Одна из любимых игр, в которые новая украинская власть любит поиграть с обществом, называется "обвини попередныка". Особенно это заметно в сфере земельных отношений. Цветет коррупция в разрешительных органах? Виноваты предшественники, выстроившие такую систему отношений. Незаконные стройки по всей Украине? Так это же бывшие власти незаконно земли отводили.
Между тем сегодня от украинцев всячески скрывают системные промахи уже нынешней власти. А иногда и откровенно сознательные манипуляции с законом, которые в итоге приводят к тому, что земли, на которых строительство ранее было запрещено в принципе, либо разрешено возведение лишь специальных типов рекреационных сооружений, вдруг оказываются засвеченными в планах ближайшей застройки бетонными коробками. Причем проблема существует как на общегосударственном, так и на местном уровне. "Апостроф" решил изучить ситуацию на примере с участком на Черепановой горе в Киеве.
Сегодня мало кто уже помнит, но еще не так давно в Украине действовал мораторий (причем на уровне закона) на изменение целевого назначения отдельных земельных участков рекреационного назначения в городах и других населенных пунктах. Его действие закончилось уже после Революции достоинства, в марте 2016 года.
И что, постреволюционные власти, продлили его, чтобы избежать разбазаривания ценнейших для здоровья украинцев земель? Как бы не так. Соответствующий законопроект пылился в Верховной Раде целых три года - с 2016 по 2019, после чего был благополучно отозван. К слову, совсем недавно с подачи общественности Одессы в Раде пытались инициировать локальный закон на этот счет, чтобы избежать застройки зеленых зон города. Но его также забраковали, мол, нарушает права застройщиков.
Другой пример - это введенные в марте текущего года под соусом дерегуляции ограничения для контролирующих органов, которые, по сути, запретили им проверять и останавливать незаконное строительство.
Что имеется в виду? Допустим, у застройщика есть разрешение на строительство на определенном участке сооружений спортивной инфраструктуры. Он начинает строить, и вдруг общественность узнает, что строит-то он - обычные жилые дома. Так вот: если раньше такое строительство кое-как можно было прекратить, то теперь государство лишь после окончания стройки может попытаться признать ее незаконной. Но сам процесс строительства, хотя это и полный нонсенс, оно остановить не сможет. Не позволит нормативная база.
Похоже, что именно с такой ситуацией мы можем столкнуться в Киеве. На одном из последних зеленых уголков центра столицы - на Черепановой горе над НСК "Олимпийский" - вместо рекреационных спортивных сооружений хотят построить комплекс из жилых небоскребов. И эксперты опасаются, что при попустительстве киевских властей застройщики этот план вполне смогут провернуть.
Укрепление, проигравшее осаду
Черепанова гора в Киеве считается исторической местностью. Свое название, как утверждают источники, она получила из-за того, что здесь в начале 20 века размещалась усадьба киевского гражданского губернатора Павла Черепанова. Также на ее склонах позже был разбит Алексеевский парк, что превратило ее в одно из популярных мест отдыха и прогулок киевлян. Кроме того, считалось, что Черепанова гора имела важное оборонное значение, к ней примыкала Новая Печерская крепость.
В 20-е годы прошлого столетия у подножья горы появился первый стадион, который назывался "Красный". С тех пор эта местность начала считаться традиционно "спортивной". Стадион несколько раз менял названия и подвергался реконструкции, возле него были воздвигнуты и другие спортивные сооружения, а к Евро-2012 он приобрел знакомую всем форму НСК "Олимпийский".
Отметим, что еще в 2010 году, когда на стадионе вовсю кипели строительные работы, вокруг него все еще сохранялось полукольцо зеленых насаждений. Которое позволяло говорить о наличие на Черепановой горе парковой зоны. Это, в частности, четко видно по фотографиям того времени.
Однако свежие фото, к примеру - со спутника на Google-maps, показывают уже другую, менее приглядную картину.
Как видим, от былого парка остался лишь жалкий огрызок зелени.
Нельзя сказать, что киевляне, которым дорога история города и его природа, не пытались помешать уничтожению парка над "Олимпийским". Еще в 2003 году появилась инициативная группа "Спасем Черепанову Гору!". Однако местные власти проигнорировали законные требования жителей столицы. Как отмечает "Интересный Киев", с тех пор зелень здесь планомерно уничтожалась, в частности были вырублены 60 вековых дубов, а вокруг стали расти бетонные коробки жилых домов.
И, несмотря на то, что различные инициативы по спасению этой исторической местности действуют и поныне (вот, к примеру, одна из петиций о создании на Черепановой горе Парка спортивной славы), можно констатировать, что в целом осаду строительных магнатов Черепанова гора проиграла.
