Надежды экспертов, что рынок недвижимости уже прошел дно летом прошлого года, не оправдались. Активность по-прежнему невысока, а цены на вторичное жилье продолжают снижаться по всей стране. Однако по итогам года сменились "лидеры" падения.
"В 2013-2014 годах значительнее всего просели цены в столице, до 30%. Прежде всего за счет элитной недвижимости, которая теряла свою привлекательность. Затем список возглавляли Одесса и Львов. А по итогам 2016 года стремительнее всего дешевело готовое жилье в Виннице – на 22,8%, до $565 за кв. м", - сообщил вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.
Топ-5 лидеров по темпам удешевления вторички выглядит так: Винница (22,8%), Одесса и Днепр (17,5%), Харьков (17,3%) и Львов (15,8%). В столице же недвижимость по итогам года потеряла в цене 11,6%. Сейчас средняя цена на вторичном рынке - $1108 за кв. м.
"До кризиса самые дорогие квадраты были в столице, затем шла Одесса и Львов. Цены в этих городах отличались незначительно, но приморская недвижимость ценилась больше. Сейчас Львов вышел на второе место и разрыв между ним и Одессой продолжает увеличиваться. По итогам года мы видим $858 за кв. м во Львове и $787 в Одессе", - говорит Гусельников.
Менее всего потеряли в цене квартиры в Ужгороде (снизились на 8%), Хмельницком (на 9,4%), Черновцах и Чернигове (на 9,7%). Такую устойчивость эксперт поясняет сохранившимся "заробитчанским" спросом, когда наши граждане продолжают инвестировать средства, заработанные за рубежом, в квартиры и дома на родине. Кроме того, в некоторых городах, например в Ровно, недвижимость скупают так называемые "бурштинокопачі". По словам местных жителей, деньги, заработанные на янтаре, они вкладывают в самые дорогие новострои областного центра. В результате в Ровно квартиры сейчас дороже, чем в Днепре - $627 против $570 за кв. м. В Тернополе - $623 за кв. м, Черновцах - $611.
Лидеры падения
Относительно Винницы риелторы шутили, что цены падали, потому что часть новых чиновников переезжали в столицу и "сбрасывали" свою недвижимость на малой родине. Дескать, активность выросла, торг хороший, дают значительные скидки, чтобы быстрее продать. Однако в самой Виннице объясняют сложившуюся ситуацию активным строительством.
"Большое предложение новостроев самого разного качества строительства и продавило стоимость. Ведь цены предлагаются от 9 тыс. грн за кв. м. То есть, за $350-400 за кв. м можно купить квартиру в строящемся доме - это на треть дешевле, чем на вторичном рынке", – говорит председатель Винницкого регионального отделения АСНУ Владимир Яцуба.
Основной спрос – на квартиры в новых (до трех лет) домах и строящихся объектах. "Количество сделок в прошлом году было немного ниже, чем в 2015, особенно во второй половине года. Стремительнее всего дешевело ветхое советское жилье. Панельки вообще можно назвать "умершим" товаром", — рассказал Яцуба.
Например, однокомнатные хрущевки в 2016 году доступны были по $16-17 тыс. (в 2015 - около $19 тыс.), двушки – по $20-21 тыс. (в 2015 - $22-23 тыс.).
Правда, на фоне удешевления вторички в Виннице таки появилась категория жилья, которая показала рост спроса, а затем и цен на него. Речь идет о квартирах в старом фонде, переоборудованных под индивидуальное отопление.
"Даже в хрущевках газовые котлы устанавливают! Разница похожих квартир доходит до 15%. К примеру, двушка в 60 квадратов в девятиэтажке с газовым котлом будет продана за $30-33 тыс., без котла - $29-29 тыс.", — рассказал Яцуба.
Причем, по его оценке, доля квартир в старом жилом фонде, переоборудованных под индивидуальное отопление, уже достигла 15% и будет расти. "Это выгодно. За отопление платят люди втрое меньше, чем соседи", — пояснил специалист.
