Киевская городская государственная администрация решила изменить парадигму муниципальной программы по финансированию ремонтных работ в многоквартирных жилых домах. До сих пор в рамках этой программы получить 70-процентную компенсацию затрат из городского бюджета могли лишь те дома, в которых создано юрлицо — ОСМД или ЖСК, — и только на работы по повышению энергоэффективности (в 2016 году на эту программу город потратил 20 млн грн). Теперь же в ней смогут принять участие все дома. То есть даже те, в которых нет ОСМД или ЖСК (а это, следует сказать, большая часть столичного жилого фонда). Это стало возможным благодаря решению Киевсовета от 22 декабря. Как сообщил заместитель председателя КГГА Петр Пантелеев, депутаты проголосовали за дополнительную программу, на которую город потратит еще 10 млн грн (всего 30 млн грн).
Важно, что эти деньги можно будет тратить не только на энергоэффективность, но и на любой другой вид работ по капитальному ремонту, будь то ремонт подъездов или латание крыши. Единственное ограничение — возраст дома должен составлять не менее десяти лет.
В КГГА надеются, что новая программа поможет не только привести в порядок часть жилого фонда столицы, но и станет стимулом для того, чтобы люди создавали ОСМД, которое на сегодня остается самой эффективной формой управления многоквартирными жилыми домами.
В то же время эксперты считают, что, несмотря на благие намерения городских властей, новая программа таит массу подводных камней, которые по факту могут свести ее на нет. "Апостроф" разбирался, в чем заключаются основные риски.
Программа "70% на 30%"
Программа финансирования мероприятий по улучшению энергоэффективности многоэтажек "70% на 30%" помогает сократить расходы на коммунальные услуги, а именно — отопление, за счет того, что дом сокращает теплопотери и в принципе использует меньше энергии. Так город компенсирует 70% затрат ОСМД или ЖСК на замену окон и дверей, утепление фасадов, установку или модернизацию индивидуальных тепловых пунктов (ИТП), которые позволяют минимизировать потребление энергоносителя, которым отапливают помещения и подогревают воду. Чтобы получить компенсацию, ОСМД и ЖСК должны представить на конкурс свои проекты модернизации, город софинансирует самые эффективные из них.
В 2016 году на эту программу городские власти потратили 20 млн грн и профинансировали энергомодернизацию 62 многоквартирных домов, в которых было установлено 57 ИТП и проведена масса других работ. Как сообщают в КГГА, победившие в конкурсе дома сэкономили за год 14,6 млн грн на оплате отопления и других коммунальных услуг.
Теперь же в аналогичной программе могут участвовать не только ОСМД и ЖСК, но и дома без юрлица. В ней нет никакого конкурса и расширен перечень работ, на которые можно получить деньги из городского бюджета. Хотя и выделяется пока на эту программу в три раза меньше, чем на энергоэффективный конкурс ОСМД, программа все равно может стать шансом для домов, которые долгое время не находили средств для капитального ремонта.
Более того, по словам Пантелеева, 10 млн грн — не окончательная, а стартовая сумма. Поскольку еще необходимо время для обкатки этого проекта, и по ее результатам уже будет видно, сколько денег можно будет эффективно тратить на такие программы ежегодно.
С ОСМД и ЖСК по подобным финансовым программам работать значительно легче. Ведь юрлицо — это не что иное, как форма организации совладельцев многоэтажки, которых может быть не одна сотня. Благодаря наличию ОСМД, у них есть законные упорядоченные механизмы принятия коллективных управленческих решений, в том числе по ремонту дома.
В домах же, где ОСМД нет, коллективные решения можно принимать при помощи механизма, прописанного в законе "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", который позволяет инициативной группе жильцов по определенном алгоритму собрать общее собрание жильцов дома, на котором может быть принято решение, в том числе о капитальном ремонте мест общего пользования, коммуникаций, замене окон и дверей, установке ИТП и т.д.
Чтобы такой дом смог участвовать в программе "70% на 30%", инициативная группа должна организовать общее собрание жильцов дома, определить фронт работ и подать заявку в одно из предприятий Департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры — КП "Киевжилспецэксплуатация". Там определят стоимость работ. Далее жильцы, опять же общим собранием, решают, как они будут оплачивать их: собирать наличные или же добавят в платежки по обслуживанию территории дополнительную графу, скажем, "на капремонт", и в течение нескольких месяцев будут собирать деньги на специальном счету. Когда накопится 80% от той суммы, которую должны оплатить совладельцы дома (то есть от 30% общей стоимости работ), коммунальщики приступают к их выполнению, а жильцы тем временем продолжают собирать недостающее.
