Коммерческая недвижимость в Украине значительно обесценилась. Инвесторы готовы платить вдвое меньше, чем полтора года назад, из-за высоких рисков, связанных с военными действиями на Донбассе, обострением внешнеполитических отношений и экономическим кризисом. Но продавать сейчас по такой бросовой цене готовы только те владельцы объектов, которые планируют уйти с рынка или испытывают сложности с обслуживанием валютного долга. Так что крупных сделок в сегменте коммерческой недвижимости эксперты не ожидают.
Рынок коммерческой недвижимости Украины считается самым рисковым для инвестиций среди других стран Восточной Европы. Об этом свидетельствует показатель ставки капитализации (отношения годовой прибыли, которую приносит объект, к цене предложения покупателя) в сегменте офисной недвижимости Киева. В 2014 году ставка капитализации выросла на 2 п.п. ‒ до 13%, говорится в отчете консалтинговой компании Colliers International. Чем выше ставка, тем больше риски для инвесторов ‒ соответственно, тем ниже стоимость активов.
Такая оценка является худшей на рынке офисной недвижимости столиц Восточной Европы (см. инфографику). К примеру, в Москве, где также наблюдалась девальвация национальной валюты (российского рубля), квадратные метры обесценились не намного. Ставка капитализации в 2014 году в столице России находилась на уровне 10%, а, например, в Санкт-Петербурге ‒ 9,5%.
Участники рынка считают, что ставка капитализации на уровне 13% выглядит оптимистично. «В нынешних реалиях она находится в пределах 15-18%. Это значит, что инвесторы готовы заплатить вдвое меньше, чем полтора года назад»,‒ рассказал «Апострофу» источник в одной из крупных столичных девелоперских компаний. Дело в том, что при расчете этого показателя эксперты ориентируются на прошедшие реальные сделки на рынке и цену продажи объекта, однако за последние несколько лет таких сделок не было. «Сейчас инвесторы самостоятельно оценивают риски в зависимости от страны, сегмента недвижимости и непосредственно объекта. Инвесторы предлагают ту ставку, которая, с их точки зрения, является целесообразной»,‒ рассказали в компании EY со ссылкой на главу отдела консалтинга и аналитики услуг в сфере недвижимости Марину Крестинину.
На стоимости объектов, кроме увеличения ставки капитализации, сказалось снижение арендных ставок, отмечают эксперты. По словам госпожи Крестининой, более всего этому оказался подвержен сегмент офисной недвижимости в результате существенного превышения предложения над спросом. В частности, объем пустующих офисных площадей в 2014 году вырос практически на 5 п.п ‒ до 19,8%. В помещениях класса А уровень вакантности самый высокий ‒ 30,4%, класса В ‒ 16,8%. Это произошло в результате снижения бизнес-активности и вывода на рынок новых объектов общей площадью 140 тыс. кв. м. Девелоперы были вынуждены снизить ставки аренды и номинировать их в гривне, тогда как традиционно они привязывались к курсу доллара. «Стоимость аренды с конца 2013 года снизилась в гривне где-то на 50-70%»,‒ поясняет партнер инвестиционной компании Dragon Capital Владимир Тимочко. По данным Colliers International, ставки аренды в премиальных офисах (класс А) по итогам 2014 года составили $23-35/кв. м в месяц, в классе В – $12-21/кв. м, в классе С – $8-10/кв. м.
При рыночной оценке ставки капитализации в 15-18% и арендной ставке в офисных помещениях класса В+ в $25/кв. м стоимость квадратного метра составляет $1,5-2 тыс., говорит источник в одной из крупных столичных девелоперских компаний. «При существующей стоимости аренды можно рассматривать покупку при ставке капитализации в районе 11-13%. Кажется, что ставка капитализации ‒ низкая, особенно учитывая, что долларовые кредиты в Украине доступны где-то по такой же ставке. Но не стоит забывать о снижении стоимости аренды»,‒ отмечает Владимир Тимочко. По его словам, покупатели небезосновательно ожидают, что такое резкое снижение ставок ‒ временное, и эффективная доходность покупки в течение 1-2 лет может превысить 20%.
Однако девелоперы не спешат продавать активы, в основном ‒ из-за расхождений в ценовых ожиданиях инвесторов и продавцов. «В зависимости от сегмента и региона, в среднем можно говорить о разнице в ожиданиях в 20-40%»,‒ отмечает Марина Крестинина.
Директор одного из предприятий, занимающихся недвижимостью, Ростислав Левинзон добавляет, что продавать объекты сейчас крайне невыгодно. По словам Владимира Тимочко, на такой шаг могут пойти только те владельцы, которые, к примеру, решили продать активы и уйти из Украины, или же не могут обслуживать валютный кредит.
