В последние несколько лет застройщики активно застраивают пригород Киева. Они уверены, что столичная агломерация рано или поздно поглотит ближайшие города-сателлиты. Желающих купить жилье в пригороде – много. Этому способствует и удаленность от шумного и загазованного мегаполиса, и более низкие цены на объекты. Но "безоблачная" жизнь в городах-сателлитах является такой только на первый взгляд. Приобретая недвижимость в пригороде нужно быть даже более осмотрительным, чем покупая квартиру в столице.
Стимуляторы спроса
Как сообщают в компании "Альянс Новобуд" за последний год спрос на недвижимость пригорода Киева вырос на 45%. При этом интерес к строящимся объектам в столице, по сравнению с декабрем 2015 года изменился незначительно - всего на 0,67%.
Обогнала Киевская область столицу в 2016 году и по объемам строительства жилья - сейчас квартиры от застройщиков продаются в 287 жилых комплексах области и 285 столичных. По объему достроенного жилья разрыв еще больше - в пригороде, по результатам трех кварталов прошлого года, в эксплуатацию приняли 1,177 млн кв. м (на 10% больше, чем за аналогичный период 2015 года), в столице же эта цифра составила около 700 тыс. кв. м (на 7% меньше).
Безусловный лидер по строительству – Киево-Святошинский район. Здесь доступны квартиры от застройщика в 177 проектах. По данным Главного управления статистики Киевской области, четверть принятых в эксплуатацию квартир в городах-спутниках находятся в Ирпене - 117 тыс. из 448 тыс. кв. м. Согласно базе портала ЛУН.ua, новостроек здесь 84. На втором месте Вишневое – 82 новостройки. В Софийской Борщаговке - 26 новых комплексов, в Буче - 19, Петропавловской Борщаговке – 8, Гостомеле 6, Ворзеле - 5.
Львиная доля новостроев возводится в ближайшем пригороде - до 10 км от границы Киева. Города-спутники также активно прирастают жилыми комплексами: в Борисполе их 23, Вышгороде - 15 и Броварах - 13.
По словам экспертов, спрос на жилье в пригороде, безусловно, подстегивает тот факт, что цены на него по-прежнему на 20-30% ниже, чем на квартиры эконом-класса непосредственно в столице. По данным ЛУН.ua, минимальная цена в новостроях столицы в декабре 2016 года составляла 14,5 тыс. грн, а в пригороде средние цены зафиксировали на уровне 11,5 грн за кв. м. Причем чем дальше от столицы, тем доступнее квартиры в строящихся домах.
По данным ЛУН.ua
При этом, как и в столице, минувший год в пригороде был относительно стабилен по ценам, колебания объяснялись только более высокой стадией готовности проекта. Зато серьезно изменилось предложение.
"Заметной особенностью рынка недвижимости в пригороде стало снижение числа проектов бизнес-класса. Если в 2016 году таким был каждый десятый, то в 2017 только 2% проектов позиционируют себя в этом сегменте. Проще говоря, мы видим, что в пригороде практически полностью прекращают строить многоэтажное жилье бизнес-класса", - рассказала руководитель отдела маркетинга компании "Альянс Новобуд" Ольга Момчилович.
Теряет свою долю, хоть и не так стремительно, и эконом-класс. Например, в 2016 году около 54% новостроев позиционировали себя как эконом-класс, теперь их всего 42%. За счет бизнес- и эконом-жилья растет доля объектов комфорт-класса. В этом году их более половины из общего объема - 56% проектов.
По данным "Альянс Новобуд"
Заставляет потребителей отдавать предпочтение жилью в пригороде и более "человечная" архитектура – за редким исключением пригородное жилье строится в диапазоне 5-16 этажей.
"Для киевлян, которые уже привыкли к 25-этажной застройке, это действительно "небольшие домики". На данный момент плотность застройки пригорода не такая высокая, как в городе, то есть меньше людей, меньше машин. Но это только пока. Многие масштабные жилые комплексы только реализуют свои первые очереди", - предупреждает руководитель департамента консалтинга жилой недвижимости "Украинская торговая гильдия" (UTG) Олеся Скринник.
