Мільярдні інвестиції й тисячі нових квартир: забудова занедбаних земель Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат "Пуща-Водиця" (ДП) є успішним кейсом співпраці міжнародного бізнесу й держави. Натомість у ДП запропонували переглянути відсотки за договорами. Що це – офіційна державна позиція, чи самодіяльність окремих посадовців? І як спроби маніпулювати умовами укладених угод можуть відвернути іноземного інвестора від України? Про це в інтерв’ю розповів гендиректор девелоперської компанії Stolitsa Group Едуард Соколовський.
- Розкажіть, будь ласка, історію взаємин між державним агрокомбінатом "Пуща-Водиця" і девелопером Stolitsa Group. Як усе починалося?
- Ряд компаній, які в подальшому виступили забудовниками державних земель, уклали з ДП "Пуща-Водиця" низку інвестиційних договорів, за якими держпідприємство передало під забудову земельні ділянки. Зазначу, що підписання договорів відбулося в період2012-2014 роки, а перший дозвіл на виконання будівельних робіт було отримано у вересні 2015 року. Був визначений відсоток, що мав після забудови й введення будинків в експлуатацію бути переданий комбінату, як результат реалізації інвестиційного договору.
Перед підписанням даних угод, їх положення та розмір частки, яку отримує ДП, були погоджені Міністерством аграрної політики та продовольства України, як органом управління на той час. Більше того, ми проводили експертизу ринковості цих відсотків. Визначали ринкову вартість земельної ділянки, яка була надана під забудову. І ця експертиза в чергове підтвердила, що відсоток, який отримує ДП внаслідок реалізації інвестиційних договорів, перевищує вартість земельних ділянок, на яких проводиться реалізація цих проєктів.
Тобто на момент укладання угоди відсоток був ринковий. І твердження, які інколи лунають про нібито збитковість, не відповідають дійсності.
- Які саме умови були прописані в цих інвестиційних угодах?
- Були різні умови за різними інвестиційними угодами. Але в середньому йшлося про близько 5% від комерційних площ, збудованих в об’єкті. Якщо оперувати конкретними цифрами, то на сьогодні по інвестиційних договорах, які зараз перебувають на етапі реалізації, передбачені зобов’язання з передачі 72 тисяч 892 квадратних метрів. Це орієнтовно півтори тисячі квартир.
На сьогодні вже передано 8 тисяч 398 квадратних метрів готових квартир та сплачено грошима 245 мільйонів гривень, що загалом складає майже 31 тисячу квадратних метрів, переданих ДП "Пуща водиця". Тобто до завершення реалізації інвестиційних договорів залишається передати ДП 42 тисячі квадратних метрів.
- В який термін мають бути проведені розрахунки з ДП "Пуща- Водиця"?
- Орієнтовні строки, в які це можливо реалізувати – до 2025 року, за умови, що підприємство належним чином виконуватиме свої зобов’язання. Нагадаю, підписання договорів відбулося в період 2012-2014 років, а перший дозвіл на виконання будівельних робіт було отримано у вересні 2015 року.
До того часу було розроблено детальний план території, змінене цільове призначення земельної ділянки, компенсовані втрати сільськогосподарських земель. У розвиток інфраструктури цієї ділянки було вкладено понад 1,5 мільярди гривень приватних інвестицій. Усе це, безумовно, на сьогодні суттєво збільшує і вартість, і привабливість цієї земельної ділянки.
І скажу відверто, спроби "заробити" на цій історії за допомогою тиску, через різноманітні кримінальні справи, відбуваються постійно. Ситуація, на жаль, звична для України, ми над її вирішенням постійно працюємо. Кримінальні провадження були закриті, законність їх закриття було підтверджено судовими рішеннями, тобто ми забудовуємо ділянку на законних підставах.
Більше того, ринкова вартість земель у межах цих проваджень була оцінена, і суд підтвердив, що державі не було завдано жодних збитків. Встановлено, що процедура укладання інвестиційних договорів відповідала нормам та порядкам, і з моменту їх підписання до сьогодні не було жодних зловживань, які б містили ознаки злочину.
- Ви кажете про мільярди, які вже були витрачені на розвиток інфраструктури. Це кошти Stolitsa Group, чи інвесторів?
- Stolitsa Group – девелопер, який розробив концепцію розвитку цієї території. А компанії забудовники профінансували розвиток інфраструктури, в тому числі за рахунок коштів інвесторів.
- На яких підставах і в який період вирішили змінити умови договорів? І хто був ініціатором - Фонд державного майна чи ДП "Пуща водиця"?