Как отмечает Пантелеев, в домах, где есть ОСМД, несмотря на все необходимые условия, все равно было немало проблем с реализацией этих программ. А в домах, где вообще нет юрлица, как отметил чиновник, будет еще сложнее. Но в КГГА понимают, что эта программа крайне необходима и, можно сказать, безальтернативна. Поэтому согласились на эксперимент.
Однако опрошенные "Апострофом" эксперты не разделяют даже осторожных надежд и оптимизма чиновников из столичной администрации.
Что делать, когда Баба Яга против?
Как рассказал "Апострофу" адвокат Владимир Блащук, закон "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" предполагает, что для принятия решения о капитальном ремонте и сборе денег на него инициативной группе придется собрать голоса так называемого квалифицированного большинства — владельцев не менее 75% площади жилого дома.
"При этом у нас в подавляющем большинстве домов не могут даже создать ОСМД, для которого голосов надо значительно меньше — совладельцев 50% площади + 1 голос. А ведь здесь никаких денег не надо, достаточно просто договориться. Но и этого сделать не могут! А что говорить, когда 75% должны не просто согласиться на регистрацию юрлица, но и сразу же собрать какие-то деньги? Думаю, в 95% случаев ничего не получится. То есть процедура вроде бы и есть, но добиться по ней чего-то конкретного вряд ли удастся", — считает адвокат.
Кроме того, по мнению Блащука, даже если удастся набрать нужное количество голосов, но совладельцы 10% или даже 5% площади не захотят сдавать деньги, то вся затея может провалиться. "Ведь их соседи не имеют никаких рычагов давления, чтобы заставить таких людей подчиниться воле большинства", — подчеркивает он. А в любом доме еще есть куча совладельцев, которые живут за границей, а в Киеве сдают квартиру, есть просто те, кто обладает имущественными правами, но не зарегистрировал право собственности. Заставить платить этих людей практически невозможно. "То есть получаем классическую ситуацию: А Баба Яга против!" — говорит Блащук.
Похожего мнения придерживается и специалист по управлению многоквартирными домами Алла Радивиловская.
"В принципе предложенная КГГА схема имеет право на жизнь. Допустим, совладельцам удастся набрать нужное количество голосов, но кто и как будет управлять процессом сбора денег? Допустим, люди решат включить дополнительную строку в квитанцию и ежемесячно доплачивать какую-то сумму. Но тогда возникает вопрос: а когда-же наберется полная сумма? Хорошо, если нужно будет собрать по 200-300 грн. А если по тысяче гривен с человека и больше? Что делать, если к моменту, когда деньги будут собраны, оборудование и материалы уже подорожают и собранных денег уже ни на что не хватит? А если не собрали нужной суммы? Что тогда? Что будет с собранными деньгами, которые лежат на счету?" — задает логичные вопросы она.
Как рассказывает Радивиловская, в данной схеме при желании можно даже наладить со стороны совладельцев дома контроль за качеством материалов и работ. "Для этого можно, например, в договоре с компанией, которая будет выполнять работы, прописать, что уполномоченные совладельцы дома должны пописать акт выполненных работ", — говорит она. Это позволит получить рычаг давления на случай, если нанятая компания сделает что-то некачественно. Но что делать, если не собрали денег?
"ОСМД в таких случаях ведь делают наоборот, — рассказывает Радивиловская. — Они сначала накапливают деньги на счету, за счет взносов, экономии на чем-нибудь, заработков от аренды нежилых помещений и т.д. А уж потом тратят. И в программе "30% на 70%" они также с успехом могут принять участие, если уже есть основная сумма или даже больше".
Дать толчок
Как рассказала "Апострофу" начальник управления развития ЖКХ Департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА Вера Радченко, в городской администрации прекрасно понимают, что первые 10 млн грн, скорее всего, пойдут на ремонты в домах, где уже есть юрлицо. По той простой причине, что их собственники уже организованы и им легче принимать коллективные решения. Однако, по мнению чиновников, для тех домов, где нет ОСМД, эта программа может стать толчком к его созданию.
"Ведь люди увидят, что для создания ОСМД надо значительно меньше голосов, а решения в нем будет принимать проще. Эта программа также подтолкнет людей к необходимости выяснить договороспособность своих соседей, познакомиться с местными депутатами, которые готовы помогать домам без юрлиц и т.д. Нам надо с чего-то начинать, чтобы научить людей быть собственниками", — считает Радченко.
