Президент Володимир Зеленський повідомив, що українські банки почали видавати іпотечні кредити під 10% річних. Журналіст "Апострофа" Віктор Авдєєнко з'ясовував, наскільки масовою буде ця тенденція, і коли іпотека в нашій країні стане такою ж доступною, як в Європі.
"Найближчим часом в Україні вперше за багато років буде іпотека для кожного громадянина України під 10%", - про це в травні 2020 року заявив президент Володимир Зеленський.
У серпні глава держави повідомив, що озвучені ним раніше плани стали реальністю, і деякі українські банки вже видають іпотечні кредити під ті самі 10%.
Заступник глави Офісу президента Юлія Ковалів уточнила, що за перший місяць дії програми було видано понад 200 іпотечних кредитів на загальну суму 75 мільйонів гривень (в середньому по 375 тисяч гривень - "Апостроф"). За прогнозами, до кінця 2020 року українці візьмуть кредитів на житло на 3 мільярди гривень або навіть більше.
Все пізнається в порівнянні
Інформація про доступну іпотеку схвилювала багатьох українців, при цьому не тільки тих, хто ще роздумує, чи брати кредит на житло, а й тих, хто вже взяв таку позику. Адже зараз середня ставка по іпотеці становить 15%.
Співрозмовник "Апострофа" отримав кредит на квартиру влітку 2019 року. Суму він називати не став, відзначивши при цьому, що кредит був узятий під 17% річних. "У контракті написано, що ця ставка залишається незмінною протягом трьох років, після чого вона повинна бути переглянута до середньої по ринку", - розповів він.
І, хоча чекати ще два роки, він уже підраховує, скільки зможе заощадити на можливому зниженні процентної ставки. "Зрозуміло, що це буде не 10%, хоча, хто знає, - може через два роки стільки і буде в середньому. Але я з радістю і по 12% буду виплачувати, та й по 15%, чесно кажучи, теж", - говорить співрозмовник видання.
І це зрозуміло, тому що ще зовсім недавно ставка по іпотеці могла цілком бути на рівні 30% і вище. До речі, саме тому багато українців брали кредити в іноземній валюті, так як вони видавалися тоді "всього" під 10-12%. Але чимало людей на цьому сильно обпеклися. Перший раз - у 2008-2009 роках, коли гривня обвалилася майже вдвічі (курс долара виріс з 5 гривень до 10 гривень, але потім скорегувався до 8 гривень). Другий раз це трапилося в 2014-2015 роках, коли обвал (правда, він був не різким, а поступовим) був більш, ніж в три рази - з 8 гривень до 30 гривень (рекорд був досягнутий в лютому 2015 року, після чого курс почав знижуватися і станом на сьогодні, знаходиться біля межі 27,5 гривні). Так як більшість українців мають доходи в гривнях, виплати за такими кредитами в перерахунку на національну валюту зросли в рази. Така ось економія.
А які відсотки платять жителі Європи? (До речі, українці також можуть брати кредити в Європі для покупки там нерухомості, але, швидше за все, відсоткові ставки для них все ж будуть дещо відрізнятися від тих, які існують для місцевих).
Рекордсменом є Данія, де ставка кредиту по іпотеці буде менше 1%. У більшості країн старої Європи ставки знаходяться в діапазоні 1,5-2%. У колишніх соцкраїнах взяти іпотечну позику буде дорожче - під 3,5-5% (виняток становлять Чехія і Словаччина, де іпотеку видають під менш, ніж 2%).
Данія
Ризикована справа
Зрозуміло, що на тлі цього навіть 10% виглядають справжнісіньким грабіжництвом. Невже вітчизняні банки не можуть видавати такі ж доступні кредити, як, наприклад, в Польщі (3,5%)?
На жаль, не можуть. Пов'язано це з тим, що облікова ставка Національного банку України (НБУ) - той відсоток, під який комерційні банки кредитуються у регулятора - залишається поки на досить високому рівні в порівнянні з європейськими країнами. З 12 червня 2020 року вона становить 6% річних, і це - рекордно низький показник за всю історію України. Для порівняння, в Польщі кілька років ставка залишалася на рівні 1,5%, а в нинішньому році її опустили до 0,1% - очевидно, з метою пожвавити економіку, яка поринула в рецесію.
При цьому найвища облікова ставка НБУ була зафіксована в 2015 році - на рівні 30%. Вона була зумовлена необхідністю боротися з інфляцією (при високій інфляції ставку зазвичай піднімають, при низькій - опускають), яка за підсумками 2015 року перевищила 43%.
Зараз в Україні інфляція невелика (в 2019 році була 4,1%, в 2020 році, як очікується, буде менше 5%), тому Національний банк має можливість тримати ставку на досить низькому (для України) рівні.
Але чи можуть українські банки видавати своїм клієнтам іпотечні кредити під 10%?
За словами члена ради НБУ Віталія Шапрана, технічно банки готові кредитувати українців і під меншу, ніж 10% ставку, оскільки вартість ресурсної бази, особливо в банках з іноземним капіталом, - менше 3%, і бувають випадки, коли вона близька до нуля.
"Інша справа, що на ринку дуже мало довгих пасивів, і є така тенденція серед банків з українським капіталом, що, чим дешевше ресурсна база банку, тим більше там рахунків до запитання. Тому масовим цей продукт за низькими ставками, швидше за все, буде доступний у великих банках, де є запас термінових ресурсів, а ліквідність, як правило, надлишкова", - сказав він в коментарі "Апостроф".
Втім, в реальності вимальовується дещо інша картина.