Проблемы с инфраструктурой
Но недостатки у такого жилья также есть, и главный из них - инфраструктура. У девелоперов пригорода еще "не принято" задумываться об инфраструктурных вопросах, с которыми столкнутся будущие жильцы. Инфраструктура для них начинается и заканчивается в лучшем случае на коммерческих помещениях на первых этажа и в цоколе или встроенно-пристроенных помещениях к жилым домам, в худшем - установке детской площадки и обустройстве придомовой территории.
"Пока превалирует тот вариант, когда девелоперы воспринимают инфраструктуру нового жилого комплекса как помещение под мини-маркет в формате "магазин у дома", салон красоты на пару посадочных мест и стоматология. Как первые ласточки в некоторых комплексах появляются детские сады, но они не решают проблему во много раз увеличивающегося населения пригородов. Вот и превращаются модернизированные пригороды в место для сна, а не для жизни", - говорит Скринник.
В то же время ситуация может изменится с запуском новых, очень крупных проектов. Например, в прошлом году стартовало строительство жилых комплексов "Новая Буча", где на 82 га планируется построить дома для 20 тысяч жителей; "Озерный Гай" в Гатном, который расположиться на 48 га и предусматривает строительство 5 тысяч квартир; "Европейка" в Софийской Борщаговке, где на 20 га запланировано строительство 112 домов. "София Резиденс" в той же Софиевской Борщаговке на 50 га планирует построить 50 домов, IHomeв Крюковщине на 12 га реализует 11 домов.
Такое значительное предложение, предполагают эксперты, будет не только сдерживать рост цен, но и простимулирует девелоперов вывести проекты по инфраструктуре за рамки "парикмахерской на первом этаже". В частности, планы застройки уже предусматривают в жилых комплексах детские садики (чаще, правда, коммерческие), реже - школы, спортивные комплексы и парковые зоны. Есть случаи выделения земли внутри зоны застройки под церковь (IHome), спортивный комплекс и оздоровительный центр ("Озерный Гай"). А в некоторых комплексах предусмотрено обустройство подземных и многоуровневых наземных паркингов (IHome, "Пражский квартал", "София Резиденс"). Но чаще вопросы хранения автомобилей по-прежнему решаются за счет открытых парковок, а то и местами во дворах.
Что касается развлечений, то пока планы сооружения крупных проектов ТРЦ в пригороде не озвучены. Впрочем, эту задачу решают столичные девелоперы, размещая так называемые региональные ТРЦ на границах Киева (ArtMall, LavinaMall).
Но если вопрос обучения и развлечения можно решить маятниковой миграцией, завозя утром по пути на работу детей в лицеи, а на выходных в торговые центры, то инженерная инфраструктура требует системного подхода. Дороги и систему канализации необходимо прокладывать к комплексам, потому что они там попросту отсутствуют.
"Как мне кажется, огромную проблему для новостроек в пригороде составляет транспортная доступность столицы: ведь именно в ней сконцентрированы практически все рабочие места. Поэтому людям, приобретающим жилье в пригороде, нужно быть морально готовыми к простаиванию в "тянучках" на въезде и выезде из города. А учитывая тот факт, что для киевлян транспортный вопрос и так стоит очень остро, то выезжающим в пригород стоит уже сейчас задать вопрос девелоперу: "А каким образом будет минимизирована транспортная нагрузка на дороги, которая возникнет с заселением каждого нового дом?" - советует Скринник.
С инженерными коммуникациями ситуация еще сложнее.
"Они в пригороде дефицит, а бюджетов для их строительства у малых городов зачастую нет, да, откровенного говоря, до прихода "больших новостроек" они и не нужны были. В результате мы имеем пятиэтажные многоквартирные дома с септиками вместо канализации. Можно себе представить, каково это будет жить жильцам в новых домах. Да, пока вселятся не все - будет вполне комфортно, но что делать потом?" - говорит Скринник.
Эксперт также обратила внимание, что если в Киеве за счет активного потребления новостройки часто испытывают нехватку мощностей электросетей, которые выделяются на дом, то в пригороде характерными станут проблемы именно с канализацией и утилизацией мусора.
