Генеральный директор компании "Укрбуд Девелопмент" Олег Майборода в интервью "Апострофу" рассказал об особенностях рынка недвижимости в современном Киеве: каковы тенденции, за что борются застройщики, насколько ипотечные программы влияют на рынок, насколько рынок востребован в столице Украины и покупке какого жилья отдают преимущество киевляне.
— Прошлый год и начало нынешнего – не самое благоприятное время для бизнеса. А как обстоит ситуация на рынке жилищного строительства?
— На сегодняшний день рынок жилищного строительства Киева живет тенденциями последних 2-3 лет. Это большая конкуренция застройщиков, интересные предложения, переход многих к комплексному освоению территории, что, конечно, является очень привлекательным для клиента. И наша компания старается соответствовать трендам и осваивать проекты, в том числе площадки, имеющие достаточно большую площадь, на которых идет так называемая квартальная застройка. Это куда более интересно чем то, что происходило раньше.
— Какие тенденции на рынке недвижимости Вы могли бы отметить?
— Все застройщики, которые сегодня работают в Киеве, находят те площадки, к которым возможно подступиться, и борются за эти локации. Привлекательнее всего для клиентов — иметь рядом озеро, парк, какую-то территорию, где можно провести время, транспортную доступность. Поэтому в наших проектах мы стараемся выбирать те локации, которые соответствуют перечисленным критериям. Также сейчас осваиваются большие промышленные зоны.
— За минувший год банками-застройщиками были запущены ипотечные программы с низким первоначальным взносом. Как ипотечное кредитование повлияло на покупательскую активность?
— Ипотечное кредитование – очень серьезный вопрос. Во всем мире оно активно развивается и благодаря этому все желающие приобрести квартиру им активно пользуются. Это как передовые страны Европы, так и развивающиеся — та же Румыния, там очень низкие процентные ставки. У нас пока этого нет. Когда работала государственная программа "Доступное жилье" под 3% годовых, активность наблюдалась большая. Там были определенные критерии, по которым туда попадали потенциальные инвесторы. Наши банки-партнеры — "Глобус" и "Укргазбанк" — одни из первых предложили на n-ное количество лет, в зависимости от первого взноса, уменьшить процентную ставку для покупателей. Мы работаем по этой программе порядка двух лет. И можно сказать, что она набирает обороты. На сегодняшний день около 10-15% реализованных квартир покупаются по программе кредитования со сниженной процентной ставкой на первые два года. В основном все заемщики, отдающие себе отчет в том, как обслуживать кредит, за эти два года — практически срок строительства дома — его гасят. На мой взгляд, это очень интересно и выгодно для покупателя, потому что он сразу выкупает всю квартиру по фиксированной цене, и дальше он работает только с банком по лояльной процентной ставке, максимально приближенной к европейской. Это приблизительно 6%, иногда 9%. Это не 20-25%.
— Аналитики сейчас отмечают, что на рынке недвижимости предложения превышают спрос. Так ли это?
— Нет, это абсолютно не так. Аналитики не располагают всей информацией. Я знаком с некоторыми аналитическими цифрами — сколько квартир на сегодняшний день построено, сколько продано. Однако если количество построенных квартир возможно знать точно, то количество проданных — абсолютно неизвестно, потому как они продаются по различным каналам, различным программам, различным экспериментам. Кто-то продает через фонды финансирования строительства, кто-то через облигации, кто-то по прямым договорам. По нашему опыту, на всех объектах недвижимости 20-30% квартир востребованы на начальном этапе — заключаются договоры в рассрочку. До конца строительства остается 5%, максимум 10% квартир. Поэтому считаю некорректной информацию о том, что рынок перенасыщен и стоит много не проданных квартир.
— Часто в прессе можно увидеть информацию об обвале рынка. Так ли это?
— Есть достаточно простые цифры, используемые и в развивающихся странах, и в развитых. Например, показатель "количество квадратных метров на жителя города". И если в Германии это 40-50 м кв, а в США и того больше, то у нас 22 м кв. И при тех нынешних темпах строительства нам нужно 15-20 лет, чтобы догнать их уровень. Это без учета старого фонда. Это просто для того, чтобы обеспечить комфортный уровень жизни населения. Подобная ситуация во всех постсоветских странах — все мы до этого жили в каких-то коммуналках, в небольших квартирах. И с учетом того, что наш Киев — европейская столица, несмотря ни на какие катаклизмы, мы все-таки движемся вперед. Поэтому новое качественное жилье, отличающееся от того, что строилось ранее, будет еще больше востребовано.
Олег Майборода в студии Апостроф TV
— Является ли сегодня недвижимость лучшей инвестицией?