- Ви знаєте, там досить дивна ситуація. Ми так і не знайшли підтвердження, що це дійсно позиція Фонду державного майна. На підприємстві відбулась серія кадрових змін. Були, наскільки мені відомо, певні зловживання щодо відчуження земель в Київській області. З цього приводу були відкриті кримінальні справи, і, ймовірно, керівництво держпідприємства могло бути звільнено у зв’язку з цими подіями.
Коли все змінилося? Однозначно відповісти важко, тому що ми завжди намагалися знайти порозуміння. І, з нашої точки зору, ситуація проста, адже ДП має бути зацікавлене в отриманні результату.
На сьогодні позиція агрокомбінату щодо невиконання своїх прямих зобов’язань, як замовника будівництва з введення будинків в експлуатацію – нагадаю, йдеться про будинки, частину квадратних метрів в яких ми маємо передати ДП – виглядає дещо дивною. І, як на мене – не зовсім послідовною. Нас це дивує. Адже були вибудувані певні взаємовигідні стосунки з ДП, які дають можливість цьому підприємству протягом останніх 5 років показувати позитивний фінансовий результат, прибутковість, підтримувати певну господарську діяльність. Бо за основним видом діяльності (сільськогосподарським) – це фактично збиткове підприємство. Прибуток ДП наразі формується виключно за рахунок інвестиційної діяльності. Це підтверджує фінансова звітність підприємства за останні 5 років.
Тому, коли кошти інвесторів, в тому числі й литовських, вкладаються у розвиток економіки й виконання інвестиційних угод, а потім умови цих угод намагаються переглядати, це ставить під сумнів наміри в подальшому інвестувати в українську економіку, у розвиток країни. Це розходиться з тим курсом, який декларує Фонд держмайна.
- Народний депутат Юрченко на сторінці у Фейсбук опублікував відповідь від Фонду держмайна на своє депутатське звернення. І там Фонд декларує про те, що така інвестиційна діяльність завдає збитку державі. Прокоментуйте це, будь ласка.
- Відповіді Фонду держмайна на запити народного депутата, який фігурує у корупційних скандалах у ЗМІ, говорять про те, що Фонд має позицію відносно начебто нанесення збитків від інвестиційної діяльності, які покриваються за рахунок доходів сільськогосподарських напрямків. Це не відповідає дійсності – я б сказав, все відбувається з точністю до навпаки.
Достатньо лише порахувати, перевести цю 31 тисячу квадратних метрів у грошовий еквівалент та отриману суму відняти від фінансового результату ДП за останні 5 років, і стане зрозуміло, наскільки це підприємство насправді "прибуткове". Воно генерує десь 15-20 млн гривень збитків від сільськогосподарської діяльності щокварталу. Це легко перевірити.
- Як у цій історії взагалі з’явився народний депутат Юрченко? Він навіть не член профільного комітету ВР.
- Він може бути присутній на засіданнях, як і будь-який народний депутат. Але профільний комітет чомусь посилається на інформацію, зібрану нардепом із сумнівною репутацією, незрозуміло з якою метою і в який спосіб, та подає її, як повну та достовірну. Причому цей депутат не має стосунку до комітету економічного розвитку і, відповідно, не має відношення до реалізації програм будівництва держпідприємствами.
Комітет, очевидно, не дослідивши позицію Фонду держмайна і самого ДП, спирається на цю сумнівну інформацію і робить висновки, що реалізація інвестиційних проєктів нібито наносить збитки державі, а Фонд держмайна, як орган управління, бездіяльний та неефективно розпоряджається державним майном.
- Чи є десь оприлюднена офіційна позиція Фонду держмайна про те, що вони просять вас переглянути умови?
- Що стосується Фонду держмайна, то його офіційна позиція сторонам укладених інвестиційних угод не була доведена до відома. Було звернення попереднього в.о. директора ДП Шинкаренка Анатолія Івановича щодо зміни умов. На що компанії попросили надати відповідні повноваження від Фонду державного майна, як органу управління, на перегляд істотних умов договорів. Жодної відповіді від директора агрокомбінату отримано не було. З чого я можу зробити висновок, що повноважень у директора не було, і це його самодіяльність.
Фактично з призначення цього, вже колишнього, в.о. директора й стартувала низка подій, які перешкоджають виконанню інвестиційних угод. Він був призначений у лютому 2020 року і розпочав цю сумнівну історію, яка врешті-решт завершилася пропозицією з його боку, з боку агрокомбінату, переглянути ключові умови раніше укладених договорів. Саме так виглядає сьогоднішня ситуація в очах міжнародного інвестора.
