Генеральний директор компанії "Укрбуд Девелопмент" Олег Майборода в інтерв'ю "Апострофу" розповів про особливості ринку нерухомості в сучасному Києві: які тенденції, за що борються забудовники, наскільки іпотечні програми впливають на ринок, наскільки затребуваний ринок в столиці України і купівлі якого житла віддають перевагу кияни.
- Минулий рік і початок нинішнього - не найсприятливіший час для бізнесу. А яка ситуація на ринку житлового будівництва?
- На сьогоднішній день ринок житлового будівництва Києва живе тенденціями останніх 2-3 років. Це велика конкуренція забудовників, цікаві пропозиції, перехід багатьох до комплексного освоєння території, що, звичайно, дуже привабливо для клієнта. І наша компанія намагається відповідати трендам і освоювати проекти, в тому числі й майданчики з досить великою площею, на яких йде так звана квартальна забудова. Це куди цікавіше ніж те, що відбувалося раніше.
- Які тенденції на ринку нерухомості Ви могли б відзначити?
- Всі забудовники, які сьогодні працюють в Києві, знаходять ті майданчики, до яких можливо підступитися, і борються за ці локації. Найпривабливіше для клієнтів - мати поруч озеро, парк, якусь територію, де можна провести час, транспортну доступність. Тому в наших проектах ми намагаємося вибирати ті локації, які відповідають перерахованим критеріям. Також зараз освоюються великі промислові зони.
- За минулий рік банки-забудовники запустили іпотечні програми з низьким початковим внеском. Як іпотечне кредитування вплинуло на купівельну активність?
- Іпотечне кредитування - дуже серйозне питання. У всьому світі воно активно розвивається і завдяки цьому всі бажаючі придбати квартиру їм активно користуються. Це як передові країни Європи, так і країни, що розвиваються - та ж Румунія, там дуже низькі процентні ставки. У нас поки цього немає. Коли працювала державна програма "Доступне житло" під 3% річних, спостерігалася велика активність. Там були певні критерії, за якими туди потрапляли потенційні інвестори. Наші банки-партнери - "Глобус" і "Укргазбанк" - одні з перших запропонували на n-ну кількість років, в залежності від першого внеску, зменшити процентну ставку для покупців. Ми працюємо за цією програмою близько двох років. І можна сказати, що вона набирає обертів. На сьогоднішній день близько 10-15% реалізованих квартир купуються за програмою кредитування зі зниженою процентною ставкою на перші два роки. В основному всі позичальники, які усвідомлюють, як обслуговувати кредит, за ці два роки - практично термін будівництва будинку - його й гасять. На мій погляд, це дуже цікаво і вигідно для покупця, тому що він відразу викуповує всю квартиру за фіксованою ціною, і далі він працюють тільки з банком за лояльною процентною ставкою, максимально наближеною до європейської. Це приблизно 6%, іноді 9%. А не 20-25%.
- Аналітики зараз зазначають, що на ринку нерухомості пропозиції перевищують попит. Чи так це?
- Ні, це абсолютно не так. Аналітики не володіють всією інформацією. Я знайомий з деякими аналітичними цифрами - скільки квартир на сьогоднішній день побудовано, скільки продано. Однак якщо кількість побудованих квартир можливо знати точно, то кількість проданих - абсолютно невідома, оскільки вони продаються за різними каналами, різними програмами, різними експериментами. Хтось продає через фонди фінансування будівництва, хтось через облігації, хтось за прямими договорами. З нашого досвіду, на всіх об'єктах нерухомості 20-30% квартир затребувані на початковому етапі - укладаються договори в розстрочку. До кінця будівництва залишається 5%, максимум 10% квартир. Тому вважаю некоректною інформацію про те, що ринок перенасичений і є багато непроданих квартир.
- Часто в пресі можна побачити інформацію про обвал ринку. Чи так це?
- Є досить прості цифри, які використовуються як в країнах, що розвиваються, так і в розвинених. Наприклад, показник "кількість квадратних метрів на жителя міста". І якщо в Німеччині це 40-50 м кв, а в США і того більше, то у нас 22 м кв. І за нинішніх темпів будівництва нам потрібно 15-20 років, щоб наздогнати їхній рівень. Це без урахування старого фонду. Це просто для того, щоб забезпечити комфортний рівень життя населення. Подібна ситуація у всіх пострадянських країнах - всі ми до цього жили в якихось комуналках, невеликих квартирах. І з урахуванням того, що наш Київ - європейська столиця, незважаючи ні на які катаклізми, ми все ж рухаємося вперед. Тому нове якісне житло, яке відрізняється від того, що будувалося раніше, буде ще більше затребуваним.
Олег Майборода в студії Апостроф TV
- Чи є сьогодні нерухомість найкращою інвестицією?