Окончательно закатать в бетон
Ну а что же последний зеленый островок, заметный со спутника? Он ведь и на сегодняшний момент пока считается рекреационной зоной?
Все верно.
Это, в частности, подтвердил в комментарии "Апострофу" архитектурный эксперт, руководитель аналитического сервиса GeoDesign.info Иван Микуляк.
"Действующий Генеральный план города предусматривает для участка рекреационное функциональное назначение, а именно "Зеленые насаждения общего пользования". Так же, как и одна из редакций проектного Генерального плана, который сейчас проходит этап общественных слушаний", - отметил Микуляк.
С практической точки зрения это означает, что если здесь и можно что-то строить, то исключительно объекты рекреационного назначения, к примеру - спортивные сооружения. Это подтверждается и данными земельного кадастра.
"Согласно земельному кадастру, целевое назначение участка - "07.02 Для строительства и обслуживания объектов физической культуры и спорта", - подчеркнул Микуляк.
Но вдруг, как снег на голову, появляется информация о том, что на этом участке планируется построить, ни много, ни мало - целый жилой комплекс, включающий 23-этажные небоскребы!
То, что бетонные коробки хотят выгнать именно на месте оставшихся зеленых насаждений, четко видно из презентации, которую опубликовала на своей странице архитектурная студия, разработавшая проект. Вот, сравнение со спутниковым снимком.
Позже на профильном сайте "Хмарочос" появились подробности о возможном плане застройки последнего зеленого участка Черепановой горы.
"Заказчиком этого проекта стала компания ООО "Интерспорт". Она принадлежит бизнесменам Александру Меламуду и Гарику Корогодскому, которые также владеют киевским ТРЦ Dream Town. В 2007 году компания арендовала этот участок на 15 лет. Отметим, что сначала здесь планировалось строительство "спортивно-развлекательного комплекса с крытым 50-метровым бассейном и жилыми помещениями для спортсменов" - и в 2018 году именно для этого "Интерспорт" и получил разрешение на проектирование от Департамента градостроительства и архитектуры", - пишет издание.
Однако, по данным журналистов "Хмарочоса", в 2019 году компания попыталась обойти запрет и получить в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) разрешение на строительство именно жилого комплекса. Но получила отказ. В инспекции четко сказали: строительство жилых домов здесь будет нарушением закона.
А вот что говорит по этому поводу сам закон, а именно статьи 50 и 52 Земельного Кодекса Украины:
"К землям рекреационного назначения относятся земли, которые используются для организации отдыха населения, туризма и проведения спортивных мероприятий".
"На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, которая препятствует или может препятствовать использованию их по назначению, а также негативно влияет или может повлиять на природное состояние этих земель".
Казалось бы, все однозначно - строить жилые высотки на этих землях нельзя. Генплан предусматривает здесь зеленую зону, где закон возводить такие дома запрещает, разве что - спортивные площадки и вспомогательные сооружения. Но если бы все было так просто…
Когда закон - не преграда
На первый взгляд, защитники Черепановой горы пока могут быть спокойны. Ведь архитектурный проект - это только проект, а не заявление о начале застройки. Да и детальный план территории (ДПТ) на этот участок, по данным Микуляка, пока еще не разработан. А, учитывая, что в Генплане Киева здесь предусмотрена рекреационная зона, то это, говорит эксперт, по идее, должно было бы стать "приговором" для подобного рода проектов.
Вот только почему же тогда Микуляк в своих выводах, переданных "Апострофу", отмечает, что для Черепановой горы "существует высокий риск застройки жилым комплексом"?
Все дело в том, что это где-то в цивилизованной стране Генплан считается документом, который нельзя нарушить. В украинских же условиях, особенно в Киеве, это можно сделать в два счета.
Ведь что такое этот самый ДПТ? По сути, это более детализированный план для конкретного участка, который выдается при планировании его застройки и разрабатывается отдельно и затем утверждается местным архитектурным органом. Формально, ДПТ не может противоречить Генплану, а лишь уточняет его. Но на деле - местные чиновники зачастую выписывают его таким образом, чтобы благополучно требования Генплана (а заодно и закона) обойти.
Обойти требования закона можно и другими способами, например - хитрым образом составив такой документ, как градостроительные условия и ограничения для конкретного участка. Как именно работает подобная схема в случае с Черепановой горой "Апострофу" детально рассказал киевский эксперт в сфере архитектуры и земельных отношений Георгий Могильный.
