В начале февраля в Верховной Раде был зарегистрирован законопроект, призванный урегулировать обязательства относительно долгостроев (№6033). По данным Государственной службы статистики, на сегодня в Украине их более 16,4 тыс., из которых 11,3 тыс. – жилые объекты. Ранее вопрос достройки таких объектов уже пытались решить, но исключительно точечно. Глобального решения этой проблемы не только не нашли, но и попытались переложить ее на плечи местных органов власти. Вот только как ее решить, так и не объяснили.
Откуда взялись долгострои
"Львиная доля жилых долгостроев в Украине представляют объекты, которые начали строить в 2008-2010 годах – период системного кризиса на первичном рынке жилой недвижимости, который в свою очередь стал следствием финансового кризиса. В итоге треть объектов, стартовавших в те годы, стали долгостроями", - отметила один из авторов законопроекта, заместитель председателя Комитета ВР по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Алена Бабак.
Нельзя сказать, что проблема долгостроев за эти годы никак не решалась. Но такие случаи были исключительно результатом точечных договоренностей новых застройщиков, перекупавших недострои и доводивших их до ума. В столице, например, такие проекты есть в портфеле компаний "Укрбуд" и Geos. Например, первая разморозила четыре проекта: ЖК "Герцен-Парк" (бывший ЖК "Зеленый гай"), "Артемида" (ранее "Механики Украины"), "Лісовий" и "Парк-холл Горький". А ЖК "Демеевский" после передачи его компании Geos получил название Soho Residence.
Легче всего застройщики заходили на площадки с малой стадией готовности проекта (например, только фундамент) и низкой долей проданных квартир. Ведь в таком случае они почти не были связаны с обязательствами перед физическими инвесторами и имели возможность переделать проект под новые требования. Вариант похуже – проект с выгнанными стенами и частью проданных квартир. Планировки устаревшие, но все же был шанс за счет реализации остальных квартир "увидеть" экономику. Проекты со 100% проданных квартир на любой стадии готовности объекта стороннего застройщика не интересовали.
"Все успешные случаи достройки незавершенных объектов связаны с тем или иным добровольным урегулированием отношений между старым и новым заказчиком. Если же неимущий заказчик не хочет идти на переговоры, все действия местных властей будут заблокированы, поскольку существует конституционная норма, согласно которой какие-либо действия по изъятию имущества из частной собственности возможны не иначе как по решению суда. Это означает, что своим решением орган местного самоуправления не в праве передать существующий долгострой тому, кто в состоянии его достроить… Да и по решению суда сегодня нельзя взять и поменять заказчика, а значит, сделать первый шаг к завершению строительства", - подчеркивает партнер Kpd Consulting Law Владислав Кисиль.
Что предлагают депутаты
Повлиять на ситуацию, похоже, вознамерились депутаты. Правда, сразу с оговорками. В частности, решать проблемы парламентарии собрались исключительно с жилыми домами с полным пакетом разрешительной документации, чье строительство было приостановлено. Иными словами, чтобы получить помощь, объект для начала должен получить официальный статус долгостроя. Старт этому процессу может быть положен как по инициативе граждан, купивших квадраты в объекте, так и местной власти или застройщика, которому приглянулся проект. Решать же, давать объекту статус долгостроя или нет, должна специальная комиссия, созданная этим советом. Если результат окажется позитивным, местная власть – на сайте или в прессе – объявит о создании Реестра имущественных прав на долгострой. После чего все граждане, купившие в нем квадратные метры, должны заявить о своих правах и предоставить документы (договора, квитанции об оплате и пр.) в течение 60 дней.
Естественно, прежде всего, право достроить объект, согласно законопроекту, предлагается предоставлять действующему заказчику объекта. На это ему дается определенный срок. Какой именно – решает местный совет.
В свою очередь эксперты считают, что этот срок не должен превышать полтора года. По их мнению, этого времени вполне достаточно, чтобы при нормальном финансировании построить даже новый проект "с нуля".
Если за определенный местным советом срок проект не будет достроен, то депутаты предлагают три варианта развития событий, для каждого из которых четко прописаны временные рамки.
Лучший вариант для самих инвесторов — это создание жилищно-строительного кооператива, который сможет достроить здание. Но сроки и условия, прописанные в поданном в ВР законопроекте, маловероятны. Так, если верить документу, кооператив должен быть создан из 100% инвесторов в течение 60 дней после завершения формирования реестра долгостроя.
"Нам в комитет звонили инвесторы, уже создавшие кооперативы, с вопросом: "А как описан их случай?" Тем более что действующие кооперативы, например, в Борисполе на долгострое "Укроборонпрома", объединяют всего 75% собственников. Мы осознаем, как сложно бывает договориться людям. Поэтому, скорее всего, норма инвесторов, позволяющая создать кооператив, будет снижена", - признала Бабак.