- Звичайно, на мій погляд, одна з найкращих інвестицій - це нерухомість. У банківській системі поки йде процес трансформації і реорганізації, та й банкам українці вже не дуже довіряють свої капітали на зберігання, хоча насправді банкіри говорять про притоки депозитів. Але інвестиція в нову нерухомість, звичайно, приваблива. Вона цікава ще й тим, що на початковому етапі будівництва можна досить вигідно придбати квадратні метри, які після введення об'єкта в експлуатацію природно збільшуються в ціні. Так, серед наших клієнтів 30% - це люди, які купують квартиру в якості інвестиції, в подальшому плануючи її здавати. Ринок оренди житла в Києві теж досить затребуваний. Тому квартира - це не тільки інструмент отримання прибутку шляхом перепродажу, але й джерело постійного доходу.
- Які пропозиції на ринку нерухомості зараз привертають більше покупців - первинне або вторинне житло? І на що б Ви порадили звернути увагу потенційних покупців?
- Знаєте, на всякий товар є свій покупець. І кожен вибирає, виходячи зі своїх цілей і завдань. Якщо людині потрібно вже сьогодні десь жити, у нього є гроші і до того ж він хоче жити в своїй квартирі, то безумовно він розглядає вторинний ринок. Первинний хороший тим, що він дасть сьогодні ті переваги нового житла, яких на вторинному ринку немає. Наприклад, кожен наш будинок - це складний інженерний комплекс, де є і система очищення води, і пожежогасіння, і інтернет, і відеоспостереження, і система безпеки. Все в комплексі. Це як би планка, яку ми собі поставили. Не всі забудовники націлені на таке наповнення будинків преміум-класу. Але ми перед собою поставили завдання робити це у всіх будинках, незалежно від категорії - комфорт, бізнес або преміум. Моя рекомендація: новий будинок, звичайно, краще, ніж всі "хрущовки", "панельки". Вони дуже серйозно зараз падають в ціні. Просто люди звикли до тієї чи іншої локації. Хтось до Оболоні, хтось до Нивок, хтось до тієї ж Троєщини, хтось до Теремків. І не завжди люди готові міняти район, тому можуть шукати поруч з колишнім житлом. З нашого досвіду, якщо в таких районах виходить побудувати комплекс, то дуже швидко все купують саме місцеві жителі.
- Розкажіть, чим компанія "Укрбуд" залучає клієнта і які програми лояльності у вас зараз є?
- Клієнт для нас - основний і ми за нього боремося. Постійно думаємо про те, чим його залучити, постійно прагнемо, щоб клієнти в першу чергу звертали на нас увагу, дивилися наші житлові комплекси. На сьогоднішній день ми зводимо близько 25-ти об'єктів в різних районах Києва. Наша мета, наша стратегія - створити супермаркет нової нерухомості - була задана спочатку. Тобто житло на будь-який смак, на будь-який бюджет. Пізніше, шляхом соцопитувань і командних мозкових штурмів, ми визначили, що важливо для нашого потенційного клієнта, і висловили це в корпоративних стандартах "Новий стандарт життя від "Укрбуд". Ми постійно пропонуємо програми лояльності - знижки, акції, приурочені до якихось свят, і так далі. Акції практично ніколи не припиняються, бо наші клієнти завжди повинні мати можливість купити нерухомість за акційною ціною. Зрозуміло, що кількість акційних квартир обмежена, але є ще й можливість отримати додаткову знижку.
- А які можуть бути мінімальна і максимальна знижки, на які квартири?
- Як правило, максимальна знижка у нас 15%. Однак зараз у нас діє програма "30% знижки на перший внесок при купівлі житла в розстрочку". В основному все ж це 10-15%, тому що є затребуваність, з одного боку, а з іншого боку, хочеться, щоб клієнтам було приємніше купувати квартиру. На сьогоднішній день програма вже дала свої результати - вона дуже вигідна для клієнтів. Думаю, що вони це оцінять.
Олег Майборода в студії Апостроф TV
- Які інноваційні технології ви впроваджуєте? Наприклад, багато хто скаржиться на погану шумоізоляцію. Як ви з цим боретеся?
