В Украине собираются принять закон, который должен существенно снизить количество афер в строительной сфере. "Апостроф" разбирался, как покупателей квартир в новостройках собираются защищать от застройщиков, и стоит ли в связи с этим ждать подорожания жилья.
Мой договор - что хочу, то и пишу
Жилищное строительство - одна из динамичных отраслей украинской экономики. Однако в течение многих лет вокруг многочисленных строительных площадок возникают громкие скандалы. То застройщики бросают строительство, то вдруг оказывается, что каждая квартира в новом доме продана нескольким покупателям, то после завершения строительства покупатели узнают, что инвестировали в проект, у которого нет необходимых разрешений, и он не может быть введен в эксплуатацию ...
Каждый такой случай становится личной трагедией, ведь люди часто отдают последнее и залезают в непосильные долги в надежде улучшить свои жилищные условия. Однако ни шум в прессе, ни обращения к правительству, ни судебные иски никак не улучшают их судьбу, поскольку разумного выхода из подобных ситуаций практически не существует.
Но государство может помочь своим гражданам избежать попадания в новые строительные аферы, внедрив правила, регулирующие продажу квартир в будущих новостройках. На это как раз и направлен проект закона "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", который недавно рассмотрела и приняла в первом чтении Верховная Рада.
Целью этого законопроекта является максимальная защита прав людей, которые покупают квартиры в объектах будущего или незавершенного строительства.
"Если внимательно изучить тексты договоров, которые сегодня подписывают инвесторы с застройщиками, то можно убедиться, что при всех различиях их объединяет одна общая черта - все они составлены в интересах застройщика, а покупатели остаются практически бесправными, - рассказал "Апострофу" участник авторского коллектива законопроекта, исполнительный директор Офиса эффективного регулирования Алексей Дорогань. - И если застройщик решает, что он по какой-то причине не может достроить дом или предоставить инвестору в нем квартиру, то покупатель практически никак не может себя защитить".
По сути, единственной гарантией для инвестора является добрая воля застройщика. Конечно, он может обратиться в суд, но без особой надежды выиграть, поскольку тексты договоров составляют очень квалифицированные юристы, и делают они это таким образом, чтобы максимально снять ответственность с застройщиков.
Новое право - новые гарантии
Решать эту проблему авторы законопроекта предлагают путем введения особого права на объекты незавершенного строительства - специального имущественного права.
"Изначально предлагалось ввести право собственности на будущие объекты, - говорит Алексей Дорогань. - Однако в соответствии с гражданским правом, право собственности предусматривает право на владение, распоряжение и пользование имуществом. Но в данном случае речь идет об имуществе, которого еще не существует. Поэтому пользоваться им нет возможности. Поэтому было принято решение ввести в законодательство новое понятие - специальное имущественное право. Оно несколько уже, чем право собственности, и предусматривает право на владение и распоряжение имуществом".
Согласно законопроекту, еще до начала продажи квартир в будущем доме застройщик должен будет оформить у нотариуса специальное имущественное право на каждую квартиру или коммерческое помещение, которые входят в состав будущего дома. Все записи о таком праве будут содержаться в специальном открытом государственном реестре.
И при продаже квартиры это право через нотариальный договор будет передаваться покупателям. Таким образом покупатели квартир в будущих домах будут уже не инвесторами, которые вкладывают деньги в потенциально рискованный объект, а покупателями, которые имеют законное право на приобретенные ими объекты, могут подтвердить это право документами и защищать его в суде.
Важно, что законопроект обязывает нотариуса при первичной регистрации застройщиком специальных имущественных прав проверить по базам данных Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины наличие у него всех необходимых для начала строительства документов и разрешений. Таким образом, компания, которая решила начать строительство без надлежащего оформления, не сможет оформить такое право, а, следовательно, не получит возможности продавать квартиры. Такая процедура, по замыслу авторов законопроекта, должна способствовать сокращению объемов незаконного строительства.
Также введение специального имущественного права должно будет предотвратить еще одну распространенную форму строительного мошенничества - продажу одного объекта сразу нескольким покупателям. Сегодня право на квартиру в новом строительстве подтверждается только договором между застройщиком и инвестором. Поэтому, покупая квартиру, практически невозможно узнать, не приобрел ли ее уже кто-то раньше. Но после принятия закона специальное имущественное право на каждую квартиру будет официально зарегистрировано в открытом государственном реестре. Поэтому, оформляя покупку квартиры, и нотариус, и сам покупатель смогут предварительно убедиться в том, что она никому ранее продана не была.
Согласно законопроекту, переход имущественного права от застройщика к покупателю будет происходить после того, как он полностью оплатит всю сумму стоимости будущей квартиры.
"Такое решение стало необходимым компромиссом, - объясняет Алексей Дорогань. - Оно направлено на то, чтобы предотвратить злоупотребления со стороны покупателей, которые после получения права на квартиру могут решить, что платить за нее больше не нужно".
Поскольку специальное имущественное право является хоть и несколько суженным, но правом собственности, то у тех, кто им владеет, появятся новые важные права и возможности, которых сегодня у инвесторов строительных компаний нет. Например, такое право может быть продано. Поэтому в случае необходимости инвесторы смогут продать новую квартиру еще до завершения строительства.