— Конечно, на мой взгляд, одна из лучших инвестиций – это недвижимость. В банковской системе пока идет процесс трансформации и реорганизации, да и банкам украинцы уже не сильно доверяют на хранение свои капиталы, хотя на самом деле банкиры говорят о притоках депозитов. Но инвестиция в новую недвижимость, конечно, привлекательна. Она интересна еще и тем, что на начальном этапе строительства можно достаточно выгодно приобрести квадратные метры, которые после ввода объекта в эксплуатацию естественно увеличиваются в цене. Так, среди наших клиентов 30% — это люди, которые покупают квартиру в качестве инвестиции, в дальнейшем планируя ее сдавать. Рынок аренды жилья в Киеве тоже достаточно востребован. Поэтому квартира — это не только инструмент получения прибыли путем перепродажи, но и источник постоянного дохода.
— Какие предложения на рынке недвижимости сейчас привлекают больше покупателей — первичное или вторичное жилье? И на что бы Вы посоветовали обратить внимание потенциальных покупателей?
— Знаете, на всякий товар есть свой покупатель. И каждый выбирает, исходя из своих целей и задач. Если человеку нужно уже сегодня где-то жить, у него есть деньги и к тому же он хочет жить в своей квартире, то безусловно он рассматривает вторичный рынок. Первичный хорош тем, что он даст сегодня те преимущества нового жилья, которых на вторичке нет. Например, наш каждый дом – это сложный инженерный комплекс, где есть и система очистки воды, и пожаротушение, и интернет, и видеонаблюдение, и система безопасности. Все в комплексе. Это как бы планка, которую мы себе поставили. Не все застройщики нацелены на такое наполнение домов премиум-класса. Но мы перед собой поставили задачу во всех домах это делать, независимо от категории — комфорт, бизнес или премиум. Моя рекомендация: новый дом, конечно, лучше, чем все "хрущевки", "панельки". Они очень серьезно сейчас падают в цене. Просто люди привыкли к той или иной локации. Кто-то к Оболони, кто-то к Нивкам, кто-то к той же Троещине, кто-то к Теремкам. И не всегда готовы менять район, поэтому могут искать рядом с прежним жильем. Из нашего опыта, если в таких районах получается возвести комплекс, то очень быстро все раскупается именно местными жителями.
— Расскажите, чем компания "Укрбуд" привлекает клиента и какие программы лояльности у вас сейчас есть?
— Клиент для нас — основное и мы за него боремся. Постоянно думаем о том, чем его привлечь, постоянно стремимся, чтобы клиенты в первую очередь обращали на нас внимание, смотрели наши жилые комплексы. На сегодняшний день мы возводим около 25-ти объектов в разных районах Киева. Наша цель, наша стратегия — создать супермаркет новой недвижимости — была задана изначально. То есть жилье на любой вкус, на любой бюджет. Позже, путем соцопросов и командных мозговых штурмов, мы определили, что важно для нашего потенциального клиента, и выразили это в корпоративных стандартах "Новый стандарт жизни от "Укрбуд". Мы постоянно предлагаем программы лояльности — скидки, акции, приуроченные к каким-либо праздникам и так далее. Акции не прекращаются практически никогда, ибо наши клиенты всегда должны иметь возможность купить недвижимость по акционной цене. Понятно, что количество акционных квартир ограничено, но есть еще и возможность получить дополнительную скидку.
— А какие могут быть минимальная и максимальная скидки, на какие квартиры?
— Как правило, максимальная скидка у нас 15%. Однако сейчас у нас действует программа "30% скидки на первый взнос при покупке жилья в рассрочку". В основном все же это 10-15%, потому что есть востребованность, с одной стороны, а с другой стороны, хочется, чтобы клиентам было более приятно покупать квартиру. На сегодняшний день программа уже дала свои результаты — она очень выгодна для клиентов. Думаю, что они это оценят.
Олег Майборода в студии Апостроф TV
— Какие инновационные технологии вы внедряете? Например, многие жалуются на плохую шумоизоляцию, как вы с этим боретесь?
