Ринок нерухомості України ожив після зняття більшості коронакризних карантинних обмежень. Забудовники вводять в дію все більше об'єктів, та й ціни на квартири помітно підростають. При цьому навряд чи добробут українців значним чином покращився. "Апостроф" розбирався, чому дорожчає нерухомість, хто розігріває попит, і як буде розвиватися ситуація на ринку далі.
В Україні бум на ринку нерухомості. Це стосується, як новобудов, так і вторинного житла.
Як раніше писав "Апостроф", навесні 2020 року, під час жорсткого локдауна, ринок нерухомості, особливо первинний, завмер, при цьому попит на житло впав майже на 50%.
Після скасування жорстких обмежень ринок потроху почав оживати, проте значного зростання цін на нерухомість не спостерігалося.
Стабільне зростання
Ситуація змінилася в 2021 році. Буквально з перших його місяців квадратні метри почали дорожчати випереджаючими темпами.
"У 2021 року дійсно спостерігається зростання цін на житло і збільшення обсягів будівництва. Але, якщо вартість досягла максимуму з 2014 року і продовжує рости, обсяги будівництва перевершують не кращий для галузі 2020 рік", - розповів в коментарі виданню керівник проектів Perfect Group Олексій Коваль.
При цьому, за його словами, попит на житлову нерухомість в Україні зростає останні кілька років, і нові будинки для потенційних покупців краще, ніж старий житловий фонд: "Через це забудовники не встигають задовольнити потреби ринку, який все ще знаходитися далеко від точки насичення".
Як зазначив у розмові з "Апострофом" експерт з нерухомості Сергій Костецький, в нинішньому році ціни на нерухомість ростуть в гривневому еквіваленті приблизно на 20%, а в валюті вже останні років п'ять є стабільне зростання на рівні 10-15% на рік.
"Тому я не можу сказати, що зараз якась суперактивність на ринку", - сказав він.
При цьому експерт визнав, що останнім часом дійсно стало быльше покупок на ринку: "Особливої альтернативи немає - банківські депозити нецікаві, відповідно, місцевий варіант інвестицій - це нерухомість. При тому, що, якби була можливість купити якісь акції, вони (інвестори) пішли б з нерухомості - не така вона і прибуткова".
Більш того, додав Костецький, якщо в економ-класі дійсно спостерігається стабільне зростання цін, то нерухомість бізнес-класу та елітна навіть дешевшають.
Останнім часом, за даними співрозмовників "Апострофа", які пов'язані зі сферою нерухомості, на вітчизняний ринок почали активно заходити іноземці, в тому числі з Росії та Ізраїлю. Вони також підігрівають загальний попит і, відповідно, сприяють збільшенню цін.
"Іноземним інвесторам частіше цікаві покупки окремих дорогих об'єктів. Поки це не масовий тренд, і він не має впливу на широкий сегмент", - говорить Олексій Коваль.
Сергій Костецький, в свою чергу, відзначає, що нерезиденти повинні платити податок в розмірі 20%, як при покупці нерухомості, так і в разі подальшого продажу. "Є, звичайно, ті, хто оформляє на юросіб, на родичів, але я не можу сказати, що це масове явище, - сказав він. - Україна - не найнадійніший ринок. У нас після зростання приблизно протягом десяти років відбувається різке падіння в 2,5 рази. Плюс нестабільність економіки".
До речі, про нестабільність. На "первинці" відбулися деякі зміни, пов'язані зі скандалами незавершеного будівництва компанії "Укрбуд" і банку "Аркада", коли тисячі інвесторів залишилися без житла.
"Після "Аркади" і "Укрбуду" люди практично перестали інвестувати в нерухомість на перших етапах будівництва і стали це робити на фінальних етапах. Відповідно, ціна першої угоди зросла. Крім того, через те, що раніше фінансування йшло за рахунок кінцевих покупців, а зараз - більше за рахунок банківських кредитів, зросла ціна залучення грошей (що відбивається на цінах - "Апостроф"). Відповідно, якби не чинник "Укрбуду" і "Аркади", ціни були б нижчими", - розповів Сергій Костецький.
Протест інвесторів банку "Аркада"
Дороге будівництво
Є й інші чинники зростання цін на квадратні метри. Так, собівартість будівництва зросла через підвищення тарифів на газ і електроенергію, а також мінімальної зарплати.
Крім це в Україні останнім часом значно подорожчали будівельні матеріали.
Те, що будматеріали дорожчатимуть, фахівці прогнозували ще в кінці минулого року. І це цілком зрозуміло - адже до цього світові ціни кілька років падали. Але із завершенням гострої фази коронакрізіса почався бурхливий економічний ріст, в першу чергу, в Китаї. США і Європа також почали виходити з рецесії, і там також підвищився попит на сировину, що підштовхнуло ціни вгору.
Не можна сказати, що в 2020 році ціни на будматеріали взагалі не росли. Зокрема, бетон в минулому році подорожчав в середньому на 20%. Але подорожчання було, скоріше, точковим, а не масовим. Наприклад, ціни на цеглу за минулий рік практично не змінилися.
А ось в нинішньому році дорожчає все. Так, ціни на метал зросли в 2-2,5 рази, а на деревину - в 4-5 разів.
В Україні металопродукція переважно вітчизняного походження, при цьому близько 85% її йде на експорт. І хороша світова кон'юнктура тільки сприяє її вивезенню за кордон.
Крім того, як розповідають співрозмовники видання, значні обсяги металопродукції забирає "Велике будівництво". В результаті для "звичайного" будівництва металу бракує - навіть за захмарними цінами. Таким чином, з'являється дефіцит, багато в чому штучний, але він, тим не менше, сприяє подальшому зростанню цін.