В Харькове трендами прошлого года было плавное снижение цен на вторичку в течение года, плюс перетекание спроса на новострои.
"На колебания доллара рынок реагировал замиранием числа сделок на вторичном рынке и активизацией на первичном", - рассказала руководитель Харьковского агентства недвижимости (ХАН) Светлана Якимова. Основной спрос на вторичку – одно-двухкомнатные квартиры, эконом-сегмент. А вот спрос на строящиеся квадраты в Харькове настолько высок (несмотря на рост гривневых цен на 10% за год), что выкуплены практически все квартиры даже в тех объектах, что будут сданы в эксплуатацию в 2018 году.
"Есть такие объекты у застройщиков, которые даже не выставляют рекламу. Покупатели идут напрямую в отделы продаж, и их записывают в очередь на следующий объект", — рассказала Якимова. Такой высокий спрос эксперт объяснила, в том числе, значительным переселенческим спросом. Харьков принял около 600 тысяч переселенцев, и часть из них видят свое будущее именно в этом городе, поэтому и приобретают квартиры. "Конечно, этот рынок сжимается, но еще играет роль", — говорит Якимова.
Во Львове вторичка дешевела очень неравномерно. "Больше всего, ожидаемо, просели цены на советское жилье и хрущевки-панельки — в среднем на 15%, до $550-600 за кв. м", —рассказал директор риелторского бюро "Вариант" Андрей Борисов.
Но такое снижение характерно лишь для дальних спальников. Аналогичные дома ближе к центру, но на не очень престижных улицах подешевели на 7-10%. Дома с балконами-галереями – на 7%. "Не особо любят покупатели такой традиционный для архитектуры Львова формат", — отметил Борисов.
А вот любимые польские полулюксы и австрийские дома с мраморными лестницами, если и подешевели, то чуть-чуть. Их сложно найти дешевле $1200 за квадрат. "Крайне редким заказом стали большие квартиры в центре, площадью 100-200 квадратов. Но их не так уже много и выставлено", — отметил специалист.
Первичный рынок Львова также очень неравномерен. В хорошем месте, ближе к центру с удобным транспортным сообщением квартиры предлагаются по $600-700 за квадрат. В самом центре, но такие объекты единичны, — $1200. Неплохо в прошлом году распродавались мини-квартиры. "С востока Украины нам завезли тренд так называемых новых малосемеек. Квартиры в 27 квадратов студийного типа, по 10-11 тыс. грн за кв. м, — рассказывает Борисов. И на фоне растущих цен на аренду этот сегмент очень активно распродается. "Родители покупают для своих детей-студентов, ведь цена за квартиру сравнима с той суммой, что они бы платили за аренду жилья", — говорит риелтор.
Но самый массовый формат, который пользуется стабильным спросом, – это двух-трехкомнатные квартиры в хороших местах или хотя бы с нормальным транспортным сообщением. При этом хороший вид повышает стоимость на 20-25%. Например, такой проект есть на проспекте Ярослава Черновола, там цена стартует от $700 за кв. м.
Есть также проекты, в которые застройщик ввязался "на будущее", например в микрорайоне Рясное, рядом с местом, где планируется создавать индустриальный парк. "Дома в проекте сданы в эксплуатацию, но 60% квартир пока не продано", — говорит Борисов.
Переселенческий спрос во Львове, по словам риелтора, сосредоточен в аренде, причем выше среднего качества (хорошая двушка от 7 тыс. грн в месяц). "Но если покупают, то чаще дома под городом", — говорит специалист.
В Днепре спрос тоже смещен в сторону первичного жилья. По утверждению менеджера "Магистра Недвижимости" Вероники Ковалевской, поясняется это высоким уровнем доверия к местным застройщикам. Предложение, в зависимости от сегмента и локации, — от $400 до $1000 за кв. м.
