й громадам в цілому".