Представники ринку земельних інвестицій прогнозують, що землі сільськогосподарського призначення в Україні найближчими роками можуть подорожчати на 80% у доларовому вираженні. Водночас попередні очікування стрімкого зростання вартості гектарів після відкриття ринку не справдилися. Ба більше, частина авторів нових прогнозів сама працює із земельними активами.
Про це йдеться в матеріалі УНІАН, автори якого звертають увагу на можливий конфлікт інтересів у таких оцінках.
Зокрема, співзасновник інвестиційної платформи Zeminvest Олександр Чорний прогнозує, що протягом найближчих трьох років сільськогосподарська земля в Україні може подорожчати на 80% у доларовому еквіваленті. Подібні оцінки дають й інші представники сегмента земельних інвестицій.
Серед публічних спікерів, які прогнозують подальше зростання вартості землі, — представники «Твого Кола», Zeminvest, «Доброзем», KupiPai, інвестиційного фонду «Ґрунтовно» та інших компаній, пов'язаних із земельними інвестиціями та управлінням активами.
Частина таких спікерів безпосередньо продає земельні інвестиційні продукти, супроводжує угоди або управляє активами інвесторів. Як зазначає УНІАН, у такому випадку прогноз щодо подорожчання землі може бути не лише оцінкою ринку, а й частиною бізнес-комунікації. Видання радить враховувати можливий конфлікт інтересів під час оцінки таких прогнозів.
Що показали перші роки після відкриття ринку землі
Очікувалося, що після відкриття ринку для юридичних осіб у 2024 році конкуренція за земельні ділянки різко посилиться, а дефіцит пропозиції призведе до швидкого зростання цін. Цього не сталося.
За даними, наведеними в матеріалі УНІАН, за п'ять років після запуску ринку середня ціна землі в доларовому еквіваленті зростала приблизно на 5% на рік. Середня дохідність земельних інвестицій також становила близько 5%.
Продаж земельної ділянки може займати значний час. Якщо власнику потрібно швидко отримати кошти, землю можуть продавати зі знижкою до ринкової вартості.
Не справдилися й очікування щодо орендної плати. Раніше прогнозувалося її зростання на 10–15% щороку, а також дохідність земельних активів понад 10% у валюті. На практиці розмір орендної плати значною мірою залежить від фінансових результатів агровиробника.
Якщо прибутковість сільськогосподарського виробництва не зростає, можливості для суттєвого підвищення орендної плати також обмежені.
На думку авторів матеріалу, саме війна значною мірою пояснює те, чому земельний ринок розвивався повільніше, ніж прогнозували його промоутери. За роки повномасштабної війни РФ проти України аграрний бізнес був змушений концентрувати кошти на виробництві, логістиці та ліквідності.
Купівля земельних банків у таких умовах конкурувала за капітал із придбанням техніки, будівництвом елеваторів, розвитком переробки та іншими інвестиціями, які безпосередньо впливають на операційну діяльність.
Чи повторить Україна польський сценарій
Одним із аргументів на користь майбутнього подорожчання української землі є порівняння з польським ринком. Однак, як зазначає УНІАН, ці два ринки розвивалися в різних економічних умовах.
Польський агросектор отримував масштабну бюджетну підтримку після вступу країни до Європейського Союзу. Україна такої системи гектарних виплат наразі не має.
Тому пряме порівняння вартості української та польської землі може не враховувати відмінності між моделями підтримки агросектору та фінансовими можливостями сільгоспвиробників.
Для інвестора подорожчання землі означає потенційне збільшення вартості активу. Для агровиробника важливішими є доступність земельного ресурсу та контрольовані витрати.
Нові прогнози про можливе подорожчання української землі на 80% з'явилися після п'яти років роботи ринку, протягом яких фактична динаміка цін виявилася значно стриманішою за попередні очікування.