"Действительно, пока речь идет лишь о презентации проекта застройки участка на Черепановой горе. Это еще не объявление о начале строительства. Отмечу, что планы взять "Олимпийский" в полукольцо мегажилого комплекса существуют давно - эти участки (там их три) выкупил в свое время еще Мыкитась под свой "Укрбуд". Все это (строительство жилых домов рекреационной зоне, - ред.), разумеется, незаконно. Вот как работает мошенническая схема, с помощью которой это хотят реализовать. Началось все с выдачи градостроительных условий и ограничений департаментом градостроительства КГГА в августе 2018 года на этот участок, где предполагается строительство спортивных сооружений, например стадиона, с жилыми помещениями для спортсменов. Но обратите внимание на формулировку "жилые помещения". В градостроительных условиях и ограничениях есть раздел - разрешенная плотность населения. И вот в этом разделе - чиновники вписывают ссылку на нормативы, как для обычной жилой застройки. Что получается? Там, где формально можно строить лишь помещения для спортсменов, по факту разрешили спроектировать строения с максимально возможной для зоны жилой застройки плотностью населения. То есть - с плотностью для обыкновенного жилого комплекса", - поясняет эксперт.
Вот так одним росчерком пера чиновников фактически убирается одно из главных ограничений для участка на Черпановой горе - по плотности населения.
Но как быть с самим целевым назначением участка, где законом запрещено строить что-либо кроме рекреационной инфраструктуры? Здесь, оказывается, также есть отработанная схема обхода. Реализуется она очень просто: застройщик… просто начинает стройку. А дальнейшее - "дело техники". И, в частности, дело юристов застройщика, которые затягивают процедуру до тех пор, пока жилые коробки не выгнаны. После чего их уже просто так не снесешь - ведь "будут нарушены права жильцов-инвесторов". При этом самое печальное - если раньше процесс еще можно было остановить на этапе начала строительства, то теперь этого сделать нельзя. Государство запретило это самому себе.
"Хитрость в том, что в середине марта текущего года был изменен порядок выдачи разрешений на строительство. Под видом, так сказать, реформы ГАСИ и дерегуляции. Речь о постановлении Кабмина от 13 марта (опубликовали 18 марта). Сейчас они установили некий чек-лист - что ГАСИ должно проверять при выдаче разрешений. И в этом перечне нет пункта на выполнение обязательной проверки соответствия градостроительной документации. Там есть только проверка требований градостроительных условий и ограничений. А, учитывая, что в случае с участком на Черепановой горе эти строительные условия и ограничения есть, и их никто не отменил, хотя они и выданы явно с нарушениями норм, то получается, что их сейчас никто и не может отменить. Потому что ГАСИ лишили право надзора в этом вопросе, а новый орган еще не создан и в ближайшие полгода его, скорее всего, не успеют создать. И вот теперь, если застройщики подадут точно такую же заявку, по которой ранее получили отказ из-за того, что был нарушен Генплан, то сейчас им отказать не смогут. Имея разрешение на строительство, они смогут проводить строительные работы. Потому что других документов разрешительного характера - не потребуется", - объясняет весь сумбур ситуации Георгий Могильный.
А теперь представим, что на Черепановой горе действительно началось строительство. И спустя время стало понятно, что строят там ни разу не стадион, а именно небоскребы. Можно ли будет этому помешать? Оказывается, что нет.
"Вследствие того, что наше законодательство сделано через одно место, даже если в целом сам объект строительства на конкретном участке,например жилой комплекс в зеленой зоне, является незаконным, но при этом есть разрешения на строительство (т.е. проведение самих работ, неважно каких - "Апостроф"), то сам процесс строительных работ является законным. Да, то, что они построят в результате, можно будет оспорить в суде и поднимать вопрос о сносе. Но только после окончания стройки. Пока же не остановлено действие документа, дающего право на строительство, застройщик может делать на участке практически что угодно", - отмечает эксперт.
При этом чиновники сняли с себя всю ответственность по контролю за ситуацией. Ведь если раньше проверять, что именно строит застройщик, было их обязанностью, то теперь это только право, которым они могут пользоваться на свое усмотрение. И, конечно же, если в деле замешаны "финансовые стимулы" от застройщика, они этим правом постараются не злоупотреблять.
"В случае, например, незаконного строительства - чиновники получат право просто развести руками - мол, мы же не обязаны были это проверять по закону, вот и не проверили. И получается, что им даже нельзя халатность преступную вкатать", - возмущается Могильный.
Голос общества или с ног на голову
Еще один эффективный инструмент, которым пользуются застройщики и прикрывающие их чиновники, чтобы оправдать незаконное строительство, это так называемые "общественные слушания".
Схема работает следующим образом. Допустим, стал вопрос о разработке ДПТ для конкретной территории. То есть, утверждение того, что именно там должно быть построено. Местная власть, согласно установленным нормам, объявляет о проведении общественных слушаний, на которых людям представляют красивейший проект - с зелеными зонами, спортивными площадками и прочими благами, чтобы собрать пожелания. И вот, когда люди видят всю эту красоту - замечаний у них-то - и нет. Или какие-то незначительные.