Слід зауважити, що наша компанія завжди вибудовувала з ДП партнерські відносини і ніколи не відмовляла в надані фінансової допомоги, яку ДП направляло на сплату податків, комунальних послуг, заробітної плати. На сьогодні заборгованість агрокомбінату за зворотною фінансовою допомогою складає 65 млн грн. І ці кошти не поспішають повертати. У відповідь на прохання повернути гроші, ми отримали лише лист за підписом Шинкаренка з вимогою перегляду відсотків за інвестиційними договорами.
Додам, що це не підтверджена Фондом держмайна позиція, який є державним органом управління. Тому, в моєму розумінні, це – перевищення повноважень з боку колишнього директора. Не маючи законних підстав не виконувати наше прохання щодо підписання й подання документів у відповідності до договірних зобов’язань, була, мабуть, вигадана позиція про те, що відсотки нібито є заниженими, а виконання угод є невигідним.
- Як ви оцінюєте таку позицію агрокомбінату і чи має відношення, хоча офіційно і не заявляє, до цієї ситуації Фонд державного майна?
- Я сподіваюсь, що у Фонді держмайна розуміють важливість виконання договірних зобов’язань, які є перед державою в рамках реалізації інвестиційних договорів, і що один з небагатьох іноземних інвесторів, який вкладає сотні мільйонів доларів в Україну, повинен мати можливість реалізовувати інвестиційні угоди на тих умовах, які першочергово були погодженні.
Якщо говорити про дохід ДП "Пуща-Водиця", то реалізація залишку квадратних метрів, що буде передано – це додатково близько мільярда гривень, які отримає держава внаслідок виконання інвестиційних угод. Я не розумію, про які збитки для держави сьогодні йдеться. Реалізуючи забудову на цій ділянці, держава отримує прибуток і квадратні метри, які можна використати на виконання державних програм.
Плюс до цього, сплачується ще й великий обсяг податків. У моєму розумінні це – гарний приклад співпраці держави й бізнесу у сфері будівництва.
Інвестувавши в цю ділянку, на якій ще 5 років тому були занедбані території, сьогодні ми вже бачимо там розвинену інфраструктуру, торговельний центр, власну підстанцію - це розвиток. Це податки і зайнятість людей. Усе це – пряма вигода держави. Чому б цей напрямок не розвивати й не розширювати обсяги інвестицій у ці землі? Для мене це незрозуміла ситуація.
Безумовно, якби умови інвестиційних договорів обговорювалися сьогодні, а створена інфраструктура була профінансована державою - інвестиційні умови можливо могли б бути іншими. Але сьогоднішні реалії - це вже наслідок інвестицій та багаторічної праці спеціалістів девелопера. Коли ми вкладаємо в ці ділянки кошти, вони стають дорожчими. Не можна порівнювати картопляне поле, яке було там раніше, й сучасне місто, яке, фактично, вибудуване тепер.
На місці, де раніше було картопляне поле - сьогодні фактично виросло сучасне місто
- А за законом вони мають право на перегляд умов?
- Ні. Якщо говорити про можливість зміни істотних умов в односторонньому порядку, законодавство такі речі забороняє. Такий перегляд ключових умов може відбуватися лише за взаємною згодою сторін.
Якщо говорити про невиконання умов інвестиційних договорів, то це може розцінюватися, з одного боку, як бездіяльність з боку посадових осіб, а з іншого – як перешкоджання законній господарській діяльності чи зловживання службовим становищем.
- Чи зверталися ви вже до компетентних органів про допомогу у вирішенні цієї ситуації?
- Сьогодні склалася напружена ситуація щодо введення будинків в експлуатацію й ухилення від виконання функцій замовника ДП "Пуща-Водиця". Тому ми намагаємось задіяти всі можливі шляхи досудового вирішення питання щодо спонукання до виконання умов інвестиційного договору. Але якщо це питання не буде вирішено найближчим часом, у нас не залишиться вибору, і ми звернемося до суду.
- Зараз на підприємстві новий керівник. Чи є у вас із ним діалог?
- Так, ми намагаємося вибудувати цивілізовану форму співпраці. Але на сьогодні всі спроби взаємодії з підприємством зупиняються на етапі невиконання функцій замовника.
Ми готові до відкритої розмови, готові донести свою позицію до Фонду держмайна, до керівництва ДП. Щоб вони не дослухались до якихось пліток, чи думок окремих депутатів, а почули нашу позицію, наші наміри з першоджерела. І в подальшому сподіваємось на початок діалогу й плідної співпраці.