Втім, на світових ринках вже поступово спостерігається охолодження, а, значить, можна сподіватися, що ціни на метал, в тому числі в Україні, найближчим часом стабілізуються.
Чого не скажеш про деревину, ціни на яку і не думають зупинятися.
Тенденція збережеться
У зв'язку з вищевикладеним виникає закономірне запитання: що буде з цінами на нерухомість далі?
Багато галасу останнім часом наробив прийнятий в першому читанні законопроект №5600, яким, зокрема, передбачається введення податку на дохід для громадян, які продадуть три та більше квартир протягом одного року. Є побоювання, що, в разі прийняття документа в цілому, ціни на нерухомість для кінцевих споживачів виростуть, так як продавці перекладуть свої витрати з податків на покупців.
Цим же законопроектом планується ввести ПДВ в розмірі 20% для юридичних осіб при другому і подальшому продажі об'єктів нерухомості. Зараз цей податок сплачує забудовник при першому продажі. Ріелтори вже заявили, що такий крок призведе до зростання цін на квартири якраз на ці 20% (на додаток до загального подорожчання житла).
Втім, тут не все так однозначно.
За словами економіста та фінансового аналітика Олексія Куща, нині діюча пільга зі сплати ПДВ при повторному продажі використовується забудовниками для оптимізації оподаткування.
"Перший продаж - це продаж майнових прав на квартиру в ще не збудованому будинку, які забудовники продають афільованим з ними ріелтерським компаніям. При цьому продають за собівартістю, щоб не платити податок на прибуток. А ріелтерські компанії вже вводять квартири в експлуатацію і продають їх за ринковою ціною реальним покупцям. Але ПДВ вони вже не платять. Ось таким нехитрим способом відбувається оптимізація сплати ПДВ на будівельному ринку", - розповів він "Апострофу".
Що стосується ризику підвищення цін на квартири через введення 20%-го ПДВ, то він, звичайно ж є, але кінцева ціна квартири все одно буде обмежена стелею платоспроможного попиту: "Автоматично ти не зможеш підвищити ціну квартири, щоб за рахунок продажної ціни компенсувати сплату ПДВ, тому що просто не будуть купувати".
Але, схоже, ціни на нерухомість будуть рости, незалежно від законодавчих ініціатив щодо оподаткування.
До кінця 2021 року нинішня тенденція збережеться, вважає Сергій Костецький. "Кількість угод потроху буде рости - на 25-30% в рік, може трохи більше. Ціни теж будуть зростати - на "вторинці", думаю, максимум, на 15% в доларовому еквіваленті - і то, в економ-сегменті , а елітка і бізнес-клас, або будуть на нулі, або підуть в мінус. На "первинці" однозначно будуть рости, включаючи елітку і бізнес, при цьому перерозподіл будівництва буде відбуватися в бік економ-класу".
Що стосується 2022 року, то тут прогнозувати щось вкрай складно. "Ми не знаємо, що буде до кінця цього року. Якщо ніяких серйозних банкрутств забудовників не буде, якщо не будуть сильно дорожчати енергоресурси, не буде сильно зростати курс долара, ринок продовжить потихеньку рости", - зазначив експерт.
Олексій Коваль, в свою чергу, переконаний, що ціни на нерухомість будуть рости, як мінімум, до 2023 року - якщо, звичайно ж, не буде системної кризи глобальної або української економіки: "Ринок далекий від точки насичення - попит на квартири високий як в якості інвестиційних активів, так і для поліпшення власних житлових умов".
При цьому, за його словами, непередбачувана державна політика, зокрема, пов'язана з введенням нових податків, може сприяти скороченню обсягів будівництва, і тоді ціни будуть рости ще швидше, ніж зараз.
Привид кризи
Нинішню ситуацію на ринку нерухомості деякі фахівці і інсайдери вже почали порівнювати з тим, що відбувалося в 2008 році, коли з великим гуркотом лопнув "міхур", причому не тільки в Україні, але і по всьому світу.
Зокрема, і тоді, і зараз спостерігалося стрімке зростання цін на будматеріали. І, коли в 2008 році трапилася світова фінансова криза, собівартість квартир виросла, а попит на них впав. В результаті вся галузь пішла в круте піке.
Втім, експерти сумніваються, що історія 2008 року в найближчим часом повториться.
При цьому Сергій Костецький не виключає нетривалих стрибків цін на первинному ринку через подорожчання енергоносіїв, подальше підвищення "мінімалки", а також політичні чинники.
"Сьогодні і в 2008 році зовсім різна ситуація, - говорить Олексій Коваль. - Тоді більшу частину попиту представляли покупці з кредитними коштами. Вони були готові платити більше, тому що витрачали гроші банків. Це сприяло перегріву ринку. Коли банки не змогли далі фінансувати угоди, трапився провал".
Він пояснив, що зараз частка кредитів несуттєва в загальному обсязі коштів, які люди інвестують в нерухомість: "В основному покупці спочатку збирають гроші, а потім вкладають їх в придбання квартир. Це робить швидкість росту цін не такою високою, як в 2008 році, проте дозволяє ринку розвиватися більш стійко".
Що ж, залишається вірити в краще. Однак слід пам'ятати, що час від часу в нашій країні трапляються кризи. За великим рахунком, історія України - це і є історія криз.
Та й в світі не все спокійно - згідно з найбільш песимістичними прогнозами, глобальна криза може початися вже найближчим часом. І, якщо це станеться, нікому і нічому мало не здасться. В тому числі, і ринку нерухомості.