Президент Владимир Зеленский сообщил, что украинские банки начали выдавать ипотечные кредиты под 10% годовых. Журналист "Апострофа" Виктор Авдеенко выяснял, насколько массовой будет эта тенденция, и когда ипотека в нашей стране станет такой же доступной, как в Европе.
"В ближайшее время в Украине впервые за многие годы будет ипотека для каждого гражданина Украины под 10%", - об этом в мае 2020 года заявил президент Владимир Зеленский.
В августе глава государства сообщил, что озвученные им ранее планы стали реальностью, и некоторые украинские банки уже выдают ипотечные кредиты под те самые 10%.
Заместитель главы Офиса президента Юлия Ковалив уточнила, что за первый месяц действия программы было выдано более 200 ипотечных кредитов на общую сумму 75 миллионов гривен (в среднем по 375 тысяч гривен - "Апостроф"). По прогнозам, до конца 2020 года украинцы возьмут кредитов на жилье на 3 миллиарда гривен или даже больше.
Все познается в сравнении
Информация о доступной ипотеке взволновала многих украинцев, при этом не только тех, кто еще раздумывает, брать ли кредит на жилье, но и тех, кто уже взял такой заем. Ведь сейчас средняя ставка по ипотеке составляет 15%.
Собеседник "Апострофа" получил кредит на квартиру летом 2019 года. Сумму он называть не стал, отметив при этом, что кредит был взят под 17% годовых. "В контракте написано, что эта ставка остается неизменной в течение трех лет, после чего она должна быть пересмотрена до средней по рынку", - рассказал он.
И, хотя ждать еще два года, он уже подсчитывает, сколько сможет сэкономить на возможном снижении процентной ставки. "Понятно, что это будет не 10%, хотя, кто знает, - может через два года столько и будет в среднем. Но я с радостью и по 12% буду выплачивать, да и по 15%, честно говоря, тоже", - говорит собеседник издания.
И это понятно, потому что еще совсем недавно ставка по ипотеке могла вполне быть на уровне 30% и выше. Кстати, именно поэтому многие украинцы брали кредиты в иностранной валюте, так как они выдавались тогда "всего" под 10-12%. Но немало людей на этом сильно обожглись. Первый раз - в 2008-2009 годах, когда гривна рухнула почти вдвое (курс доллара вырос с 5 гривен до 10 гривен, но потом скорректировался до 8 гривен). Второй раз это случилось в 2014-2015 годах, когда обвал (правда, он был не резким, а постепенным) был более, чем в три раза – с 8 гривен до 30 гривен (рекорд был достигнут в феврале 2015 года, после чего курс начал снижаться и по состоянию на сегодня, находится у черты 27,5 гривны). Так как большинство украинцев имеют доходы в гривнах, выплаты по таким кредитам в пересчете на национальную валюту выросли в разы. Такая вот экономия.
А какие проценты платят жители Европы? (кстати, украинцы также могут брать кредиты в Европе для покупки там недвижимости, но, скорее всего, процентные ставки для них все же будут несколько отличаться от тех, которые существуют для местных).
Рекордсменом является Дания, где ставка кредита по ипотеке будет менее 1%. В большинстве стран старой Европы ставки находятся в диапазоне 1,5-2%. В бывших соцстранах взять ипотечный заем будет дороже – под 3,5-5% (исключение составляют Чехия и Словакия, где ипотеку выдают под менее, чем 2%).
Дания
Рискованное дело
Понятно, что на фоне этого даже 10% выглядят самым настоящим грабительством. Неужели отечественные банки не могут выдавать такие же доступные кредиты, как, например, в Польше (3,5%)?
Увы, не могут. Связано это с тем, что учетная ставка Национального банка Украины (НБУ) - тот процент, под который коммерческие банки кредитуются у регулятора - остается пока на достаточно высоком уровне по сравнению с европейскими странами. С 12 июня 2020 года она составляет 6% годовых, и это - рекордно низкий показатель за всю историю Украины. Для сравнения, в Польше несколько лет ставка оставалась на уровне 1,5%, а в нынешнем году ее опустили до 0,1% - очевидно, с целью оживить экономику, которая погрузилась в рецессию.
При этом самая высокая учетная ставка НБУ была зафиксирована в 2015 году - на уровне 30%. Она была обусловлена необходимостью бороться с инфляцией (при высокой инфляции ставку обычно поднимают, при низкой - опускают), которая по итогам 2015 года превысила 43%.
Сейчас в Украине инфляция небольшая (в 2019 году была 4,1%, в 2020 году, как ожидается, будет менее 5%), поэтому Национальный банк имеет возможность держать ставку на достаточно низком (для Украины) уровне.
Но могут ли украинские банки выдавать своим клиентам ипотечные кредиты под 10%?
По словам члена совета НБУ Виталия Шапрана, технически банки готовы кредитовать украинцев и под меньшую, чем 10% ставку, поскольку стоимость ресурсной базы, особенно в банках с иностранным капиталом, - меньше 3%, и бывают случаи, когда она близка к нулю.
"Другое дело, что на рынке очень мало длинных пассивов, и есть такая тенденция среди банков с украинским капиталом, что, чем дешевле ресурсная база банка, тем больше там счетов до востребования. Поэтому массовым этот продукт по низким ставкам, скорее всего, будет доступен в крупных банках, где есть запас срочных ресурсов, а ликвидность, как правило, избыточна", - сказал он в комментарии "Апострофу".
Впрочем, в реальности вырисовывается несколько иная картина.
