В Україні збираються ухвалити закон, який повинен істотно знизити кількість афер у сфері будівництва. "Апостроф" розбирався, як покупців квартир в новобудовах збираються захищати від забудовників, і чи варто в зв'язку з цим чекати подорожчання житла.
Мій договір - пишу, що хочу
Житлове будівництво - одна з динамічних галузей української економіки. Проте протягом багатьох років навколо численних будівельних майданчиків виникають гучні скандали. То забудовники покидають будівництво, то раптом виявляється, що кожна квартира в новому будинку продана декільком покупцям, то після завершення будівництва покупці дізнаються, що інвестували в проєкт, який не має необхідних дозволів і не може бути введений в експлуатацію...
Кожен такий випадок стає особистою трагедією, адже люди часто віддають останнє і залізають в непосильні борги, сподіваючись покращити свої житлові умови. Проте, ні шум у пресі, ні звернення до уряду, ні судові позови ніяк не покращують їхньої долі, оскільки розумного виходу із подібних ситуацій практично не існує.
Але держава може допомогти своїм громадянам уникнути попадання до нових будівельних афер, впровадивши правила, які регулюють продаж квартир у майбутніх новобудовах. На це як раз і спрямований проєкт закону "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", який нещодавно розглянула і схвалила в першому читанні Верховна Рада.
Метою цього законопроєкту є максимальний захист прав людей, які купують квартири в об’єктах майбутнього або незавершеного будівництва.
"Якщо уважно вивчити тексти договорів, які сьогодні підписують інвестори з забудовниками, то можна переконатися, що їх об’єднує одна спільна риса - всі вони складені в інтересах забудовника, а покупці залишаються практично безправними, - розповів "Апострофу" учасник авторського колективу законопроєкту, виконавчий директор Офісу ефективного регулювання Олексій Дорогань. - І якщо забудовник вирішує, що він з якоїсь причини не може добудувати будинок чи надати інвестору в ньому квартиру, то покупець практично ніяк не може себе захистити".
По суті, єдиною гарантією для інвестора є добра воля забудовника. Звичайно, він може позиватися до суду, проте без особливої надії виграти, оскільки тексти договорів складають дуже кваліфіковані юристи, і роблять вони це таким чином, щоб максимально зняти відповідальність з забудовників.
Нове право - нові гарантії
Вирішувати цю проблему автори законопроєкту пропонують шляхом запровадження особливого права на об’єкти незавершеного будівництва - спеціального майнового права.
"Початково пропонувалося запровадити право власності на майбутні об’єкти, - говорить Олексій Дорогань. - Проте згідно цивільному праву, право власності передбачає право на володіння, розпорядження і користування майном. Але ж в даному випадку йдеться про майно, якого ще не існує. Тому користуватися ним немає можливості. Тому було прийняте рішення ввести в законодавство нове поняття - спеціальне майнове право. Воно дещо вужче, ніж право власності, і передбачає право на володіння і розпорядження майном".
Згідно законопроєкту, ще до початку продажу квартир в майбутньому будинку забудовник повинен буде оформити у нотаріуса спеціальне майнове право на кожну квартиру чи комерційне приміщення, що входять до складу майбутнього будинку. Всі записи про таке право міститимуться у спеціальному відкритому державному реєстрі.
Під час продажу квартири це право через нотаріальний договір передаватиметься покупцям. Таким чином покупці квартир в майбутніх будинках будуть уже не інвесторами, що вкладають гроші в потенційно ризиковий об’єкт, а покупцями, що мають законне право на придбані ними об’єкти, можуть підтвердити це право документами і захищати його в суді.
Важливо, що законопроєкт зобов’язує нотаріуса при первинній реєстрації забудовником спеціальних майнових прав перевірити за базами даних Державної інспекції архітектури та містобудування України наявність у нього всіх необхідних для початку будівництва документів і дозволів. Таким чином, компанія, яка вирішила розпочати будівництво без належного оформлення, не зможе оформити таке право, а відтак не отримає можливості продавати квартири. Така процедура, за задумом авторів законопроєкту, повинна сприяти скороченню об’ємів незаконного будівництва.
Також запровадження спеціального майнового права має запобігти ще одній поширеній формі будівельного шахрайства - продажу одного об’єкту одразу декільком покупцям. Сьогодні право на квартиру в новому будівництві підтверджується лише договором між забудовником і інвестором. Тож, купуючи квартиру, практично неможливо дізнатися, чи не придбав її вже хтось раніше. Але після прийняття закону спеціальне майнове право на кожну квартиру буде офіційно зареєстроване у відкритому державному реєстрі. Тож, оформлюючи покупку квартири, і нотаріус, і сам покупець зможуть попередньо переконатися в тому, що вона нікому раніше продана не була.
Згідно законопроєкту, перехід майнового права від забудовника до покупця буде відбуватися після того, як він повністю сплатить всю суму вартості майбутньої квартири.
"Таке рішення стало необхідним компромісом, - пояснює Олексій Дорогань. - Воно спрямоване на те, щоб запобігти зловживанням з боку покупців, які після отримання права на квартиру можуть вирішити, що платити за неї більше не треба".
Оскільки спеціальне майнове право є, хоч і дещо звуженим, але правом власності, то у тих, хто ним володіє, з’являться нові важливі права і можливості, яких сьогодні у інвесторів будівельних компаній немає. Наприклад, таке право може бути продане. Тож у разі необхідності інвестори зможуть продати нову квартиру ще до завершення будівництва.
