В апреле 2021 года актив инвесторов банка "Аркада" с одной стороны и Киевская городская государственная администрация, компания Stolitsa Group, Министерство развития общин и территорий, МВД, СБУ, Фонд гарантирования вкладов физических лиц, ПАО "ДТЭК" Киевские электросети" подписали Меморандум о достройке трех жилых комплексов обанкротившегося банка "Аркада": ЖК "Эврика", ЖК "Патриотика", ЖК "Патриотика на озерах". Согласно Меморандуму, достройка объектов "Аркады" должна финансироваться за счет реализации 10% от жилых площадей нового жилищного комплекса на переданных в управление ООО "СТОЛИЦА ГРУПП" земельных участках, остатками средств на счетах "Аркады", авансированием собственных средств Stolitsa Group и бюджетом города и страны.
Как сейчас выполняется Меморандум, каково текущее положение дел с достройкой объектов "Аркады", как судебные споры с Киевсоветом влияют на сроки достройки, как компания "СТОЛИЦА ГРУПП" коммуницирует с инвесторами "Аркады" и когда может быть завершено строительство, а семьи получат квартиры, в интервью "Апострофу" рассказал глава Дирекции по достройке объектов обанкротившегося банка "Аркада" Виталий Щербаков.
- Господин Виталий, хотелось бы знать какое текущее положение дел с достройкой объектов "Аркады"? Какие конкретные шаги были предприняты с момента подписания Меморандума?
– С момента подписания Меморандума было совершено много подготовительных действий до старта строительства. Фактически закончены все необходимые этапы для того, чтобы была возможна достройка объектов "Аркады" и формирование источника средств на достройку.
Напомним, в 2020 году было полностью остановлено строительство объектов "Аркады". В том же году начата процедура ликвидации банка "Аркада". В апреле 2021 был подписан Меморандум, которым определен и закреплен путь достройки объектов "Аркады", и после этого осуществлялось переоформление всех юридических лиц застройщиков на коллегиальную организацию, специально созданную для достройки объектов "Аркады" - Дирекцию по достройке.
Затем осуществлялась актуализация информации по исполнительной, проектной документации, приведение ее в соответствие с законодательством. И основное – с конца 2021 года компанией "СТОЛИЦА ГРУПП" осуществлялись действия по началу строительства и реализации жилищного комплекса "Н2О" на 176 Га жилого массива "Осокорки-Центральные". Это тот ключевой пункт Меморандума, который и обеспечивает покрытие дефицита на достройку объектов "Аркады".
– Как решается вопрос с финансированием достройки, учитывая ситуацию на рынке недвижимости, войну и все эти споры вокруг? Какие есть гарантии завершения проекта?
– На сегодняшний день реализация жилищного комплекса "Н2О", за счет которого планируется поступление Доли на достройку (10% всех жилых и нежилых площадей) для покрытия дефицита средств на достройку "Аркады", началась. Уже неделю, как осуществляются продажи в данном объекте, мы надеемся на планомерное поступление средств 10% Доли на достройку.
Вместе с тем, в период войны, поскольку рынок первичной недвижимости просел, мы объективно не можем надеяться на выполнение тех графиков строительства, которые мы планировали до войны. Надеемся на скорейшее завершение войны, рост показателей строительной отрасли и спроса на первичную недвижимость и соответственно повышение темпов генерирования 10% доли на достройку.
В период полномасштабной войны инвесторы многих домов объединились в кооперативы для ускорения достройки домов. На сегодняшний день у нас 16 из 35 домов уже организовали объединение инвесторов домов в виде кооперативов и осуществляют аккумулирование средств для ускорения строительства своих домов, приближая их ввод в эксплуатацию и заселение. Данный процесс параллелен общим принципам финансирования в соответствии с Меморандумом и не исключает их.
Такая схема софинансирования уже на практике продемонстрировала значительное ускорение достройки домов. Так, с момента подписания Меморандума уже были введены в эксплуатацию и заселены два дома ЖК "Патриотика". В настоящее время готовится ввод в эксплуатацию еще трех домов ЖК "Эврика". Кроме этих домов до конца года планируется завершение достройки и ввода в эксплуатацию еще трех домов ЖК "Патриотика" и детского сада и одного дома ЖК "Эврика" и детского сада. При этом пока не наблюдается значительных проблем при вводе домов в эксплуатацию благодаря тому, что вся документация приведена в соответствие с нормами законодательства.