— В борьбе за клиента мы задумались о том, чем же еще могут отличаться наши квартиры от предложений других застройщиков. Посмотрели, что нового предлагается на рынке. Конечно, основной посыл — это инновация. Но какая? И что можно сделать такого, что не делает никто другой? Однако опять же, мы уже начали делать то, что другие не делают, но они рано или поздно нас догонят, поэтому ищем и совершенствуемся постоянно. Например, дизайн и архитектура дома. Сейчас во всех наших новых домах общее пространство выполнено уже с дизайнерскими решениями. Если зайти в старый подъезд, то там это просто какая-то серенькая плитка и побеленные или покрашенные стены. Мы же решаем все — входные группы, благоустройство общего холла, лестничных площадок и др. — более интересно. Систему контроля доступа внедряем такую, чтобы обеспечить безопасность будущих жильцов на каждом этаже, службу диспетчеризации и службу охраны, позволяющие оперативно реагировать при получении сигнала. Наша основная ключевая инновация, найденная нами вместе с партнерами — это система "умный дом" CLAP. Она сейчас активно рекламируется и, на мой взгляд, станет очень серьезным преимуществом при выборе наших покупателей. Это — украинский продукт, украинская разработка. Система позволит делать очень много и будет установлена в каждой квартире. Это как домофон с кучей всяких датчиков, возможностью управлять всем дистанционно, программировать различные режимы, которые позволят прежде всего экономить энергоресурсы и обеспечивать безопасность. Причем безопасность в широком смысле, когда дома остаются дети, пожилые люди, или кто-то забыл закрыть кран, или вдруг что-то прорвало, система сразу же отреагирует. Об этом нашем основном инновационном продукте можно говорить долго.
— Как я понимаю, в "умный дом" входит теплосбережение и энергоэффективность?
— Да. В нашу систему — мы ее называем "комфортный дом" — входит очень многое. Если в двух словах: это IP-домофон, где вызывная панель сразу же связана с входной дверью в квартиру. То есть не консьерж сидит и открывает дверь, а непосредственно видно, как посетитель вызывает квартиру. Если хозяина нет дома, видеозвонок приходит ему на телефон, он может пообщаться с тем, кто пришел. Точно также можно проконтролировать, когда дети пришли и ушли. Кроме того, это мощный контролер, который дальше автоматизирует все процессы. Собираются показания со всех счетчиков, и затем можно будет платить с помощью этой системы. Устанавливаются управляемые термоголовки на радиаторе, где можно задать программу, температуру. Возможно управление теплыми полами, антипотопом. Естественно, управление датчиками движения, то есть герконами. Все это в одном комплексном устройстве, которое будет в нашей каждой квартире.
— Еще многих людей, планирующих купить квартиру, интересует, как выбрать надежного застройщика. Есть ли какие-то критерии, например, компания должна проработать не менее 10 лет на рынке, у нее должно быть какое-то определенное количество оконченных проектов и так далее. Что Вы посоветуете в этом случае?
— Конечно, это важно, сколько компания проработала на рынке, что может показать клиенту в реализованных проектах, какое будущее для себя видит. Это стандартный набор вопросов, которые каждый инвестор для себя определяет. Однако человека все равно в первую очередь интересует локация. То есть когда он ищет для себя, где жить, то выбирает место, а потом уже смотрит, какие застройщики там есть. Время нахождения на рынке – да, очень важно. Если сейчас в Киеве 200 застройщиков, то крупных из них всего пять. Максимально строящих, если брать в процентах, то это "Укрбуд" и "Киевгорстрой". Многие сейчас пришли из регионов, из того же Львова несколько застройщиков в Киеве работает, из Одессы, из других регионов, потому что столичный рынок, конечно, интересен. Нужно отдавать себе отчет в том, что не все застройщики могут добежать до конца. Поэтому, в первую очередь, это действующая репутация на рынке.
— Какие проекты Ваша компания планирует запустить в ближайшее время?
— Мы буквально недавно запустили два новых проекта: это ЖК Urban Park в районе станции метро "Лесная" и ЖК SOLAR CITY в районе станции метро "Святошин". В этом году планируем запустить еще 3-4 новых проекта. Все они будут очень интересные, разные, премиум и бизнес-класса. Упомянутые два — это класс комфорт, они сегодня достаточно востребованы. Поэтому планы на будущее – дальше строить, развиваться, делать более красивым наш город.
— И напоследок, недавно Вас наградили премией "Человек года" в номинации "Предприниматель года". Как Вы для себя объясняете свой успех? Благодаря чему удалось этого достичь?
— Благодаря тем целям и задачам, которые мы перед собой ставили, и благодаря той команде единомышленников, которая у нас сплотилась вокруг этих целей. Наверное, это какой-то рубеж, определенное признание нашей работы, наших успехов — как мы могли за пять лет стать одним из самых крупных застройщиков в Киеве и постоянно поддерживать высокий уровень качества и комфорта. Сейчас поставленные цели — это поддерживать на высоком уровне качество строительства, приносить новые идеи в наши дома, поэтому сейчас мы пересматриваем ряд наших проектов, скажем так, за рамками традиционного строительства. То есть работаем активно с урбанистами, предлагающими не только как лучше и что лучше построить на территории, выделенной под строительство, а еще и проектирующими инфраструктуру, делающую жизнь в мегаполисе более комфортной. В дальнейшем все это будет превращаться в инициативы, которые мы планируем выносить на городскую администрацию для того, чтобы пытаться действительно улучшить как можно больше в районах, где появляются наши комплексы.