Еще одно важное новшество: строительная компания будет обязана согласовывать любые изменения первоначального проекта здания с владельцами квартир. Сейчас застройщик просто ставит покупателей квартир перед фактом, что дом, в котором они получили квартиры, выглядит совсем не так, как на рекламных проспектах.
Однако, если закон вступит в силу, строители уже не смогут по своему усмотрению достроить в доме несколько лишних этажей или изменить планировку квартир. Для этого им придется заручиться согласием всех собственников квартир, что будет сделать крайне сложно.
Учитывая то, что застройщики склонны составлять договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства по своему усмотрению, забывая об интересах и правах покупателей, законопроект определяет целый ряд обязательных требований к таким документам. Они должны будут в обязательном порядке содержать значительный массив информации, являющейся существенной для защиты прав потребителей. В частности, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, номер записи, подтверждающий право собственности или пользования этим участком, технические характеристики дома, план дома в соответствии с проектом, ссылки на все записи в государственных реестрах, подтверждающие законность строительства, цену квартиры, запланированный срок ее сдачи в эксплуатацию и многое другое, что должно дать возможность покупателю убедиться в том, что он действительно имеет дело с надежным партнером, а в случае каких-то неприятностей - защитить свои права.
Кроме того, владельцы квартир получат право расторгать договоры купли по собственной инициативе в случае, если застройщик просрочивает выполнение своих обязательств более чем на 6 месяцев. Возможно, такая норма позволит хотя бы части инвесторов вовремя выйти из числа совладельцев подозрительного строительства, не дожидаясь его превращения в безнадежный долгострой.
Утром строительство - вечером деньги
Следует отметить, что есть испытанный и гораздо более простой способ избежать всех вышеперечисленных проблем.
"Во многих странах действует запрет для строителей продавать объекты незавершенного строительства, - говорит Алексей Дорогань. - Компания-застройщик сначала полностью строит дом, вводит его в эксплуатацию и уже после этого начинает продавать жилье, в которое можно сразу заселяться".
Действительно, в этом случае покупатель жилья полностью избавляется от заботы о том, не продадут ли его квартиру одновременно другому, соблюдает ли застройщик сроки строительства, не изменит ли он проект дома. Или, в конце концов, закончит ли он вообще строительство, а не исчезнет в неизвестном направлении вместе с деньгами.
Однако в украинских реалиях такое решение вряд ли можно реализовать, поскольку в этом случае застройщики должны брать кредиты на строительство. Конечно же, проценты по этим кредитам и все возможные риски они при этом закладывали бы в цену готового жилья. Поэтому это привело бы к заметному повышению цен на рынке недвижимости, что, в условиях, когда доходы населения остаются достаточно низкими, привело бы к свертыванию жилищного строительства.
Поэтому нормы, предложенные законопроектом, позволяют значительно ослабить существующие проблемы, сохранив при этом существующий порядок рыночных цен.
Конечно, перед началом продаж застройщику придется дополнительно потратиться на услуги нотариуса, который будет оформлять специальные имущественные права. Но стоимость нотариальных услуг настолько незначительна по сравнению со стоимостью недвижимости, что о ней не стоит и вспоминать.
Впрочем, введение нового порядка все же может привести к повышению цен в определенном секторе.
"Не секрет, что некоторые застройщики начинают строительство, не оформив всех необходимых разрешений, - говорит Алексей Дорогань. - Поэтому вложение денег в такие проекты является рискованным делом из-за того, что существует большая вероятность того, что дом не будет завершен или введен в эксплуатацию. И, конечно же, чтобы привлечь покупателей к такому сомнительному проекту, застройщики выставляют цены несколько ниже, чем средние на рынке. Соответственно, если заработает порядок, который заставит всех застройщиков беспокоиться о законности своих проектов, такие компании вынуждены будут оформлять разрешения как все, и, соответственно, повысят цену на свое жилье. Что ж, я думаю, такое повышение не будет чрезмерной платой за значительное снижение рисков".
Предохранитель от недостроев
Еще стоит сказать несколько слов о недостроях. В Киеве и других городах Украины есть достаточно много домов, квартиры в которых были полностью проданы (иногда и не по одному разу), после чего застройщик просто исчезал в неизвестном направлении. Такие дома пустуют в течение многих лет. Строительные компании не берутся за их достройку, поскольку для них в этом нет никакого интереса.
На этот случай упомянутый законопроект предусматривает введение инструмента, который станет определенным предохранителем от подобного развития событий, - гарантированной доли. Это - часть квартир, которые не могут быть проданы до полного завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
В случае, если по какой-либо причине застройщик не смог завершить строительство, можно предложить сделать это другой компании, которая при этом сможет продать гарантированную долю квартир в свою пользу и таким образом оправдать собственные расходы.
"Строительные компании - не благотворительные организации. Они работают, чтобы получать доходы. Поэтому достраивать брошенные дома без надежды на этом заработать, они не станут. А, если у них будет возможность заработать на продаже части квартир, тогда вероятность того, что дом удастся все же достроить, намного увеличивается", - говорит соавтор законопроекта.
Конечно, даже если данный законопроект будет окончательно принят и вступит в силу, это не решит полностью всех системных проблем, которые сегодня существуют в этой сфере. И он никак не облегчит положения людей, которые уже стали жертвами строительных афер. Однако есть большая надежда, что предложенные законодателями нормы позволят несколько уменьшить количество злоупотреблений в данной отрасли.