Фактически всего этого удалось достичь в течение 3,5 лет с момента подписания Меморандума. Прошу также учесть, что почти все это время пришлось на период полномасштабной войны, что, мягко говоря, замедляло процессы.
– Скажите, как судебные споры с Киевсоветом влияют на сроки достройки? Какие возможны сценарии развития событий и их влияние на инвесторов?
– Это для нас сверхважный вопрос, принципиальный. Напомним, что основой Меморандума являются 5 земельных участков общей площадью 176 гектаров (жилой массив "Осокорки-Центральные"). Так вот, по трем земельным участкам есть окончательные решения Верховного суда о продлении срока их аренды до 2035 года, это уже безвозвратно и обжалованию не подлежит.
Еще по двум земельным участкам ситуация неопределенная до сих пор. В результате постоянного обжалования Киевсоветом решений судов, на сегодняшний день у нас нет таких решений, к сожалению. По одному земельному участку есть решение Верховного суда об отказе застройщику в иске о продлении договора аренды. Еще один из пяти земельных участков находится в суде первой инстанции на новом разбирательстве. Итак, по двум из пяти участков Киевсовет не выполнил взятые на себя по Меморандуму обязательства.
Для упрощения разрешения ситуации мы требуем от Киевсовета рассмотреть проект решения о продлении этих двух договоров аренды. Данный проект находится на рассмотрении Киевсовета еще с весны 2021 года, когда был подписан Меморандум. Уже три года мы настаиваем на принятии соответствующего решения, ведь именно это было бы четким сигналом для инвесторов "Аркады", что киевские власти как один из гарантов Меморандума должным образом выполняют взятые на себя по Меморандуму обязательства. Мы очень рассчитываем на то, что Киевсовет все же отнесется к ситуации ответственно и продлит данные договоры аренды. Это оказывает критическое влияние на ситуацию и без этого достройка объектов "Аркады" невозможна.
Мы будем настаивать на гарантировании права компании Stolitsa Group застройки всех пяти земельных участков, потому что только реализация 10% жилых площадей от застройки всех пяти участков может покрыть дефицит на достройку объектов "Аркады".
Кстати, отдельно стоит обратить внимание на еще один вопрос, требующий решения на уровне Киевсовета. Это возврат 360 млн грн, которые банк "Аркада" в 2017-2018 годах потратил на реконструкцию тепловой станции как инфраструктурного объекта. Это денежные средства из Фонда финансирования строительства, вложенные в строительство инфраструктуры города. Согласно всем правилам, город должен вернуть эти средства. За них можно было бы построить еще один дом в ЖК "Патриотика" (д. №28 по проекту) и решить жилищный вопрос для 500 инвесторов ЖК "Патриотика на озерах", решивших изменить объект инвестирования на "Патриотику". Однако решение этой проблемы пока блокируется отдельными группами столичных депутатов.
– Какие конкретные меры предпринимаются для коммуникации с инвесторами "Аркады" и информирования их о текущем положении дел?
- У нас есть широкий спектр каналов коммуникации – это и страницы в социальных сетях, и сообщества (общие и отдельные дома) в мессенджерах, где инвесторы могут всегда задать свои вопросы и всегда найти на них ответы, и прямая коммуникация в виде личного общения. В информационных группах мы фактически ежедневно информируем инвесторов о ходе событий и принятые Дирекцией решения.
Сейчас значительно активизировалось строительство наших комплексов, есть значительный прогресс движения вперед. И это хорошо, что инвесторы чувствуют себя вовлеченными в процесс. Осведомленность инвесторов очень помогает в разрешении нашей ситуации. Конечно, 10 тысяч семей – большое сообщество, где периодически бывают разные взгляды на ситуацию. Это несколько жилых комплексов, 35 высотных домов разного уровня строительной готовности. Но уверяю всех внешних сторон, периодически создающих препятствия в достройке объектов "Аркады" и пытающихся "расшатывать" ситуацию, что инвесторы "Аркады" продолжают быть консолидированными и сплоченными. Невозможно игнорировать интересы инвесторов банка "Аркада", потому что это 10 тысяч семей и недопустимо пренебрегать судьбами их семей, нуждающихся в жилье.
- Что вы можете сказать об информационной кампании против строительства на жилом массиве "Осокорки-Центральные"?
