По официальным данным на конец мая 2026 года средняя стоимость гектара сельскохозяйственной земли в Украине составляет около 75 тыс. грн, или почти $1800. Это почти в три раза меньше прогнозных показателей перед запуском рынка земли в 2020 году, когда предполагался рост цены до $5000 за гектар.
О том, почему не произошло инвестиционного бума за шесть лет после открытия рынка земли и от чего будет зависеть дальнейший рост цен на землю, говорится в материале издания ТСН.
По данным OpenDataBot, средняя цена на гектар выросла с 36,5 тыс. грн (около $1350) в 2021 году до 75 тыс. грн (почти $1800) в 2026 году. Таким образом, прирост за четыре года полноценной работы рынка составил около 32% или примерно 5% в год, что фактически соответствует уровню инфляции.
При этом объемы рынка остаются значительно ниже ожиданий. За четыре года было заключено около полумиллиона сделок на общую сумму около 50 млрд грн (около $1,2 млрд), тогда как перед запуском рынка ожидали десятки миллиардов долларов инвестиций. Кроме того, активность на рынке снижается: если в январе-апреле 2025 было продано 92,9 тыс. га, то за аналогичный период 2026 года - 82,1 тыс. га.
Компании, специализирующиеся на сделках по купле-продаже земли, обещают потенциальным инвесторам доходность в 15-20% в год с каждого гектара приобретенной земли сельскохозяйственного назначения, формируя таким образом устойчивые ожидания, что цены на рынке будут идти только вверх. Основанием для таких прогнозов называют целый ряд факторов – от будущего послевоенного восстановления и притока иностранных инвестиций до дефицита качественной земли из-за оккупации, минирования, близости значительной части плодородных полей к линии боевого столкновения и т.д. Однако реальные цифры демонстрируют, что такие ожидания завышены.
В Госгеокадастре после прохождения символической отметки в 1 млн га находящейся в экономическом обращении земли отметили, что прогнозы о массовой продаже земельных участков не оправдались. В настоящее время в обращении находится не более 6% земель, rкоторые ранее находились под мораторием, а большинство участков остается в аренде, что ограничивает возможности владельцев свободно распоряжаться своими активами.
Одной из ключевых причин отсутствия ценового и инвестиционного бума называют не только полномасштабную войну, но и отсутствие экономических факторов, которые могли бы существенно повысить спрос, пишет ТСН. Несмотря на открытие рынка для юридических лиц в 2024 году, ожидаемый приток покупателей не состоялся. Хотя в Минэкономики прогнозировали ежегодный рост стоимости земли на 10–15%, а коммерческие компании ожидали повышения цен на 15–20% или даже 50–60% уже в первый год, в первую неделю после открытия рынка для юридических лиц не было заключено ни одного соглашения с их участием. Более того, бизнес в первые недели чаще продавал землю, чем покупал. Всего за четыре года владельцев сменили всего около 1,5% земельных наделов.
Еще одним сдерживающим фактором стала фактическая недоступность рынка для компаний с иностранным капиталом – рынок все еще закрыт для иностранцев и украинских компаний с иностранным капиталом. Большинство агрохолдингов в своей структуре имеют нерезидентов учредителей, поэтому не могут участвовать в процессе покупки. В то же время сами агрохолдинги не демонстрировали активный интерес к скупке земель, сосредоточившись на аренде. Более того, по мнению некоторых участников рынка — лучшая земля уже в аренде, поэтому количество арендодателей, желающих продать свои прибыльные активы, незначительное.
Изменение цены, как говорится в материале ТСН, находится в прямой корреляции к арендному доходу, который приносит участок, а также к нормативной денежной оценке, которая изменяется в среднем на 8% ежегодно.
"Следовательно рост цены в пределах 8-10% в год вполне соответствует этому административному "рычагу", который "тянет" цену за собой искусственно, а не через увеличение спроса или роста эффективности использования гектаров. В конечном итоге стоимость земли определяется ситуацией в реальном аграрном производстве. Учитывая комплекс негативных факторов, с которыми в последние годы приходится сталкиваться аграрным компаниям, ожидать роста доходности земли тоже не стоит», — добавляют авторы статьи.
В то же время эксперты призывают осторожно оценивать перспективы быстрого притока иностранных инвестиций.
"Действительно, Украина нуждается в сотнях миллиардов долларов на восстановление инфраструктуры экономики, и львиная доля пойдет на сельское хозяйство. Однако оценки того, сколько из этих денег уйдет именно на рынок - стоит делать крайне умеренно. Более того, пока рынок закрыт для иностранных компаний, стремительная динамика роста является лишь теоретической... Поствоенные риски, заминированность, конкуренция со стороны отечественных производителей — все это может сдержать даже спекулятивный спрос со стороны иностранных инвесторов, которые будут покупать гектары для перепродажи, а не для возделывания. Кроме того, использование земли в качестве залога для получения кредитов на развитие бизнеса является крайне нераспространенным явлением", — говорится в статье.
Совокупно это может означать, что уверенно ожидать роста стоимости гектара в реальных ценах на больших массивах участков, а не во время "точечных" сделок – на уровне 15-20% ежегодно – было бы по меньшей мере преждевременно и слишком оптимистично. Цифры и факты показывают, что лучшим из сценариев пока выглядит стабильное повышение цен в рамках инфляции. Это позволит сохранить уже имеющийся капитал, но точно не будет способствовать его стремительному приумножению — без вложений в производство, развитие именно бизнеса, который разместится на сельскохозяйственной земле, а не самого участка как куска почвы.