"Если мы говорим об ипотечных кредитах под 10%, то на сегодня это – большое лукавство", - заявил изданию президент инвестиционной группы "Универ" Тарас Козак.
Он пояснил, что в тех случаях, когда банки дают кредиты под такой процент, обязательно выдвигаются дополнительные условия: "Это - или 10% в первый год, или 10% на какую-то часть кредита, а все остальное – под более высокий процент, или, например, маленькими буквами написаны некие особенности, которые не позволяют назвать эти кредиты по-настоящему ипотечными под 10%".
Также, по словам Козака, банк может выдать кредит под 10% при условии, что вы погасите его за полгода. "Но ипотечные кредиты это - 20-30 лет, а иногда и 40. И ни один банк не выдает под фиксированные 10% ипотечные кредиты на такой срок", - отметил специалист.
"Нужно понимать, что для банков ипотека – это довольно рисковый кредит, поскольку он берется на длительный период времени, при этом на достаточно крупную сумму, и требует очень хорошей кредитной истории от клиента, - сказал в комментарии "Апострофу" эксперт Международного центра перспективных исследований Егор Киян. - А, учитывая то количество неработающих кредитов, которое есть сейчас в Украине (почти 50%, при этом 75% плохих "кредитов" приходятся на государственные банки - "Апостроф"), банки закладывают эти риски, и, даже несмотря на то, что Национальный банк сделал учетную ставку на уровне 6%, ставка по ипотеке не будет близкой к ней – она будет выше, да еще и с запасом".
Кредитное бескультурье
При этом вопрос ипотеки в Украине нужно рассматривать шире, чем только в рамках учетной ставки регулятора и высокой рискованности таких кредитов для банков.
По словам Егора Кияна, в Украине до сих пор не сформирована кредитная культура: "Должна быть хотя бы минимальная финансовая грамотность (у заемщиков), чтобы можно было минимизировать риски, чтобы это явление стало более широким и массовым, потому что этим все равно пользуется ограниченное количество людей. И с каждым годом количество возможных получателей сокращается".
Эксперт отметил, что в нынешних экономических условиях многие украинцы просто не могут себе позволить такую роскошь, как ипотека, тем более, под все еще высокие проценты. По его словам, данные о том, что кредиты под 10% взяли 200 человек, являются красноречивой иллюстрацией такой ситуации.
Киян также напомнил, что раньше в Украине существовало льготное ипотечное кредитование молодежи, под которое подпадали люди до 35 лет, однако недавно возраст снизили до 29 лет.
И здесь, заметим, есть определенная логика, по крайней мере, для властей, ведь основными "потребителями" таких кредитов являются молодые семьи, значительная часть которых теперь попросту отсекается от льготной ипотеки.
Кроме того, многие банки работают с конкретными застройщиками. То есть вы можете прийти в банк и обратиться за кредитом, но вам его не дадут, даже если у вас прекрасная кредитная история, и вы платежеспособны, просто потому, что этот банк не сотрудничает с данной компанией, которая ведет строительство.
Украинцы также часто берут кредиты под незаконченное строительство, что, с одной стороны, дешевле, "но это крайне рискованно", отметил Егор Киян.
Тарас Козак, в свою очередь, напомнил, что в Украине до сих пор действует мораторий на перевод в собственность кредитора залогового имущества, "и, пока этот мораторий будет действовать, сложно говорить о реальной ипотеке".
Помимо прочего, в нашей стране остаются нерешенными проблемы права и правоприменения, в том числе, по защите прав кредиторов, и пока эти вопросы не будут урегулированы, реального движения в данной сфере не будет. А, значит, не будет и дешевых кредитов.
Луч надежды
В Украине слабо развито не только ипотечное кредитование - в целом, рынок жилья находится в зачаточном состоянии.
В Европе, например, далеко не все живут в собственных домах и квартирах - многие предпочитают снимать жилье. При этом в большинстве европейских стран права арендаторов хорошо защищены, и им совершенно не нужно беспокоиться о том, что "злой хозяин" в любой момент может потребовать освободить помещение.
Вероятно, лучше всего права квартиросъемщиков защищают в Германии. Там, если владелец квартиры хочет выселить своих арендаторов, ему нужно представить очень весомые аргументы (как правило, он сам собирается жить в этой квартире). Но, даже в этом случае, избавиться от жильцов удастся лишь через год - в противном случае, придется заплатить огромную "неустойку", что будет, как говориться, себе дороже.
Более того, в той же Германии купить квартиру с жильцом-арендатором дешевле, чем без оного. По той же причине - быстро избавиться от него не удастся, в некоторых случаях на это может уйти до десяти (!) лет.
В Украине ничего похожего нет и в ближайшее время, наверное, не предвидится. А потому для большинства сограждан покупка собственного жилья остается самым проверенным и надежным вариантом.
Тем более, что ипотека в скором времени, вероятно, все же будет дешеветь.
"У нас низкая инфляция, а низкая инфляция позволяет Национальному банку понижать учетную ставку, низкая учетная ставка – это низкая стоимость денег для банков, банки не заинтересованы в дорогих депозитах и поэтому снижают ставки по депозитам. Это довольно медленный процесс, и, тем не менее, сегодня он уже заметен", - говорит Тарас Козак.
Плюс есть надежда, что постепенно будут решаться те проблемы, о которых было сказано выше.
"Хотелось бы, чтобы появилась кредитная культура у украинцев, и чтобы банки могли снижать рискованность кредитования, что позволило бы снижать процентную ставку", - резюмировал Егор Киян.
