В Україні триває реформа сфери комунальних послуг. У травні набув чинності закон, спрямований на вдосконалення процедур надання жителям багатоквартирних будинків послуг ЖКГ. "Апостроф" з'ясовував, що зміниться в договорах між споживачами житлово-комунальних послуг та компаніями, які їх надають, як буде відбуватися повірка лічильників тепла і води, а також, хто несе відповідальність за прибудинкову територію багатоквартирних будинків.
Кожен отримає власний договір
Набув чинності закон №1060-ІХ про внесення змін до низки законів, що стосуються житлово-комунального господарства. Цей документ був прийнятий Верховною Радою ще у грудні 2020 року, проте президент знайшов можливість його підписати лише 29 квітня 2021 року, хоча на це законодавством йому відводиться лише 15 днів.
Одним з головних питань, які врегульовані в законі, є укладення індивідуальних договорів між співвласниками багатоквартирних будинків та надавачами комунальних послуг. Дотепер такі договори укладалися переважно з постачальниками газу та електроенергії.
"Постачання газу і електрики регулюється окремими законами, і договори надавачами цих послуг можна було укладати і раніше, — розповідає "Апострофу" голова громадської спілки "Асоціація професійних управителів нерухомістю України” Андрій Никончук. — А ось щодо договорів на надання інших комунальних послуг - гарячої та холодної води, тепла тощо - в законодавстві були пробіли. Через це договори не укладалися, що сильно гальмувало поступ комунальної реформи".
Згідно із новим законом, відтепер власники квартир автоматично приєднаються до нових договорів про постачання теплової енергії, гарячої та холодної води, централізованого водовідведення, вивозу сміття. Кабінету міністрів доручено розробити типову форму цих угод. І після того, як вона буде затверджена постановою уряду, закон відводить два місяці на те, щоб вони були укладені з усіма співвласниками.
За попередньою редакцією закону, постачальники послуг повинні були направити всім споживачам тексти договорів рекомендованими листами. Проте, економлячи кошти, вони просто ігнорували цю норму. Щоб вирішити проблему, законодавці встановили, що договори матимуть статус публічних договорів приєднання. Це означає, по-перше, що умови цих договорів мають бути однаковими для всіх клієнтів, і по-друге, що для їх укладення не потрібна особиста присутність обох сторін. Постачальник послуг повинен буде опублікувати текст договору на власному сайті та розмістити у помітних місцях в будинках. І якщо протягом місяця власники квартир не вчинять дій, спрямованих на зміну постачальника, то вважається, що вони згодні з умовами, і договір укладено. Відтак, якщо мешканець будинку не має планів щось змінювати і хоче продовжувати отримувати послугу на тих же умовах, що і раніше, йому достатньо просто нічого не робити — договір буде укладений автоматично.
Хочеш - не хочеш, а управитель має бути
Ще одна важлива новація — закон вводить поняття житлової послуги. Воно включає в себе забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем, утримання ліфтів, купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку, поточний ремонт спільного майна тощо.
Одним словом, житлова послуга включає в себе всю роботу, яку виконує управитель будинку, і за яку йому сплачують мешканці. Впровадження інституту професійних управителів нерухомості було однією з основних цілей комунальної реформи. Проте через лакуни в законі (зокрема через неврегульованість все того ж питання про укладення договорів) ця практика не надто поширилася. На сьогоднішній день більшістю багатоквартирних будинків управляють все ті ж самі ЖЕКи, перейменовані в різного роду обслуговуючі компанії. І ефективність їх роботи викликає безліч сумнівів і нарікань.
Тому учасники ринку сподіваються, що даний закон дозволить розблокувати процес і створити конкурентний ринок житлових послуг.
"ЖЕКи та інші призначені державою управителі з червня 2018 року знаходяться в стані заморожених тарифів, — говорить Андрій Никончук. — Тим часом, витрати їхні зростають. Через це вони ледве виживають, працюючи в режимі планово-збиткової економіки. Їх робота продовжується лише за рахунок допомоги з місцевих бюджетів, а якість їхніх послуг неухильно знижується".
Якість послуг з боку комунальних підприємств неухильно знижується
Відтак, прийняття закону дасть можливість мешканцям залучити професіоналів і укласти з ними договори, а ринкова ціна їхніх послуг сформується в результаті конкуренції.