Здесь следует отдельно остановиться на теме возможных манипуляций, периодически возникающих вокруг строительства нового жилого комплекса "Н2О". Преимущественно, со стороны финансово заинтересованных лиц и отдельных депутатов Киевсовета, которые находятся в постоянном поиске легких политических дивидендов.
Предлагаю совершить небольшой экскурс в историю данного вопроса. В конце прошлого века никаких водохранилищ в нынешнем виде на месте ж/м "Осокорки-Центральные" не было, ни одного из них. Это была болотистая местность.
Водоемы в нынешнем виде появились после активной застройки Дарницкого района в середине 20 века путём намыва песка в этой локации. Извлечение песка продолжалось до последних лет, поэтому береговая линия постоянно менялась. Поэтому глубина этих водоемов в некоторых местах достигает 40 метров. Практически они являются искусственно сформированными карьерами, а никакими не естественными водоемами. Например, так называемое озеро Тяглое - это искусственный водоем Карьер №5. (знакомиться с документами можно по ссылке.
Сейчас там вокруг искусственных водохранилищ, к сожалению, сплошные массивы намытых песков, места обитания бездомных, стаи собак и горы мусора. В этом можно легко убедиться, посетив это место самостоятельно.
При этом Генеральным планом города Киева определена территория вокруг данных водохранилищ землями жилищного строительства. Такой статус этим земельным участкам принадлежит сегодня. Реализация строительства жилого комплекса с набережными вокруг водоемов помогла бы упорядочить данную территорию и улучшить инфраструктуру города, добавив новое место для прогулок киевлян.
В 2005 году между обществом с ограниченной ответственностью "Контактбудсервис" и Киевским городским советом были заключены договоры аренды 5 земельных участков ж/м "Осокорки-Центральные" сроком на 15 лет. С этого времени ООО "Контактбудсервис" должным образом пользовалось земельными участками, осуществляя строительство сетей, готовя данные территории под жилищную застройку и платило налоги за пользование землей.
18 декабря 2007 года состоялось общественное обсуждение градостроительной документации – Детального плана территории района Осокорки в Дарницком районе г. Киева в соответствии с требованиями статьи 18 3акона Украины "О планировании и застройке территорий" в редакции, действовавшей по состоянию на дату проведения общественного обсуждения. Согласно протоколу общественного обсуждения градостроительной документации, оно было проведено в зале средней школы № 316 (пр. Бажана, 32-а) и участники обсуждения не имели возражений и дополнений относительно разработанного Детального плана территории района Осокорки.
Позже в процессе судебных разбирательств данный факт был проверен и установлено, что общественные слушания проекта Детального плана территории Осокорки были проведены в полном соответствии с процедурой, определенной законодательством.
27 ноября 2009 года решением Киевского городского совета №695/2764 был утвержден Подробный план территории района Осокорки в Дарницком районе г. Киева, включая ж/м "Осокорки-Центральные". 16 июля 2014 года Департаментом градостроительства и архитектуры были выданы Градостроительные условия и ограничения застройки земельных участков - 1, 2, 2а, 3, 4, 5 микрорайоны жилого массива "Осокорки-Центральные" в Дарницком районе г. Киев.
27 апреля 2018 года Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины было выдано разрешение на выполнение строительных работ №ІУ113181171313 на комплексную застройку территории объектами жилищного и социально-бытового назначения микрорайонов 1, 2, 2а жилого массива "Осокорки-Центральные"г. Киев.
Я привожу все эти факты для понимания того, что еще с начала 2000-х годов данная территория 176 Га ж/м "Осокорки-Центральные" активно готовилась к застройке. Однако дальше происходит самое интересное – 15 ноября 2017 года (т.е. уже после 12 лет аренды земельных участков застройщиком и прохождение им всех необходимых подготовительных этапов к осуществлению строительных работ) была зарегистрирована общественная организация псевдоактивистов, которые своей основной целью определили препятствование застройщику ООО "Контактбудсервис" в работе. При этом учредителями данной организации стали вообще не жители города Киева – место жительства только 4 из 8 участников было зарегистрировано в городе Киеве, более того место жительства только 2 из этих 4 участников было зарегистрировано в Дарницком районе Киева. То есть, тогда никто особенно даже не пытался скрыть желание незаконного вымогания средств от застройщика за ширмой "борьбы за сохранение зеленых зон".
