Ось уже три місяці Україна веде війну з російським агресором, але незважаючи на це на ринку нерухомості починають з'являтися певні позитивні зміни — ринок потроху відроджується, поступово приходячи до тями від ворожої навали і пристосовуючись до військового стану.
І навіть ці перші кроки щодо відновлення будівництва поки що у відносно безпечних містах нашої країни є вкрай важливими для підтримки національної економіки, яка вже прилаштовується до нових реалій, а надалі продовжить структурно перебудовуватися для майбутнього відновлення.
Державна підтримка основних секторів економіки цьому сприятиме, а законодавчі ініціативи у сфері містобудівної діяльності та нові програми відновлення житла допоможуть адаптуватися та вивести будівельну галузь на новий рівень роботи в період воєнного стану з подальшим повоєнним розвитком країни.
Сприятиме укладання нових угод на ринку також довгоочікуване відкриття Реєстру нерухомості.
Державна підтримка для відновлення реального сектора економіки
В даний час влада посилає позитивні меседжі із запуску іпотечної програми, різних видів банківського кредитування та появі іпотечних фондів, на які чекали більше 10 років.
Ці заходи дозволять українцям отримати дешеві гривневі кредити під 3 чи 5%. Вони також сприятимуть відновленню ринку нерухомості, який буде вже зовсім іншим, оскільки зміниться попит на деякі види квартир.
Припустимо, якщо раніше 50% житлового комплексу займали однокімнатні квартири, 30% – двокімнатні та 20% – трикімнатні квартири, то зараз відсоткове співвідношення зміниться, оскільки з'явиться більше людей, які потребують не просто однокімнатних квартир, а приміщень для сімейного проживання.
Таких людей в Україні дуже багато, і вони можуть скористатися державними програмами, тому гравцям ринку доведеться під них підлаштовуватися. На вирішення цієї проблеми піде близько місяця.
Державні програми запрацюють протягом 2-3 місяців після Перемоги України у війні і держава відшкодовуватиме ці відсотки, тоді банки зможуть кредитувати, а ринок нерухомості запрацює в повному обсязі.
Повернення інвестицій у нашу галузь можна буде спрогнозувати після того, як відновиться наша економіка або з'являться ознаки того, що вона починає відновлюватися. На мою думку, інвестування в житлову нерухомість може відновитися лише тоді, коли люди матимуть стабільний та регулярний дохід у майбутньому.Експерти розглядають кілька можливих варіантів розвитку економіки України у повоєнний час. Це залежить від того, коли закінчиться війна, а також чи буде у нас доступ до моря та портів.
Тут варто навести кілька цифр. 60% експорту України надсилалося з Маріупольських портів. В основному це металопрокат та інші металовироби.
Ще 30% - аграрна продукція, яка експортувалася через порти Одещини: Іллічівськ та Одесу. Невелика частка в 10% експортної продукції вирушала автомобільними та залізничними коліями.
Тому, якщо, наприклад, ми не матимемо доступу до моря, то наша економіка має змінитися, тобто перейти від експорту сировини пароплавами та морськими шляхами до переробки всієї цієї сировини та експорту вже готової продукції.
Зараз невідомо, чи дозволять нам Європа та Світова організація торгівлі змінити квоти та всі інші умови з експорту. Тому залежно від того, якою буде економічна модель України, буде ясно, як швидко відновиться економіка, а наша галузь зможе продовжити свій розвиток.
Але вже сьогодні держава оголосила для всіх підприємств різних галузей, які мають заставу, можливості взяти до 60 млн грн кредитів для поповнення оборотних коштів.
Більше того, з боку держави пропонуються й різні моделі щодо зменшення податкового навантаження. Робиться це з метою відновлення бізнесу. І це, як на мене, дуже позитивні кроки.
Нові ініціативи уряду, що сприяють підтримці будівельної галузі
Нещодавно держава заявила про те, що готова викуповувати у забудовників квартири та таким чином підтримувати будівельну галузь. Я вважаю такий підхід не зовсім правильним, тому що регулювання чи встановлення цін із боку держави пряме втручання у цілий сектор економіки.
На мій погляд, держава має надати можливості для придбання квартир переселенцям чи тимчасово переміщеним громадянам, а не купувати їм житло.
В уряді також розробляють варіанти для встановлення та розрахунку коефіцієнтів, які дозволять людям отримати житло або компенсацію за нього рівноцінно втраченому.
Тобто, якщо людина втратила квартиру, допустимо у Броварах, то вона не зможе її придбати у Києві, наприклад, на Солом'янській площі чи в центрі.
Те саме, якщо йдеться про Львів і Тернопіль. Це різні за своєю ліквідністю міста і тому нюанси мають бути врегульовані належним чином.
Можу припустити, якщо людина втратила житло, і можна розрахувати її вартість, то потрібно надати можливість людині цю суму отримати, а вона сама ухвалить рішення про вибір місця нового проживання.
Ще одна ініціатива влади, яку озвучив президент Зеленський – після війни всі будинки в Україні треба будувати, як в Ізраїлі – з обов'язковими бомбосховищами або спеціальними приміщеннями, обладнаними у кожній квартирі.
На мій погляд, це значно здорожчить собівартість квадратного метра для забудовників, відповідно суттєво зменшить кількість потенційних покупців просто через те, що у квартирі буде бункер.
Думаю, якщо в будинку є цокольні або підвальні приміщення, підземні паркінги, то там можна передбачити ці бомбосховища та обладнати їх усім необхідним (двома виходами/входами, місцями відпочинку, санвузлом, світлом, питною водою) замість того, щоб будувати бункер у кожній квартирі.
Більше того, перебувати у квартирі під час ракетного обстрілу це ще й небезпечно. Але наразі ще немає остаточних нововведень з їхніми трактуваннями.
Відновлення України
Незабаром почне діяти державна програма відновлення житла, на що підуть роки.
На мою думку, Київська область може бути відновлена до довоєнного рівня життя приблизно за 2 роки.
Що стосується таких міст, як Харків та Маріуполь, то, звичайно, на їхнє відновлення піде більше часу. Втішно, що британці, данці та норвежці хочуть взяти на себе більшу частину роботи з відновлення цих міст.
Насамперед, як мені здається, йтиметься не про житлові будинки, а про відновлення систем електро- та газопостачання, каналізаційних систем.
Приблизно через 4-5 років ці мегаполіси можуть стати новими сучасними містами, які будуть влаштовані з використанням новітніх технологій. А вже після цього почнуть будувати дороги та житло.
Що стосується багатоповерхових будинків у Києві чи Одесі, в які потрапила ракета та пошкодження там незначні, то з технічного погляду їх відновлення можливе.
Але знову ж таки тут потрібна правильна експертна оцінка фахівців, після якої буде зрозуміла можливість їх відновлення. Наприклад, якщо це монолітно-каркасний будинок, такий як у Києві, поблизу Севастопольської площі, його можна відновити приблизно за 2 місяці.