Втім, як відомо, більшість населення схильна до пасивності і воліє без крайньої потреби нічого не робити. В тому числі, не піклуватися про обслуговування власного майна. Тому законодавці вирішили, що тим будинкам, які не визначилися з формою управління (а таких у нас переважна більшість), перших управителів призначать місцеві органи влади за результатами відповідних конкурсів.
"Після цього місія влади буде закінчена. Якщо в майбутньому мешканців не влаштують якість обслуговування, ціна чи ще якісь обставини, то співвласники будинків повинні будуть уже самостійно докласти зусиль для того, щоб знайти собі кращого управителя", - пояснив Никончук.
Правда, з виконанням цього пункту одразу виникли проблеми. Нагадаємо, парламент приймав закон ще у грудні минулого року, і тоді депутати передбачили, що для будинків, які не обрали управителя до 1 січня 2021 року, конкурси мають пройти протягом чотирьох місяців - тобто до 1 травня. Але через затримку з підписанням закону президентом, він набув чинності як раз 1 травня! Тобто часу на проведення конкурсів немає.
Таким чином всі місцеві органи влади одночасно стали порушниками закону, і жодна норма тепер не визначає, коли властиво ці конкурси мають відбутися.
Проте фахівці не втрачають оптимізму.
"Протягом найближчих місяців ми побачимо, як країною прокотиться хвиля конкурсів, і вже незабаром більшість будинків отримають професійних управителів, які забезпечать якісне обслуговування за достойну винагороду", - впевнений Андрій Никончук.
Проте на сьогоднішній день в Україні немає достатньої кількості підприємств, здатних надавати такі послуги.
Але ринок бурхливо розвивається.
"В нашій країні є близько 180 тисяч багатоквартирних будинків, і для їх обслуговування потрібно 5-6 тисяч управителів. Це можуть бути, як великі компанії, що обслуговують сотні будинків, так і маленькі — на 1-2 будинки, - каже Никончук. - Сьогодні кількість таких підприємств швидко зростає, переважно за рахунок керівників ОСББ (Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку), які втомилися виконувати непросту роботу з управління будинками на суспільних засадах і вирішили зайнятися цим професійно. Вони навчаються в спеціальних закладах і отримують відповідні дозволи. Так що в разі виникнення попиту, зможуть запропонувати власникам свої послуги".
Важливо додати, що одного разу обравши чи отримавши від місцевої влади управителя, будинок не буде прив’язаний до нього назавжди. Закон надає право співвласникам рішенням загальних зборів відмовитися від послуг управителя і укласти договір з іншим.
Однак і управитель наділений правом розірвати договір з будинком. І в цьому випадку місцева влада вже не зобов’язана шукати нового управителя. Таким чином управителям і мешканцям будинків доведеться постійно працювати над тим, щоб знайти умови, які б задовільнили обидві сторони.
Що стосується будинків, де створені ОСББ, то вони можуть піти двома шляхами. За бажання, об’єднання може самостійно виконувати функції управління будинком, або так само, як і інші будинки, укласти договір з управителем.
До речі, управителем може бути як юридична особа, тобто компанія, так і фізична особа – підприємець.
Хто повіряє лічильники
Закон також врегульовує ряд практичних питань, з якими стикаються співвласники багатоквартирних будинків.
Зокрема дуже дражливою проблемою в останні роки було обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж.
"Закон встановлює, що газову мережу до вентиля на вході в будинок обслуговує компанія, що надає послугу. А ось на питання, хто обслуговує труби, що йдуть від цього вентиля до вентиля на вході в плиту, закон досі чіткої відповіді не давав, — розповів виданню віце-президент громадської організації "Всеукраїнська рада голів ОСББ" Роман Гученко. — І це протягом останніх років породжувало велику кількість проблем і конфліктних ситуацій. Газорозподільчі компанії примушують будинки підписувати договори на обслуговування. При цьому цінувиставляють на свій власний розсуд. У Полтаві, наприклад, вона може складати 5 тисяч гривень на будинок за рік, а в Одесі досягає 15 тисяч. А у випадку, коли ОСББ відмовляються від такого договору, постачальник просто вимикає газ. Такі випадки неодноразово траплялися в різних регіонах".
