По данным Украинской торговой гильдии (UTG), в 2015 году только 2% сделок с недвижимостью осуществляются с помощью ипотечных кредитов. В более чем половине случаев клиенты пытаются покрывать полную стоимость покупки. По мнению экспертов, высокие процентные ставки — до 26,5% годовых — делают ипотеку неинтересной как для банков, которые опасаются невозврата кредитов, так и для заемщиков, не желающих переплачивать за жилье. В 2016 году ситуация на рынке ипотечного кредитования существенно не изменится — при таких высоких ставках говорить о развитии рынка не приходится.
С осени 2008 года массовая ипотека в Украине остановилась. Этому способствовали падение доходов населения в кризис, недоступность жилья для большинства украинцев и высокие ставки по ипотечным кредитам. В 2014-15 годах ситуация только усугубилась. Политический кризис, боевые действия на востоке страны, резкое падение экономики, девальвация гривны и паника на валютном рынке привели к кризису банковской системы. Эти факторы в совокупности с трудностями получения кредита — высокими процентными ставками по его обслуживанию и дополнительными платежами — сделали ипотечное кредитование в Украине маловостребованным. По данным НБУ, за одиннадцать месяцев 2014 года объем ипотеки, выданной банками в гривне, сократился по сравнению с аналогичным периодом 2013 года на 13% — до 16 млрд 177 млн гривен. В первой половине 2015 года только 2% сделок на рынке недвижимости заключались с привлечением ипотеки, при этом 59% приобретений осуществлялись при внесении стопроцентной стоимости жилья, посчитали в UTG.
На наших условиях
Согласно отчету UTG, на сегодняшний день ипотечные кредиты продолжают выдавать шестнадцать украинских банков. Правда, условия их предоставления ужесточились по сравнению с прошлым годом. По словам аналитика Международного центра перспективных исследований Александра Жолудя, если в 2014 году ипотечный кредит на первичном рынке можно было оформить под 20-22% годовых, то в этом году ставки выросли до 23-25%. Как отмечают аналитики UTG, ставки по ипотечным кредитам колеблются в пределах 23%-26,5%. Большинство банков предлагают заемщикам фиксированную ставку. Есть финучреждения, использующие плавающий принцип ценообразования. "Наш банк использует комбинированную процентную ставку, фиксированную в первые три года и изменяемую в последующие периоды", — рассказывает директор департамента розничных клиентов "Кредобанка" Орыся Юзвышин. Изменяемая процентная ставка формируется на основании значения UIRD 3M — Украинского индекса ставок по депозитам физических лиц на три месяца в гривне. К индексу банки прибавляют свою маржу, увеличивая ставки до 24-25% годовых.
Банки выдают кредиты на сроки от 10 до 20 лет в гривне. От заемщика ждут первоначального взноса в 30-40%. Больше шансов получить кредит — у клиентов, которые могут заплатить взнос в размере 60-70% от стоимости жилья. По словам Орыси Южвышин, для таких заемщиков цена кредита будет ниже — ставка может быть уменьшена на 0,5%-1%.
Заемщик должен выплатить разовую комиссию — от 1% до 2,5% от суммы кредита. Некоторые банки требуют оплаты полиса страхования недвижимости (порядка 0,3%-0,4% от оценочной стоимости недвижимости ежегодно) и страховку жизни (0,45%-0,7% от суммы кредита в год).
Клиенту, претендующему на ипотечный кредит, нужно доказать свою финансовую состоятельность: иметь положительную кредитную историю, подтвердить доходы, позволяющие делать ежемесячные выплаты по кредиту и покрывающие расходы на проживание семьи. Некоторые банки оговаривают возраст заемщика. "На момент погашения кредита заемщику не должно быть больше 60 или 65 лет (в случае, если есть поручитель)", — отмечает Орыся Южвышин. От заемщика также могут потребовать информацию о доходах супруга или супруги и данные о всех имеющихся у него активах.
Без положительных изменений
В 2016 году ситуация на рынке ипотечного кредитования существенно не изменится, предполагают эксперты. "Если ставки по кредитам составляют от 25% и выше, говорить о развитии рынка ипотеки не приходится", — утверждает председатель правления банка "Хрещатик" Дмитрий Гриджук.
По словам главного экономиста отдела продаж ипотечного кредитования UniCredit Bank Егора Гриценко, рынок ипотеки напрямую зависит от рынка недвижимости и стоимости ресурсов, которые имеют обратно пропорциональную зависимость от движения валютного рынка и курсовых колебаний. "Поэтому качественно ситуация может измениться только после установления долгосрочного "спокойствия" на валютном рынке", — отмечает банкир. По его мнению, для этого нужна политическая стабильность, что в ближайшей перспективе маловероятно из-за грядущих выборов и кризиса в Верховной раде. Рынок ипотеки будет развиваться толчками, реагируя на курс гривны, который украинцы традиционно используют как показатель кризиса. "Банковские условия кредитования в сторону ослабления требований меняться не будут до конца 2015 года. Пока для этого предпосылок нет", — прогнозирует Егор Гриценко.
