В Украине продолжается реформа сферы коммунальных услуг. В мае вступил в силу закон, направленный на усовершенствование процедур предоставления жителям многоквартирных домов услуг ЖКХ. "Апостроф" выяснял, что изменится в договорах между потребителями жилкомуслуг и компаниями, которые их предоставляют, как будет происходить поверка счетчиков тепла и воды, а также, кто несет ответственность за придомовую территорию многоквартирных домов.
Каждый получит свой договор
Вступил в силу закон №1060-ІХ о внесении изменений в ряд законов, касающихся жилищно-коммунального хозяйства. Этот документ был принят Верховной Радой еще в декабре 2020 года, однако президент нашел возможность его подписать только 29 апреля 2021 года, хотя на это законодательством ему отводится всего 15 дней.
Одним из главных вопросов, которые урегулированы законом, является заключение индивидуальных договоров между совладельцами многоквартирных домов и поставщиками коммунальных услуг. До сих пор такие договоры заключались преимущественно с поставщиками газа и электроэнергии.
"Поставки газа и электричества регулируются отдельными законами, и договоры с поставщиками этих услуг можно было заключать и раньше, - рассказывает "Апострофу" глава общественного союза "Ассоциация профессиональных управляющих недвижимостью Украины" Андрей Никончук. - А вот по договорам на предоставление прочих коммунальных услуг - горячей и холодной воды, тепла и т.д. - в законодательстве были пробелы. Поэтому договоры не заключались, что сильно тормозило прогресс коммунальной реформы".
Согласно новому закону, отныне владельцы квартир автоматически присоединятся к новым договорам о поставках тепловой энергии, горячей и холодной воды, водоотведении, вывозу мусора. Кабинету министров поручено разработать типовую форму этих соглашений. И после того, как она будет утверждена постановлением правительства, закон отводит два месяца на то, чтобы они были заключены со всеми совладельцами.
В соответствии с предыдущей редакцией закона, поставщики услуг должны были направлять всем потребителям тексты договоров заказными письмами. Однако, экономя средства, они просто игнорировали эту норму. Чтобы решить проблему, законодатели установили, что договоры будут иметь статус публичных договоров присоединения. Это означает, во-первых, что условия этих договоров должны быть одинаковыми для всех клиентов, и, во-вторых, что для их заключения не требуется личное присутствие обеих сторон. Поставщик услуг должен опубликовать текст договора на собственном сайте и разместить его на заметных местах в домах. И, если в течение месяца владельцы квартир не совершат действий, направленных на изменение поставщика, то считается, что они согласны с условиями, и договор заключен. Поэтому, если житель дома не планирует что-то менять и хочет продолжать получать услугу на тех же условиях, что и раньше, ему достаточно просто ничего не делать - договор будет заключен автоматически.
Хочешь - не хочешь, а управляющий должен быть
Еще одна важная новация - закон вводит понятие жилищной услуги. Она включает в себя обеспечение содержание совместного имущества многоквартирного дома, в том числе уборку внутридомовых помещений и придомовой территории, выполнение санитарно-технических работ, обслуживание внутридомовых систем, содержание лифтов, покупку электрической энергии для обеспечения функционирования совместного имущества многоквартирного дома, текущий ремонт имущества и тому подобное.
Одним словом, жилая услуга включает в себя всю работу, которую выполняет управляющий домом, и за которую ему платят жильцы. Внедрение института профессиональных управляющих недвижимостью было одной из основных целей коммунальной реформы. Однако из-за лакун в законе (в частности из-за неурегулированности все того же вопроса о заключении договоров) эта практика не особо распространилась. На сегодняшний день большинством многоквартирных домов управляют все те же ЖЭКи, переименованные в разного рода обслуживающие компании. И эффективность их работы вызывает множество сомнений и нареканий.
Поэтому участники рынка надеются, что данный закон позволит разблокировать процесс и создать конкурентный рынок жилищных услуг.
"ЖЭКи и другие назначенные государством управляющие с июня 2018 года находятся в состоянии замороженных тарифов, - говорит Андрей Никончук. - Между тем, их расходы растут. Поэтому они едва выживают, работая в режиме планово-убыточной экономики. Их работа продолжается только за счет помощи из местных бюджетов, а качество их услуг неуклонно снижается".