Новий закон розв’язує дану проблему, надаючи чітке визначення внутрішньобудинковим газовим мережам та надаючи можливість співвласникам будинку самостійно обрати фірму, яка буде їх обслуговувати. Якщо мешканці будинку утримаються від будь-яких дій, вони за замовчанням автоматично приєднаються до публічного договору надавача послуг.
Водночас ціноутворення на дану послугу перестане бути виключно плодом фантазій обслуговуючих організацій. Відтепер граничний розмір вартості обслуговування внутрішньобудинкових мереж буде встановлювати Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг (НКРЕКП).
Ще одне дражливе питання, яке часто доводиться вирішувати співвласникам будинку, — встановлення і обслуговування приладів обліку. З цього приводу між власниками та надавачами послуг виникають численні суперечки.
Установка лічильників - делікатне питання
За словами Романа Гученка, наприклад, в Сумській області порядку 70-80% лічильників тепла та 100% індивідуальних теплових пунктів (ІТП) встановлено коштом власників квартир. Це недешева техніка — вартість ІТП складає порядку 500 тисяч гривень. І, звичайно, люди остерігаються довіряти обслуговування і повірку приладів, що їм належать, співробітникам місцевих монополістів, сумніваючися в їхній кваліфікації і добросовісності.
Проте постачальники комунальних послуг наполягали на тому, щоб встановлення та повірка приладів обліку були віднесені до їхньої компетенції і на впровадженні додаткових платежів, що мали б компенсувати вартість таких послуг. При цьому розмір платежів, на думку представників громадськості, був завищений.
"Якщо скласти плату за повірку лічильника за весь міжповірочний інтервал, виходить сума, якої достатньо для придбання нового лічильника," — говорить Роман Гученко.
Саме тому питання про те, хто має право обслуговувати прилади обліку та проводити їхню повірку, було одним з центральних при роботі над законом. Місцеві монополісти наполягали на тому, щоб таке право належало тільки їм. Проте представникам громадськості вдалося переконати уряд і депутатів надати співвласникам будинку право самостійно укладати договори на повірку та заміну лічильників з організаціями, які запропонують найбільш прийнятні умови. І, якщо будинок вибере іншого виконавця цих робіт, надавач послуги вже не матиме права стягувати з його мешканців плату за обслуговування загальнобудинкових лічильників, а також за його заміну.
Накреслимо кордони
Також закон торкається складного питання визначення меж прибудинкових територій. На жаль, досі в масштабах держави це питання не вирішене, і це викликає багато проблем у діючих ОСББ, які не знають точно, яка територія належить до їхніх будинків.
"В результаті співвласники будинків практично на свій розсуд визначають межі ділянки, на якій проводиться прибирання, — говорить Роман Гученко. — Незрідка це призводить до конфліктів між ними, коли одні власники квартир вважають, що прибирання коштує занадто дорого, і пропонують відмовитися від нього, а інші — що краще все ж таки витратити кошти на те, щоб підтримувати лад на подвір’ї. Також можуть виникати проблеми з місцевою владою у випадку, якщо, наприклад, будинок стоїть на центральній вулиці, і повз нього щодня проходять тисячі людей. Хто повинен за ними прибирати, співвласники будинку чи місцева влада?"
Представники ОСББ вважають, що виділення прибудинкових ділянок з чітко встановленими межами дозволило б вирішити більшість проблем, які виникають навколо територіального питання. Тому вони активно лобіювали внесення відповідних норм в закон. Результатом цих зусиль стала стаття, яка доручає органам державної влади і місцевого самоврядування до 31 грудня 2021 року забезпечити формування земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території.
Прийняття даної норми є важливим кроком вперед для вирішення земельних питань. Проте експерти скептично ставляться до перспективи її виконання, оскільки закон не передбачає жодних санкцій тим органам влади, які не впораються з розмежуванням прибудинкових територій.
"Оскільки невиконання закону нічим не загрожує місцевій владі, вона, скоріше за все, не поспішатиме, — припускає Андрій Никончук. — Так що для того, щоб ми побачили відчутний прогрес у вирішенні цього питання, Верховній Раді доведеться ще повернутися до цього питання і прийняти закон, який все ж таки спонукатиме чиновників до дій".