"По факту на уровне третьего этажа квартиры от застройщика уже сложно купить. Дальше они доступны только от инвесторов", — говорит Ковалевская. Причем в некоторых проектах доля инвесторов доходит до 40%.
Спрос, по словам риелтора, вырос в прошлом году, когда доверие к банковской системе снижалось. Инвестиционный спрос сосредоточен на одно-двухкомнатных квартирах (под сдачу в аренду) или трешках с хорошими видовыми характеристиками (под перепродажу). Практически все застройщики предлагают квартиры "под ключ". Причем самый дешевый вариант ремонта, доступного в Днепре, — от $50 за кв. м.
На вторичном рынке Днепра сильнее всего дешевеет старое жилье, независимо от локации. Двушка-хрущевка сейчас доступна по цене $25-27 тыс., в екатерининском доме (двухэтажные дореволюционные дома в центре) — по $18-20 тыс. Но основной спрос на вторичном рынке – на двух-трехкомнатные квартиры по цене $35-50 тыс.
Переселенческий спрос в Днепре по-прежнему связан с арендой. Поэтому массовых покупок в этом сегменте пока нет. А если переселенцы и выбирают жилье, то недорогое.
В Одессе прошлый год мало что изменил. По информации риелторов, цены на вторичном рынке больше зависели от конкретного объекта, чем от тенденций. "У нас хрущевки еще считаются вполне хорошим жильем. Они, по крайней мере, не рискуют треснуть или провалиться в катакомбы. И квадратный метр в них, при хорошем ремонте и неплохом транспортном сообщении с районом, может стоить дороже $1000, а в ветхом рассыпающемся доме в историческом центре – и $400", — рассказал директор АН "Молдаванка" Игорь Ефремов.
Зато отношение покупателей к новостроям в Одессе напомнило о кризисе 2008 года. "Увеличилось количество инвестиционных сделок. Очень напоминает о вале 2007-2008 годов, только тогда несли кредитные средства, а сейчас свои. Причем количество вложений "спекулянтов" на уровне котлована в некоторых объектах достигало 70%. Очень опасная ситуация на самом деле, искусственный перегрев рынка", — считает Ефремов.
"Для себя" большинство граждан покупают квартиры только на высокой стадии готовности проекта, они не готовы рисковать сбережениями. Вот тогда перекупщики и переуступают им права на квартиры. "Навар, конечно, не сравним с 2007-м, но вложив $600 на квадрат на стадии котлована, они продают его дороже на $200-300 на более поздней стадии. Если, конечно, найдут покупателя", — отметил специалист. Но в целом, по оценке Ефремова, активность на рынке очень низкая.
Цены продолжат падать
В 2017 году эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен на вторичное жилье и высокую долю инвестиционных сделок в новостроях областных центров.
"Активность рынков зависит от запаса прочности региона. Там, где есть стабильные источники доходов населения, цены будут более ровными. Речь идет не только об областях, где большая доля населения работает за рубежом и инвестирует часть своих доходов в недвижимость. Мы видим достаточно высокую активность, например, в Ровно, где имеет место добыча янтаря, или Хмельницком, в котором есть огромный рынок, а также городах с уже сформировавшемся туристическим имиджем", — рассказала директор UTG Residence Олеся Скринник.
В городах же с большим объемом нового строительстве – как на западе Украины, так и в Одессе, высоким будет уровень инвестиционных сделок.
"К сожалению, мы видим, что некоторые граждане покупают квартиры без четкого плана, что намерены с ними делать дальше. Поэтому даже в уже сданных домах значительное количество квартир стоят пустыми – их не продают, не ремонтируют и не планируют сдавать в аренду. Для управления жилым фондом в целом это не самая здоровая тенденция, ведь расходы на содержание пустых квадратов будут частично перекладываться на плечи реальных жильцов", - заметила Скринник.