Качество услуг со стороны коммунальных предприятий неуклонно снижается
Следовательно, принятие закона позволит жителям привлечь профессионалов и заключить с ними договоры, а рыночная цена их услуг сформируется в результате конкуренции.
Впрочем, как известно, большинство населения склонно к пассивности и предпочитает без крайней нужды ничего не делать. В том числе, не заботиться об обслуживании собственного имущества. Поэтому законодатели решили, что тем домам, которые не определились с формой управления (а таких у нас подавляющее большинство), первых управляющих назначат местные органы власти по результатам соответствующих конкурсов.
"После этого миссия власти будет закончена. Если в будущем жителей не устроят качество обслуживания, цена или еще какие-то обстоятельства, то совладельцы домов должны будут уже самостоятельно приложить усилия для того, чтобы найти себе лучшего управляющего", - пояснил Никончук.
Правда, с выполнением этого пункта сразу возникли проблемы. Напомним, парламент принял закон еще в декабре прошлого года, и тогда депутаты предусмотрели, что для домов, которые не выбрали управляющего до 1 января 2021 года, конкурсы должны пройти в течение четырех месяцев - то есть до 1 мая. Но из-за задержки с подписанием закона президентом, он вступил в силу как раз 1 мая! То есть времени на проведение конкурсов нет.
Таким образом все местные органы власти одновременно стали нарушителями закона, и ни одна норма теперь не определяет, когда собственно эти конкурсы должны состояться.
Однако специалисты не теряют оптимизма.
"В течение ближайших месяцев мы увидим, как по стране прокатится волна конкурсов, и уже вскоре большинство домов получат профессиональных управляющих, которые обеспечат качественное обслуживание за достойное вознаграждение", - уверен Андрей Никончук.
Правда, на сегодняшний день в Украине нет достаточного количества предприятий, способных оказывать такие услуги.
Но рынок бурно развивается.
"В нашей стране есть около 180 тысяч многоквартирных домов, и для их обслуживания требуется 5-6 тысяч управляющих. Это могут быть, как крупные компании, обслуживающие сотни домов, так и маленькие - на 1-2 дома, - говорит Никончук. - Сегодня количество таких предприятий быстро растет, в основном за счет руководителей ОСМД (Объединение совладельцев многоквартирного дома), которые устали выполнять непростую работу по управлению домами на общественных началах и решили заняться этим профессионально. Они учатся в специальных заведениях и получают соответствующие разрешения. Так что в случае возникновения спроса, смогут предложить собственникам свои услуги".
Важно добавить, что, выбрав или получив от местных властей управляющего, дом не будет привязан к нему навсегда. Закон предоставляет право совладельцам решением общего собрания отказаться от услуг управляющего и заключить договор с другим.
Однако и управляющий наделен правом расторгнуть договор с домом. И в этом случае местные власти уже не обязаны искать нового управляющего. Таким образом управляющим и жильцам домов придется постоянно работать над тем, чтобы найти условия, которые бы удовлетворили обе стороны.
Что касается домов, где созданы ОСМД, то они могут пойти двумя путями. При желании, объединение может самостоятельно выполнять функции управления домом, или так же, как и другие дома, заключить договор с управляющим.
Кстати, управляющим может быть как юридическое лицо, то есть компания, так и физическое лицо - предприниматель.
Кто поверяет счетчики
Закон также регулирует ряд практических вопросов, с которыми сталкиваются совладельцы многоквартирных домов.
В частности, весьма существенной проблемой в последние годы было обслуживание внутридомовых газовых сетей.
"Закон устанавливает, что газовую сеть до вентиля на входе в дом обслуживает компания, предоставляющая услугу. А вот на вопрос, кто обслуживает трубы, идущие от этого вентиля к вентилю на входе в плиту, закон до сих пор четкого ответа не давал, - рассказал изданию вице-президент общественной организации "Всеукраинский совет председателей ОСМД" Роман Гученко. - И это в течение последних лет порождало множество проблем и конфликтных ситуаций. Газораспределительные компании заставляют дома подписывать договоры на обслуживание. При этом цену выставляют по своему усмотрению. В Полтаве, например, она может составлять 5 тысяч гривен на дом в год, а в Одессе достигает 15 тысяч. А в случае, когда ОСМД отказываются от такого договора, поставщик просто выключает газ. Такие случаи неоднократно происходили в разных регионах".
