За офіційними даними станом на кінець травня 2026 року середня вартість гектара сільськогосподарської землі в Україні складає близько 75 тис. грн, або майже $1800. Це майже втричі менше прогнозних показників перед запуском ринку землі у 2020 році, коли передбачалося зростання ціни до $5000 за гектар.
Про те, чому не сталося інвестиційного буму за шість років після відкриття ринку землі і від чого залежатиме подальше зростання цін на землю, йдеться в матеріалі видання ТСН.
За даними OpenDataBot, середня ціна гектара зросла з 36,5 тис. грн (близько $1350) у 2021 році до 75 тис. грн (майже $1800) у 2026 році. Таким чином, приріст за чотири роки повноцінної роботи ринку склав близько 32%, або приблизно 5% на рік, що фактично відповідає рівню інфляції.
При цьому обсяги ринку залишаються значно нижчими від очікувань. За чотири роки було укладено близько пів мільйона угод на загальну суму близько 50 млрд грн (приблизно $1,2 млрд), тоді як перед запуском ринку очікували десятки мільярдів доларів інвестицій. Крім того, активність на ринку знижується: якщо у січні–квітні 2025 року було продано 92,9 тис. га, то за аналогічний період 2026 року — 82,1 тис. га.
Компанії, що спеціалізуються на угодах з купівлі-продажу землі, обіцяють потенційним інвесторам дохідність у 15-20% на рік з кожного гектара придбаної землі сільськогосподарського призначення, формуючи таким чином стійкі очікування про те, що ціни на ринку будуть іти тільки вгору. Підґрунтям для таких прогнозів називають цілу низку факторів — від майбутнього повоєнного відновлення та притоку іноземних інвестицій до дефіциту якісної землі через окупацію, мінування, близькість значної частини родючих полів до лінії зіткнення тощо. Однак реальні цифри демонструють, що такі очікування є завищеними.
У Держгеокадастрі після проходження символічної позначки в 1 млн га землі, що перебуває в економічному обігу, зазначили, що прогнози про масовий продаж земельних ділянок не справдилися. Наразі в обігу перебуває не більше 6% земель, які раніше були під мораторієм, а більшість ділянок залишається в оренді, що обмежує можливості власників вільно розпоряджатися своїми активами.
Однією з ключових причин відсутності цінового та інвестиційного буму називають не лише повномасштабну війну, а й відсутність економічних факторів, які могли б суттєво підвищити попит, пише ТСН. Попри відкриття ринку для юридичних осіб у 2024 році, очікуваного припливу покупців не відбулося. Хоча в Мінекономіки прогнозували щорічне зростання вартості землі на 10–15%, а комерційні компанії очікували підвищення цін на 15–20% або навіть 50–60% уже в перший рік, у перший тиждень після відкриття ринку для юридичних осіб не було укладено жодної угоди за їхньої участі. Більше того, бізнес у перші тижні частіше продавав землю, ніж купував. Загалом за чотири роки власників змінили лише близько 1,5% земельних наділів.
Ще одним стримувальним фактором стала фактична недоступність ринку для компаній з іноземним капіталом — ринок все ще закритий для іноземців та українських компаній з іноземним капіталом. Більшість агрохолдингів у своїй структурі мають нерезидентів засновників, через це не можуть брати участі в процесі купівлі. Водночас самі агрохолдинги не демонстрували активного інтересу до скупки земель, зосередившись на оренді. Ба більше, на думку деяких учасників ринку — найкраща земля уже в оренді, відтак кількість орендодавців, які бажають продати свої прибуткові активи, є незначною.
Зміна ціни, як йдеться в матеріалі ТСН, перебуває в прямій кореляції до орендного доходу, який приносить ділянка, а також до нормативної грошової оцінки, яка змінюється в середньому на 8% щорічно.
"Відтак зростання ціни в межах 8-10% на рік цілком відповідає цьому адміністративному "важелю", який "тягне" ціну за собою штучно, а не через збільшення попиту чи зростання ефективності використання гектарів. Зрештою, вартість землі визначається ситуацією в реальному аграрному виробництві. Зважаючи на комплекс негативних факторів, які останніми роками доводиться долати аграрним компанії, очікувати на зростання прибутковості землі теж не варто", - додають автори статті.
Водночас експерти закликають обережно оцінювати перспективи швидкого притоку іноземних інвестицій.
"Дійсно, Україна потребуватиме сотень мільярдів доларів на відновлення інфраструктури економіки, і левова частка піде на сільське господарство. Проте оцінки того, скільки з цих грошей піде саме на ринок - варто робити вкрай помірковано. Далі, допоки ринок закритий для іноземних компаній, стрімка динаміка зростання є лише теоретичною… Поствоєнні ризики, замінованість, конкуренція з боку вітчизняних виробників - можуть пригальмувати навіть спекулятивний попит з боку зовнішніх інвесторів, які будуть купувати гектари для перепродажу, а не для обробітку. Крім того, використання землі як застави для отримання кредитів на розвиток бізнесу, є вкрай непоширеним явищем", - йдеться в статті.
Сукупно це може означати, що впевнено чекати зростання вартості гектара в реальних цінах на великих масивах ділянок, а не під час "точкових" угод — на рівні 15-20% щороку — було б щонайменше передчасно і занадто оптимістично. Цифри і факти демонструють, що кращим зі сценаріїв поки виглядає стабільне підвищення цін в межах інфляції. Це дозволить зберегти вже наявний капітал, але точно не сприятиме його стрімкому примноженню — без вкладень у виробництво, розвиток саме бізнесу, який розміститься на сільськогосподарській землі — а не самої ділянки як шматка ґрунту.