Данные лица, реализуя свой умысел препятствования застройщику ради собственной выгоды, начали создавать петиции о запрете строительства, подавать множество надуманных исков в суды, дискредитировать застройщика информационно и физически препятствовали работам на строительной площадке. Обращаю особое внимание, что это уже после вложения застройщиком значительных средств и усилий в развитие данной территории, получения всей необходимой разрешительной документации и начала строительства.
К сожалению, отдельные политические деятели среди депутатов Киевсовета решили, что данная тема перспективна с точки зрения политического пиара и со своей стороны начали содействовать этим псевдоактивистам. Апогей был достигнут в 2019 году, когда решением Киевсовета было расторгнуто 5 договоров аренды земельных участков с ООО "Контактбудсервис". Позже решениями судов (в том числе окончательным решением Верховного Суда) это решение Киевсовета было признано незаконным и отменено.
В процессе этих событий в те годы Киевским городским советом в результате поверхностного рассмотрения данного вопроса было принято решение о создании ландшафтных заказников "Озеро Тягле" и "Осокорковские Луки" без четкого установления границ данных территорий и учета действующей градостроительной документации. Это, в свою очередь, мешает и усложняет реализацию инфраструктурных проектов общегосударственного значения, как строительство продолжения проспекта Григоренко до границ города Киева со строительством в дальнейшем кольцевой дороги города Киева. Поэтому мы вынуждены обращаться в суд для урегулирования данных вопросов и установления границ земельных участков.
Конечно, тогда в 2018-2019 годах все это критически повлияло и на ситуацию со строительством объектов "Аркады" – ЖК "Эврика" и "Патриотика", ведь в свое время банк "Аркада" выступал девелопером жилого комплекса "Патриотика на озерах" и от имени застройщика ООО "Контаткбудсервис" пытался начать строительство на территории ж/м "Осокорки-Центральные".
Именно поэтому после начала ликвидации банка "Аркада" и при формировании Меморандума мы категорически отмечали, что основной актив, оставшийся после "Аркады" - право застройки данных 5 земельных участков ж/м "Осокорки-Центральные" может стать главным источником покрытия дефицита на достройку объектов "Аркады". И компанией, согласившейся решить вопрос 35 недостроев банка "Аркада", стала именно Stolitsa Group, за что мы ей искренне благодарны.
После стольких пройденных этапов нашего противостояния с псевдо-экоактивистами и попыток отдельных безответственных лиц манипулировать темой несуществующих зеленых зон могу сказать только одно – мы с абсолютной уверенностью смотрим вперед. Наша позиция основывается на праве и правде, она очень устойчива и сильна. Обязательно будет реализован новый современный жилой комплекс на отведенных для строительства землях, что станет украшением города Киева и улучшит рекреационную ситуацию на левом берегу Киева, и одновременно будут сохранены и упорядочены водоемы и ландшафтные заказники местного значения рядом.
- Каков ваш прогноз относительно окончательного завершения строительства и передачи квартир инвесторам?
- Повторюсь, в 2025 году планируется завершение достройки и ввода в эксплуатацию еще трех домов ЖК "Патриотика" и детского сада и одного дома ЖК "Эврика" и детского сада. Продолжаем плодотворно сотрудничать в синергии с кооперативами, их сегодня уже 16.
Благодаря этому мы можем надеяться, что в ближайшие два года все дома, организовавшие кооперативы, будут достроены. А это половина всего количества домов банка "Аркада", строительство которых было полностью остановлено в 2020 году. Также начнется поток средств – 10% Доли на достройку от строительства жилого комплекса "Н2О" как основной источник покрытия дефицита на достройку объектов "Аркады".
Уверен, что экономическая ситуация в стране должна в ближайшее время начать улучшаться. Мы все надеемся на завершение активных боевых действий, и я более чем убежден, что после окончания войны спрос на первичную недвижимость будет огромным. Соответственно, можно надеяться, что 10% Доли на достройку от строительства нового жилого комплекса "Н2О" будет сгенерировано как можно скорее и строительство объектов банка "Аркада" будет завершено в обозримом будущем.
Уверяю, что мы, инвесторы, поможем сделать все для успешной устойчивой реализации проекта "Н2О", благодаря чему Меморандум будет реализован, а объекты банка "Аркада" обязательно будут достроены.