Но в результате, когда дело доходит до строительства, вместо зеленой зоны - появляется жилой дом. Или заправка. Или стоянка для автомобилей. Как же так происходит?
"Дело в том, что люди, участвующие в слушаниях, абсолютно не в курсе, какие предложения подают другие участники этих слушаний. Ведь вся это делается непублично. А когда общественные слушания заканчиваются, и вы подавать предложения уже не имеете права, оказывается, что арендатор этого участка (он тоже ведь общественность, не так ли?), или нанятый им "представитель общественности" вместо зеленой зоны подал предложение на этом участке "нарисовать" жилые многоэтажки. Вот и все. И под видом удовлетворения "пожеланий общественности" чиновники берут и меняют зеленую зону на застройку. То есть там, где вы, как житель, что-то захотите - они скажут, что это необоснованно, а там, где попросит застройщик, они удовлетворят. И больше того. Они еще и выдадут это все за "пользу людям" и аргумент за "правильно проведенные общественные слушания". А вы ничего сделать не сможете, в силу процедуры", - поясняет Могильный.
"Легализатор" Кличко
Конечно же, все вышеуказанные схемы, используемые при незаконной застройке Киева, были бы невозможны без покровительства руководства города, и, в частности, команды мэра Виталия Кличко. Это только на словах мэр любит распространяться, что он-де, лично никаких незаконных строек не допускает, а если такие и есть в столице - то это все наследство злобных "попередников". Но многочисленные факты говорят о том, что это неправда.
"Если говорить о заявлениях Кличко, что это все начали предыдущие власти и мы, мол, не можем остановить стройки, то он лжет. Сейчас в первую очередь, Киевсовет легализует незаконные землеотводы и незаконные стройки, которые начались непосредственно при Кличко. Под крышей мэра и его окружения. Я на днях буквально писал в Фейсбуке об истории с "Енисейской усадьбой", где власть легализует незаконный самострой. А есть еще история с ЖК "Перспектива" - самозахват земли на участке под школу, где принят незаконный ДПТ для легализации стройки. Началась стройка именно при Кличко, уже в 2014 году. Есть ЖК "Маргарита" на Булгакова, где легализуют пристройку к школе, с захватом земли и всеми прочими атрибутами. Тут тоже выделили землю для легализации. То есть, в первую очередь они пытаются подчистить хвосты, где их можно наказать за незаконные стройки, которые были начаты именно при них", - говорит Могильный.
Да и к истории с участком на Черепановой горе - тоже приложила руку команда мэра-спортсмена.
"Обратите внимание, в данном случае градостроительные условия и ограничения - исходный документ - были выданы в августе 2018 года. И выдавали их не при Ваврыше или Целовальнике, а при нынешнем руководстве департамента градостроительства и архитектуры, которого лично Кличко назначил", - обращает внимание эксперт.
То есть, если уничтожение остатков парковой зоны над НСК "Олимпийским" все же начнется, то ответственность за это будет лежать точно не на каких-то "попередныках" а исключительно на действующем мэре.
Гора в тумане
Что касается будущего Черепановой горы, то пока оно представляется весьма туманным. Так, Иван Микуляк отметил "Апострофу", что снять риски жилой застройки вместо рекреационных сооружений могла бы разработка адекватной градостроительной и земельной документации.
В свою очередь, Георгий Могильный полагает, что пока стройке мешают политические причины.
"По моим данным, на этот участок сейчас даже заявок на получение нового разрешения пока нет. Хотя, надеяться на то, что отменят уже выданные документы, я бы не стал, вероятность этого довольно маленькая. К счастью, весь шум поднялся до того, как было начато само строительство. И здесь важно, чтобы застройщики не начали вкладывать деньги в саму стройку, чтобы потом под видом "пострадавших инвесторов", реализовать ее полностью. Впрочем, сейчас, я думаю, они скинут обороты. Подозреваю, что особо скандальные новые стройки, где нет всех документов, никто сейчас начинать не будет. Выждут, пока не пройдут выборы в Киевсовет. Им (представителям строительной элиты Киева, - "Апостроф") лишних скандалов тоже не нужно - сперва своих в Киевсовет затянуть. А вот потом у них будет 5 лет на реализацию всего этого", - полагает эксперт.
Как бы то ни было, очевидно, что риски незаконной застройки Черепановой горы остаются достаточно высокими. И начаться она может если не сегодня, так спустя несколько месяцев. Редакция и впредь будет отслеживать ситуацию, и информировать о ее развитии своих читателей.