- У боротьбі за клієнта ми задумалися про те, чим же ще можуть відрізнятися наші квартири від пропозицій інших забудовників. Подивилися, що нового пропонується на ринку. Звичайно, основний посил - це інновація. Але яка? І що можна зробити такого, чого не робить ніхто інший? Однак знову ж таки, ми вже почали робити те, що інші не роблять, але вони рано чи пізно нас наздоженуть, тому шукаємо і вдосконалюємося постійно. Наприклад, дизайн та архітектура будинку. Зараз у всіх наших нових будинках спільний простір виконано вже з дизайнерськими рішеннями. Якщо зайти в старий під'їзд, то там це просто якась сіренька плитка і побілені або пофарбовані стіни. Ми ж вирішуємо все - вхідні групи, благоустрій загального холу, сходових майданчиків та ін. - цікавіше. Систему контролю доступу впроваджуємо таку, щоб забезпечити безпеку майбутніх мешканців на кожному поверсі, службу диспетчеризації і службу охорони, що дозволяють оперативно реагувати при отриманні сигналу. Наша основна ключова інновація, знайдена нами разом з партнерами - це система "розумний будинок" CLAP. Вона зараз активно рекламується і, на мій погляд, стане дуже серйозною перевагою при виборі наших покупців. Це - український продукт, українська розробка. Система дозволить робити дуже багато і буде встановлена в кожній квартирі. Це як домофон з купою всяких датчиків, можливістю управляти всім дистанційно, програмувати різні режими, які дозволять насамперед економити енергоресурси і гарантувати безпеку. Причому безпеку в широкому сенсі, коли вдома залишаються діти, люди похилого віку, або хтось забув закрити кран, або раптом щось прорвало, система відразу ж відреагує. Про цей наш основний інноваційний продукт можна говорити довго.
- Як я розумію, в "розумний будинок" входить теплозбереження та енергоефективність?
- Так. В нашу систему - ми її називаємо "комфортний будинок" - входить дуже багато. Якщо в двох словах: це IP-домофон, де панель виклику одразу ж пов'язана з вхідними дверима в квартиру. Тобто не консьєрж сидить і відкриває двері, а безпосередньо видно, як відвідувач викликає квартиру. Якщо господаря немає вдома, відеодзвінок приходить йому на телефон, він може поспілкуватися з тим, хто прийшов. Точно так само можна проконтролювати, коли діти прийшли і пішли. Крім того, це потужний контролер, який далі автоматизує всі процеси. Збираються показники з усіх лічильників, і потім можна буде платити за допомогою цієї системи. Встановлюються керовані термоголовки на радіаторі, де можна задати програму, температуру. Можливе управління теплими підлогами, антипотоп. Природно, управління датчиками руху, тобто герконами. Все це в одному комплексному пристрої, який буде в нашій кожній квартирі.
- Ще багатьох людей, які планують купити квартиру, цікавить, як вибрати надійного забудовника. Чи є якісь критерії, наприклад, компанія повинна пропрацювати не менше 10 років на ринку, у неї має бути певна кількість завершених проектів і так далі. Що Ви порадите в цьому випадку?
- Звичайно, це важливо, скільки компанія пропрацювала на ринку, що може показати клієнту в реалізованих проектах, яке майбутнє для себе бачить. Це стандартний набір питань, які кожен інвестор для себе визначає. Однак людину в першу чергу цікавить локація. Тобто коли він шукає для себе, де жити, то вибирає місце, а потім вже дивиться, які забудовники там є. Час перебування на ринку - так, дуже важливо. Якщо зараз в Києві 200 забудовників, то великих з них лише п'ять. Максимально будують, якщо брати у відсотках, то це "Укрбуд" і "Київміськбуд". Багато зараз прийшло з регіонів, з того ж Львова кілька забудовників в Києві працює, з Одеси, з інших регіонів, тому що столичний ринок, звичайно, цікавий. Потрібно усвідомлювати, що не всі забудовники можуть добігти до кінця. Тому, в першу чергу, це діюча репутація на ринку.
- Які проекти Ваша компанія планує запустити найближчим часом?
- Ми буквально недавно запустили два нових проекти: це ЖК Urban Park в районі станції метро "Лісова" і ЖК SOLAR CITY в районі станції метро "Святошин". Цього року плануємо запустити ще 3-4 нових проекти. Всі вони будуть дуже цікаві, різні, преміум і бізнес-класу. Згадані два - класу комфорт, на них сьогодні є попит. Тому плани на майбутнє - далі будувати, розвиватися, робити більш красивим наше місто.
- І наостанок, нещодавно Вас нагородили премією "Людина року" в номінації "Підприємець року". Як Ви для себе пояснюєте свій успіх? Завдяки чому вдалося цього досягти?
- Завдяки тим цілям і завданням, які ми перед собою ставили, і завдяки тій команді однодумців, яка у нас згуртувалася навколо цих цілей. Напевно, це якийсь рубіж, певне визнання нашої роботи, наших успіхів - як ми могли за п'ять років стати одним з найбільших забудовників в Києві і постійно підтримувати високий рівень якості та комфорту. Зараз поставлені цілі - це підтримувати на високому рівні якість будівництва, приносити нові ідеї в наші будинки, тому зараз ми переглядаємо низку наших проектів, скажімо так, за рамками традиційного будівництва. Тобто активно працюємо з урбаністами, що пропонують не тільки як краще і що краще побудувати на території, виділеній під будівництво, а ще й проектують інфраструктуру, що робить життя в мегаполісі більш комфортною. Надалі все це перетворюватиметься на ініціативи, які ми плануємо виносити на міську адміністрацію для того, щоб намагатися дійсно поліпшити якомога більше в районах, де з'являються наші комплекси.