"Якщо ми говоримо про іпотечні кредити під 10%, то на сьогодні це - велике лукавство", - заявив виданню президент інвестиційної групи "Універ" Тарас Козак.
Він пояснив, що в тих випадках, коли банки дають кредити під такий відсоток, обов'язково висуваються додаткові умови: "Це - або 10% в перший рік, або 10% на якусь частину кредиту, а все інше - під більш високий відсоток, або, наприклад, маленькими літерами написані деякі особливості, які не дозволяють назвати ці кредити по-справжньому іпотечними під 10%".
Також, за словами Козака, банк може видати кредит під 10% за умови, що ви погасите його за півроку. "Але іпотечні кредити це - 20-30 років, а іноді і 40. І жоден банк не видає під фіксовані 10% іпотечні кредити на такий термін", - зазначив фахівець.
"Потрібно розуміти, що для банків іпотека - це досить ризиковий кредит, оскільки він береться на тривалий період часу, при цьому на досить велику суму, і вимагає дуже хорошої кредитної історії від клієнта, - сказав в коментарі "Апостроф" експерт Міжнародного центру перспективних досліджень Єгор Киян. - А, враховуючи ту кількість непрацюючих кредитів, яка є зараз в Україні (майже 50%, при цьому 75% поганих "кредитів" припадають на державні банки - "Апостроф"), банки закладають ці ризики, і, навіть незважаючи на те, що Національний банк зробив облікову ставку на рівні 6%, ставка за іпотекою не буде близькою до неї - вона буде вище, та ще й з запасом".
Кредитне безкультур'я
При цьому питання іпотеки в Україні потрібно розглядати ширше, ніж тільки в рамках облікової ставки регулятора та високого ризику таких кредитів для банків.
За словами Єгора Кияна, в Україні досі не сформована кредитна культура: "Повинна бути хоча б мінімальна фінансова грамотність (у позичальників), щоб можна було мінімізувати ризики, щоб це явище стало більш широким і масовим, тому що цим все одно користується обмежена кількість людей. І з кожним роком кількість можливих одержувачів скорочується".
Експерт зазначив, що в нинішніх економічних умовах багато українців просто не можуть собі дозволити таку розкіш, як іпотека, тим більше, під все ще високі відсотки. За його словами, дані про те, що кредити під 10% взяли 200 осіб, є красномовною ілюстрацією такої ситуації.
Киян також нагадав, що раніше в Україні існувало пільгове іпотечне кредитування молоді, під яке підпадали люди до 35 років, однак недавно вік знизили до 29 років.
І тут, зауважимо, є певна логіка, принаймні, для влади, адже основними "споживачами" таких кредитів є молоді сім'ї, значна частина яких тепер просто відсікається від пільгової іпотеки.
Крім того, багато банків працюють з конкретними забудовниками. Тобто ви можете прийти в банк і звернутися за кредитом, але вам його не дадуть, навіть якщо у вас прекрасна кредитна історія, і ви платоспроможні, просто тому, що цей банк не співпрацює з даною компанією, яка веде будівництво.
Українці також часто беруть кредити під незавершене будівництво, що, з одного боку, дешевше, "але це вкрай ризиковано", зазначив Єгор Киян.
Тарас Козак, в свою чергу, нагадав, що в Україні досі діє мораторій на переведення у власність кредитора заставного майна, "і, поки цей мораторій буде діяти, складно говорити про реальну іпотеку".
Крім іншого, в нашій країні залишаються невирішеними проблеми права і правозастосування, в тому числі, щодо захисту прав кредиторів, і поки ці питання не будуть врегульовані, реального руху в даній сфері не буде. А, значить, не буде і дешевих кредитів.
Промінь надії
В Україні слабо розвинене не тільки іпотечне кредитування - в цілому, ринок житла перебуває в зародковому стані.
У Європі, наприклад, далеко не всі живуть у власних будинках і квартирах - багато хто воліє знімати житло. При цьому в більшості європейських країн права орендарів добре захищені, і їм абсолютно не потрібно турбуватися про те, що "злий господар" в будь-який момент може зажадати звільнити приміщення.
Ймовірно, краще за все права квартиронаймачів захищають в Німеччині. Там, якщо власник квартири хоче виселити своїх орендарів, йому потрібно надати дуже вагомі аргументи (як правило, він сам збирається жити в цій квартирі). Але, навіть в цьому випадку, позбутися від мешканців вдасться лише через рік - в іншому випадку, доведеться заплатити величезний штраф, що буде, так би мовити, собі дорожче.
Більш того, в тій же Німеччині купити квартиру з мешканцем-орендарем дешевше, ніж без оного. З тієї ж причини - що швидко позбутися від нього не вдасться, в деяких випадках на це може піти до десяти (!) років.
В Україні нічого схожого немає і найближчим часом, напевно, не передбачається. А тому для більшості співгромадян купівля власного житла залишається найбільш перевіреним і надійним варіантом.
Тим більше, що іпотека незабаром, ймовірно, все ж буде дешевшати.
"У нас низька інфляція, а низька інфляція дозволяє Національному банку знижувати облікову ставку, низька облікова ставка - це низька вартість грошей для банків, банки не зацікавлені в дорогих депозитах і тому знижують ставки по депозитах. Це досить повільний процес, і, тим не менш, сьогодні він вже помітний", - говорить Тарас Козак.
Плюс є надія, що поступово будуть вирішуватися ті проблеми, про які було сказано вище.
"Хотілося б, щоб з'явилася кредитна культура в українців, і щоб банки могли знижувати ризикованість кредитування, що дозволило б знижувати процентну ставку", - резюмував Єгор Киян.