Если же физлица-инвесторы в определенный срок не успели или не захотели объединиться в кооператив, то на арене появляется "конкурсный заказчик", которому должны будут передать права и обязанности на долгострой. Он должен довести дом до ввода в эксплуатацию максимум за три года. Для повышения интереса сторонних застройщиков к завершению проблемного объекта вводится "расчетный коэффициент". Стартует он от 0,3. То есть человек, оплативший 100 кв. м в 2008-2010 годах, гарантировано получит после достройки объекта всего 30 кв. м или, грубо говоря, однокомнатную квартиру.
Что будет с инвесторами, купившими 30 кв. м, – непонятно. Но Бабак подчеркивает, что, во-первых, он стартовый, а, во-вторых, для людей, вложивших свои средства десять лет назад, 0,3 — все же лучше, чем 0.
Тем более что в "конкурсе застройщиков" победителем признают того, кто выставит расчетный коэффициент выше, чем конкуренты, то есть передаст инвестору большую часть ранее выбранной квартиры. Остальные квадраты предлагается выкупать по цене, зафиксированной в конкурсном предложении.
Если же конкурс на определения заказчика на долгострой признают несостоявшимся, то объект реализуют на открытых торгах.
Спасение или повод для махинаций
Глава Офиса эффективного регулирования Алексей Гончарук, ранее возглавлявший Ассоциацию помощи пострадавшим инвесторам Украины, считает, что депутатским законопроектом наконец сделана попытка уйти от популизма в решении столь сложного вопроса. По его словам, государство может и должно проанализировать ситуацию, установить круг правообладателей. Причем, с четкими сроками, по аналогии с банкротством - кто из инвесторов не успел заявить свои права, может претендовать только на денежную компенсацию после достройки дома. Также власть должна открыть и передать все данные по этому дому потенциальным застройщикам.
"Если нет неразрешимых нарушений градостроительного законодательства (например, дом построен на коллекторе), то местные власти должны найти возможности достройки объекта. Они должны взять на себя и процедуру согласования, включая переоформление земельного участка и передачу прав заказчика. Как уже отмечалось, лучшая ситуация – когда инвесторы сами объединятся в кооперативы и возьмут на себя ответственность за достройку дома. Если нет — местная власть должна будет найти другого заказчика, который завершит проект", - перечисляет Гончарук предложения, давно ходившие среди профессионального сообщества.
Почти все из этих идей присутствуют в законопроекте. Варианты же предоставления кредитов по льготным ставкам, равно как и предложения достраивать долгострои за счет государства, которые порой звучат из уст пострадавших инвесторов, Гончарук считает тупиковым путем.
"Покупка квартиры в новострое — рисковая инвестиция. И перекладывать риски своего решения на государство, то есть на всех, — инфантильность", - говорит он.
Эксперты отмечают, что предложенный депутатами законопроект в случае его доработки может действительно решить проблему долгостроев.
"Важно, что авторы включили в механизм обязательное утверждение судом решения об избрании схемы достройки. Предлагается также упрощение переоформления земли на нового застройщика/кооператив. Позитив и в том, что они будут иметь возможность по внеконкурсной процедуре отвести на себя тот участок, на котором стоит объект, а значит, иметь все основания изменения документов на права достройки", - перечисляет Кисиль. Еще один плюс документа – освобождение застройщиков долгостроев от паевых взносов на развитие инфраструктуры.
Подопытная столица
Интересно, что один из предложенных законопроектом механизмов, а именно создание кооперативов, пытаются сегодня внедрить в Киеве, предлагая его даже для так называемого списка объектов Войцеховского, которые относятся к незаконным объектам. Как сообщили в КГГА, вариант создания кооператива был предложен всем инвесторам объектов застройщика, но успехи есть только по двум проектам – "Маргарита" и "Перлина Троєщини".
"В ближайшее время "Мозаика" сможет уже оформить землю на себя. В "Перлині Троєщини" создан кооператив, который сейчас получает техусловия на проект", - рассказали в КГГА.
Впрочем, уже даже на стадии создания кооперативов обнаружились сложности, признают в горадминистрации. "Были попытки создания кооперативов именно представителями прежнего застройщика, Войцеховского", - сообщили в КГГА.
К слову, свой вариант законопроекта о долгостроях есть также у Конфедерации строителей Украины, и сейчас он дорабатывается.
"Посмотрим. Мы готовы принимать замечания от рынка и людей. Главное — дать работающий механизм и запустить наконец процесс достройки этих объектов", - резюмировала Бабак.