Новый закон решает данную проблему, давая четкое определение внутридомовой газовой сети и предоставляя возможность совладельцам дома самостоятельно выбрать фирму, которая будет их обслуживать. Если же жильцы дома воздержатся от каких-либо действий, они по умолчанию автоматически присоединятся к публичному договору поставщика услуг.
В то же время, ценообразование на данную услугу перестанет быть исключительно плодом фантазий обслуживающих организаций. Отныне предельный размер стоимости обслуживания внутридомовых сетей будет устанавливать Национальная комиссия, осуществляющая государственное регулирование в сферах энергетики и коммунальных услуг (НКРЭКУ).
Еще один щекотливый вопрос, который часто приходится решать совладельцам дома, - установка и обслуживание приборов учета. По этому поводу между собственниками и поставщиками услуг возникают многочисленные споры.
Установка счетчиков - щекотливый вопрос
По словам Романа Гученко, например, в Сумской области порядка 70-80% счетчиков тепла и 100% индивидуальных тепловых пунктов (ИТП) установлены за средства владельцев квартир. Это недешевая техника - стоимость ИТП составляет порядка 500 тысяч гривен. И, конечно, люди опасаются доверять обслуживание и поверку приборов, принадлежащих им, сотрудникам местных монополистов, сомневаясь в их квалификации и добросовестности.
Однако поставщики коммунальных услуг настаивали на том, чтобы установка и поверка приборов учета были отнесены к их компетенции и на введении дополнительных платежей, которые должны компенсировать стоимость таких услуг. При этом размер платежей, по мнению представителей общественности, был завышен.
"Если сложить плату за поверку счетчика за весь межповерочный интервал, получается сумма, которой достаточно для приобретения нового счетчика", - говорит Роман Гученко.
Именно поэтому вопрос о том, кто имеет право обслуживать приборы учета и проводить их поверку, было одним из центральных при работе над законом. Местные монополисты настаивали на том, что такое право касалось только их. Однако представителям общественности удалось убедить правительство и депутатов предоставить совладельцам дома право самостоятельно заключать договоры на поверку и замену счетчиков с организациями, которые предложат наиболее приемлемые условия. И, если дом выберет другого исполнителя этих работ, поставщик услуг уже не будет иметь права взимать с его жителей плату за обслуживание общедомовых счетчиков, а также за его замену.
Начертим границы
Также закон затрагивает сложный вопрос определения границ придомовых территорий. К сожалению, до сих пор в масштабах государства этот вопрос не решен, и это вызывает много проблем у действующих ОСМД, которые не знают точно, какая территория относится к их домам.
"В результате совладельцы домов практически по своему усмотрению определяют границы участка, на котором производится уборка, - говорит Роман Гученко. - Нередко это приводит к конфликтам между ними, когда одни владельцы квартир считают, что уборка стоит слишком дорого, и предлагают отказаться от нее, а другие - что лучше все же потратить средства на то, чтобы поддерживать порядок во дворе. Также могут возникать проблемы с местными властями в случае, если, например, дом стоит на центральной улице, и мимо него каждый день проходят тысячи людей. Кто должен за ними убирать, совладельцы дома или местная власть?"
Представители ОСМД считают, что выделение придомовых участков с четкими границами позволило бы решить большинство проблем, которые возникают вокруг территориального вопроса. Поэтому они активно лоббировали внесение соответствующих норм в закон. Результатом этих усилий стала статья, которая поручает органам государственной власти и местного самоуправления до 31 декабря 2021 года обеспечить формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории.
Принятие данной нормы является важным шагом вперед для решения земельных вопросов. Однако эксперты скептически относятся к перспективе ее выполнения, поскольку закон не предусматривает никаких санкций в отношении тех органов власти, которые не справятся с разграничением придомовых территорий.
"Поскольку невыполнение закона ничем не угрожает местной власти, она, скорее всего, не будет спешить, - предполагает Андрей Никончук. - Так что для того, чтобы мы увидели значительный прогресс в решении этого вопроса, Верховной Раде придется еще вернуться к этому вопросу и принять закон, который все же принудит чиновников к действиям".