Ще одна важлива новація: будівельна компанія буде зобов’язана узгоджувати будь які зміни початкового проєкту будівлі з власниками квартир. Зараз забудовник просто ставить покупців квартир перед фактом, що будинок, в якому вони отримали квартири, виглядає зовсім не так, як на рекламних проспектах.
Проте, якщо закон набуде чинності, будівельники вже не зможуть на власний розсуд добудувати в будинку декілька зайвих поверхів чи змінити планування квартир. Для цього їм доведеться заручитися згодою всіх власників квартир, що буде зробити вкрай важко.
З огляду на те, що забудовники схильні складати договори купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва на власний розсуд, забуваючи про інтереси і права покупців, законопроєкт визначає цілий ряд обов’язкових вимог до таких документів. Вони повинні будуть в обов’язковому порядку містити значний масив інформації, що є суттєвою для захисту прав споживачів. Зокрема, кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташований будинок, номер запису, що підтверджує право власності чи користування цією ділянкою, технічні характеристики будинку, план будинку згідно проєкту, посилання на всі записи в державних реєстрах, що підтверджують законність будівництва, ціну квартири, запланований термін її здачі в експлуатацію і багато іншого, що повинно дати можливість покупцеві пересвідчитися в тому, що він дійсно має справу з надійним партнером, а в разі якихось неприємностей - захистити власні права.
Окрім того, власники квартир отримають право розривати договори купівлі за власною ініціативою в разі, якщо забудовник прострочує виконання своїх зобов’язань більше, ніж на 6 місяців. Можливо, така норма дозволить хоча б частині інвесторів вчасно вийти з числа співвласників підозрілого будівництва, не чекаючи його перетворення на безнадійний довгобуд.
Зранку будівництво - ввечері гроші
Слід зазначити, що існує випробуваний і набагато простіший спосіб уникнути всіх перерахованих вище проблем.
"В багатьох країнах діє заборона будівельникам продавати об’єкти незавершеного будівництва, - говорить Олексій Дорогань. - Компанія-забудовник спершу повністю зводить будинок, вводить його в експлуатацію і вже після того починає продавати житло, в яке можна одразу заселятися".
Дійсно, в цьому випадку покупець житла повністю позбавляється турботи про те, чи не продадуть його квартиру одночасно комусь іншому, чи дотримається забудовник термінів будівництва, чи не змінить він проєкт будинку. Чи зрештою він взагалі закінчить будівництво, а не зникне в невідомому напрямку разом із грошима.
Проте в українських реаліях таке рішення навряд чи можливо реалізувати, оскільки в цьому випадку забудовники мали б брати кредити на будівництво. Звичайно, проценти за цими кредитами і всі можливі ризики вони при цьому закладали б у вартість готового житла. Тож це призвело б до помітного підвищення цін на ринку нерухомості, що в умовах, коли доходи населення залишаються досить низькими, призвело б до згортання житлового будівництва.
Тож норми, запропоновані законопроєктом, дозволяють значно послабити існуючи проблеми, зберігши при цьому існуючий порядок ринкових цін.
Звичайно, перед початком продажу забудовнику доведеться додатково витратитися на послуги нотаріуса, який буде оформлювати спеціальні майнові права. Але вартість нотаріальних послуг є настільки незначною порівняно з вартістю нерухомості, що про неї не варто і згадувати.
Втім, впровадження нового порядку все ж таки може призвести до підвищення цін в певному секторі.
"Не секрет, що деякі забудовники розпочинають будівництво, не оформивши всіх необхідних дозволів, - говорить Олексій Дорогань. - Тож вкладення грошей в такі проєкти є ризикованою справою через велику ймовірність того, що будинок не буде завершений або введений в експлуатацію. І, звичайно, щоб привабити покупців до такого сумнівного проєкту, забудовники виставляють ціни дещо нижчі, ніж середні на ринку. Відповідно, якщо запрацює порядок, який примусить всіх забудовників турбуватися про законність своїх проєктів, такі компанії вимушені будуть оформлювати дозволи як всі, і відповідно підвищать ціну на своє житло. Що ж, я гадаю, таке підвищення не буде надмірною платою за значне зниження ризиків".
Запобіжник від недобудов
Ще варто сказати декілька слів про недобудови. В Києві та інших містах України є досить багато будинків, квартири в яких були повністю продані (часом і не по одному разу), після чого забудовник просто зникав в невідомому напрямку. Такі будинки стоять порожніми протягом багатьох років. Будівельні компанії не беруться за їх добудову, оскільки для них в цьому немає ніякого інтересу.
На цей випадок згаданий законопроєкт передбачає запровадження інструменту, який стане певним запобіжником від подібного перебігу подій - гарантованої частки. Це частина квартир, яка не може бути продана до повного завершення будівництва і здачі будинку в експлуатацію.
У випадку, якщо з будь якої причини забудовник не спромігся завершити будівництво, можна запропонувати зробити це іншій компанії, яка при цьому зможе продати гарантовану частку квартир на власну користь і таким чином виправдати власні витрати.
"Будівельні компанії - не благодійні організації. Вони працюють, щоб мати прибутки. Тому добудовувати покинуті будинки без надії на цьому заробити вони не стануть. А, якщо у них буде можливість заробити на продажу частини квартир, тоді імовірність того, що будинок вдасться все ж таки добудувати, набагато збільшується", - каже співавтор законопроєкту.
Звичайно, навіть якщо даний законопроєкт буде остаточно ухвалений і набуде чинності, це не вирішить повністю всіх системних проблем, які сьогодні існують в цій галузі. І він ніяк не полегшить становища людей, які вже стали жертвами будівельних афер. Проте є велике сподівання, що запропоновані законодавцями норми дозволять дещо зменшити кількість зловживань в даній сфері.
